文/新浪财经专栏作家 徐彪
不知不觉中，地产牛市已经持续了近15年，面对泡沫越堆越高的中国楼市，用十年视角来看问题，地产调控是几乎必然的战略选择。但本届领导集体实现历史任务离不开城镇化，而地方举债收入和中央政策有关，中央会不会轻易下狠手也卡住呢？恐怕有点难。向前看，当我们担忧地产调控的时候，最好能多个心眼。
房地产，一个魔方般的词汇。它既是引领经济走出泥潭的天使，也是将经济推入危机的魔鬼。任何一个政府，当它决定启动地产魔方的时候，心里一定同时充满了希望和担忧两种截然相反的情绪。1985年，面临广场协议冲击的日本政府，被迫启动住宅商品化，公团房、县营房、市营房、社宅为主的公益性住房体系随之成为历史。7年后，泡沫破灭，日本社会用去20年时间，迄今未能走出泥潭； 2001年，美国科网泡沫破灭，为了迅速走出萧条，格林斯潘老先生悍然决然启动地产发动机。7年后，次贷危机爆发。
1998年，在内需不振和东南亚经济危机双重打击下，中国总理朱镕基心情矛盾地签署下《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式打开商品房潘多拉魔盒。不知不觉中，地产牛市已经持续了近15年，面对泡沫越堆越高的中国楼市，用十年视角来看问题，地产调控是几乎必然的战略选择。但在具体的战术安排上，用年度视角来看问题，则面临不确定性。而这恰恰是我们今天想要做的事情，从事实出发，以逻辑为准神，剥茧抽丝般窥探本届政府的真实想法。
最近一段时间，经常能听见投资者议论房地产板块。对于有心买入地产股的人们，的确有点挠头。一方面吧，它足够便宜。别的东西，只要行业景气度上行，基本上都撒着欢儿上涨，更别提那些又性感又有业绩的环保传媒为代表的“白美富”们。唯独地产板块，只见房价涨，不见股价动。
掐指算算，2010年9月至今，三年时间里百城房价指数涨幅近17%(一线城市，尤其是北京的同志们估计要笑，考虑到大家感受千差万别，还是用官方发布的统计数据吧)，可悲的是，中信一级行业房地产指数几乎没任何反应，还在3600多点上下晃荡。是房价上涨无法带来企业盈利上升的缘故么？相比三年前，整体法计算的板块静态市盈率从26倍下降至15倍。看起来，很多东西都发生了变化，但其中变化最大的依然是估值。很显然，股票投资者对房价的看法与老百姓对房价的看法之间，出现了一道鸿沟。
是啊，自从温总手上开始调控地产，虽然房价好像越调越高，但只要搞正儿八经研究的，谁不担心头上的达摩利斯之剑呢？很多东西，早已形成共识。但是呢，天使和魔鬼一样，往往喜欢隐藏在细节里。笔者无意去挑战已经存在的共识，但笔者认为，有必要客观地梳理一下本届董事局对房地产的看法。就当为大家提供一个另类的思路吧！
在我看来，所有的分析，如果想有准确率，就必须建立在事实和数据的基础上。当我们讨论本届董事局对房地产市场看法的时候，首先需要抛弃成见。任何预设立场都是不合适的，无论倾向哪边。咱们仅仅就事论事地把几个事实摆一摆：
事实之一，2011年12月的中央经济工作会议上，第一次将“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”写进决议。两年时间过去了，营改增和房产税命运迥异，前者稳步推进，官方宣布每月因此减少税负一百多亿。后者不仅进展缓慢，甚至连门槛都迈不进去，各地房地产信息系统联网都无法顺利推进和完成。
我们都知道，中央经济工作会议是中央政治局每年一次召开的最高经济事务决策大会。2012年推动房产税进展不大，可以理解。毕竟大家忙着换届，这种得罪人的事情，口号响亮但是进展缓慢可以理解。2013年，新领导班子上台，正是大展拳脚的时候，为何依然进展不大？
事实之二，去年底开始，从北京发端，主要一线城市经历了较为显著的房价上涨。面对房价上涨压力，国务院最终出炉的传说中的新国五条。但其疑点之多、过程之曲折，为笔者跟踪政策数年所仅见。2月20日，国务院常务会议召开，提出口号多于实际的新“国五条”。 10天后，超预期严厉的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出炉。短短一周半时间，国务院对房地产市场现状的判断居然可以发生180度变化：从“房地产市场形势逐步平稳”陡然转变为“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化” 。
中国人向来讲究中庸，官方判断的调整无论对错都会较为谨慎而且缓慢。过去这么多年，以宏观调控为例，无论实际情况发生了多么剧烈的变化，国务院对经济形势的判断以及货币财政政策基调(名义上的)几乎没有过朝令夕改的时候。为此，甚至还出现过实际操作距离名义基调甚远的尴尬。百思不得其解之下，只能将其归结为决策流程不同。国务院常务会议是李总温总一起开会讨论的地方，更多体现出两位领导人意见的妥协。而《通知》则不同，它由国务院办公厅签发，以落实国务院常务会议结论为名，流程上存在绕过国务院副总理的可能，我们可以视为它更多体现前总理的看法。
这种猜测可以站得住脚么？早在今年初《朝三而暮四，所为何来》一文中，笔者曾经放言预测：“考虑到温总和李总的看法或许并不一致，未来一段时间再度加码房产调控的可能性已经大幅下降，甚至不排除新国务院总理任期内在《通知》实施的过程中会出现雷声大雨点小的可能性”。大半年过去了，还有多少人记得或者知道20%交易所得税从严征收？有多少地方真正落实的20%所得税，诸位一线城市的同志们自有体会。
至于“地方政府制定新房房价目标，地方人民银行[微博]根据房价目标与房价走势决定是否动用利率和首付这个大杀器”，更是成了银样腊枪头，中看不中用。70个大中城市新房价指数分项数据显示，至今年9月份，北京房价上涨15%，广州上涨19%，深圳上涨18%，无一例外都远超房价目标，有哪个城市调整利率和首付了没？啰嗦这么多，一句话可以概括：年初以来，地产调控方面大致呈现雷声大雨点小的态势，没有任何变化。
事实之三，从去年至今年，无论房价如何上涨，如何地王频出，习总和李总至始至终，从未在公开媒体对楼市放过狠话。做不做的到，那是结果问题。连句重话都不讲，却是为何？进入3季度之后，各地招拍挂价格纷纷创出新高。面对此情此景，社会各界及舆论指指点点，最终出台的措施，居然是国土部窗口指导各地方不要出地王。谁都知道，地王现象不是根源，背后的房地产热潮才是根子所在。一句话不允许出现地王，就能解决问题了么？凡此种种，大家可曾看在眼里记在心里？
为何会有以上三个事实呢？我们需要逻辑说话，而这种逻辑，需要建立在政策研究的经验基础之上。而揣测政府政策，在你把握住主逻辑之前，是一件很困难的事情。光看那些令人头晕的八股文，就能让你眼冒金星。但是，当你把握住主要矛盾之后，你会发现，政策选择绝非布朗运动。如果你没求出正确的解，不代表问题本身无解，只说明你找错的边界条件，仅此而已。
对本届政府而言，最重要的约束条件是：经济领域必须实现年均7%以上增速，才能完成十八大交办的历史任务。3季度经济数据发布前后，人民日报用系列评论员文章再次高调宣称：本届政府有能力也有决心实现7%的历史任务。
上世纪70年代初日本搞经济转型，折腾出一个日本版的收入倍增计划，结果转型很成功。但是经济增速忽然落入悬崖，转型前年均增速维持在9.2%平台，转型后一下子跌落至4.2%平台。中国也搞转型，中国也搞收入倍增，我们凭什么转型的同时还能维持7%如此之高的增速平台？当然，有人会说：目标嘛，最多完不成。这句话我无可辩驳，但我可以确定的是：没有哪届领导人会不尝试就轻易放弃。要知道，邓小平以来，每一届领导核心都顺利完成了历史任务。如果把你换成是习总和李总，你受得了么？
对国家领导人而言，历史的评价甚至会比任何一种其他约束都更加有威慑力。2002年正式享受wto[微博]红利以来，中国平均出口同比增速高达22.67%。但从金融海啸之后，确切说是2009年取代德国成为全球第一商品出口国之后，外需持续扩张的势头显著慢了下来。2010年出口同比增速30.5%，2011年同比增速降至15.15%，2012年进一步降至4.97%。
福无双至祸不单行，从去年开始，美国人联手欧洲人开始折腾WTO[微博] 2.0，TPP和EPA谈判纷纷启动，WTO 1.0版带来的红利正逐渐离我们远去，保“7”重任不可避免地落在内需的肩膀上。正因为如此，才会有李总那句人尽皆知的话“城镇化就是最大的内需”。关于这句话，议论的人很多，流传的也广，由于城镇化大会迟迟不开，质疑的人似乎也逐渐在增多。但是肯静下心来算笔细账的，却似乎不多。至少笔者跑了这么多地方，见了这么多人，很少有人会出来仔仔细细把这笔账算清楚。
今天，让我们来看看城镇化背后的内需到底从何而来。李总曾经在多个场合表示：“一个农民转化为市民，消费需求将会增加1万多元。城镇化率每年提高1个百分点，可以吸纳1000多万农村人口进城，进而带动1000多亿元的消费需求，而相应增加的投资需求会更多。”1000亿是个什么概念？2012年中国年度GDP为52万亿，0.1万亿比上52万亿=千分之二。李总没把话说透，但我们可以很清楚的了解：从总量上看城镇化的关键不在消费而在投资。
1月27日人民日报理论版头条刊登了一篇文章，探讨城镇化的问题。中间有这么一段话，相当值得一读。俺原封不动摘抄如下：“新世纪以来，我国城镇基础设施建设投资，包括征地拆迁费用在内，平均每平方公里已超过30亿元。如果每年转移1200万人，每平方公里容纳1万人，全国城镇建成区面积每年就需要新增1200平方公里，总投资达3万亿—4万亿元，相当于2012年全社会固定资产投资总额的10%，这些投资主要由各级地方政府筹措。”3-4万亿VS 0.1万亿，谁才是城镇化的主角？一望可知。
至此，我们的逻辑已经逐渐附上水面：本届领导集体实现历史任务离不开城镇化，城镇化离不开投资，投资离不开地方政府。说到底，最后还得靠地方政府去筹措资金搞建设嘛。问题是，地方政府的钱从哪里来呢，主要包含以下几块：本级财政收入、中央转移支付收入、土地出让金收入、举债收入。本级财政收入和中央转移支付收入和名义GDP挂钩，反正你增速越慢，这块收入增长越低。你要敢把增速低过5%，他就敢给你来个负增长。如果能够维持在实际增速7%，通胀1%的水平，大概这两块收入总额可以维持每年10%左右的增速不变。土地出让金收入和房地产市场有关，市场越好这块钱越多，反之亦然。
举债收入和中央政策有关，过去这么多年的历史就是“放-收-放”的循环，在循环中地方政府债务总额持续增长。08年猛放一把，10年开始连续两年清理整顿。2012年微踩一把油门，2013年开始就连续点刹。点刹效果如何，在审计署数据出炉之前，下判断还有点早。但是呢，常识告诉我们：地方政府高度依赖BT模式融资，平台公司举债高度依赖储备土地抵押，现在这两种玩法统一叫停，举债这块收到负面甚至显著负面影响的概率不容小觑。好了，经济增速你不让快，所以财政收入增长快不了，举债收入方面开始卡脖子，还剩下一个土地出让收入，中央会不会轻易下狠手也卡住呢？恐怕有点难。
经过这么一番刨根寻底，三个事实所带来的疑惑也到了烟消云散的时候。向前看，当我们担忧地产调控的时候，最好能多个心眼。至少，没必要过于悲观。
(本文作者介绍：华泰证券首席策略分析师，欢迎关注微信公众号：fenxishixubiao)
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