知情人解析新城后续路径：或卖地保商业维持现金流

　　独家|知情人解析新城后续路径：或卖地保商业维持现金流

　　文/新浪财经 许旻

　　昨日晚间，新城控股发布公告称，根据最高人民检察院及公安机关的通报，公司实际控制人王振华因涉嫌犯罪于2019 年7月10日被批准逮捕。案件正在进一步办理中。

　　“新城控股董事长涉嫌猥亵9岁女童”一事发酵至今，虽然当事人王振华已经卸任董事长一职，但对公司产生的震动仍不可小觑。事情曝光至今7个交易日内，A股新城控股从42.69元开始跌去约40%，最低触及26.10元，今日有所反弹；两家港股公司新城控股发展和新城悦，在刚发酵的2个交易日内总计跌幅超过30%，而后有所企稳。

　　列入负面评级观察、发债融资受阻、银行可能停止合作、裁员消息传出等等，都让市场关注究竟这家曾位列全国第六的房企后续会如何发展？

　　而新浪财经独家从深度接触新城控股的知情人士处获悉了一种思路：公司未来发展面临重大变化，将由野蛮扩张转向稳健；同时，先稳住银行不抽贷，在未来融资能力不好的情况下，或选择土地变现而保住发展商业物业来维持现金流。

　　稳住银行不抽贷 或做抵质押弥补直融缺口

　　7月11日，中诚信证评决定将新城控股AAA的主体信用等级，及“15新城01”、“16新城03”、“16新城04”、“16新城05”、“18新控05”、“19新城01”和“19新城02”AAA的债项信用等级，列入信用评级观察名单。

　　中诚信证评将持续关注公司外部融资环境变化、股价波动、高管变动、关联交易及实际控制人被批准逮捕事项的最新进展等因素对公司经营及偿债能力的影响。

　　而这些也正是市场所关心的问题，尤其还曾传出“银行可能停止合作”的风声。对此，一位深度接触新城控股的知情人士对新浪财经透露，新城跟主力行总行均进行了面对面会谈，主要收获是主力行承诺“不抽贷、不断贷、不逃跑”。

　　至于新增贷款，要等舆论一事有个最终结论再谈，“土地投资跟新增贷款是相辅相成的，如果不能新增融资，那么公司肯定就不会土地投资。”上述知情人士表示。

　　不过值得注意的是，新城的债券融资占比达50%，如果非银对公司看法一直不修复，该怎么办？知情人士称，新城内部高管的表态是，此前公司的直接融资很便宜，资产抵质押比较少，未来如果债券市场一直不能打开局面，公司可以通过做经营性物业贷、抵押一些资产作开发贷，用银行的钱去弥补直接融资缺口。

　　发展转向 或变现土地保商业维持现金流

　　还债是新城的当务之急，上述知情人士告诉新浪财经，如果融资迟迟无法打开局面，除了银行抵质押之外，新城还考虑了资产变现的后路，“今年上半年新城拿了500亿土地，整售只相当于上半年少拿几块土地。”

　　知情人士还提到，至于对住宅这块，新城对利润诉求没那么高了，只要求周转快能创造现金流，如果极端情况也会卖掉；但是他们不会卖投资性房地产，顶多做抵质押融资或者CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

　　“公司考虑最先卖地，其次卖商品房，商业物业不考虑出售，这表明了公司对旗下不同资产的认可度。”该人士指明，新城内部的未来发展方向倾向于守住核心物业。

　　目前，现在新城一共有117家吾悦广场，已开业65家，其他52家还在建，“新城内部的计划是，剩下的吾悦广场3年内可以开业，预计商业部分每年能创造100亿现金流，利润50-90亿元，就可以支撑一个体量不小的上市公司。”

　　由扩张转稳健 主动暂停部分合作项目

　　知情人士透露，新城内部认为2019年（债务）到期压力不大。根据公司披露的信息，公司未受限现金400亿元，下半年预计权益销售回款900亿元，另外刚性支出450亿元（包括土地款、税收等）。

　　至于2020年的到期债务，该人士认为，新城则打算边走边看，一方面舆论平息后，他们认为银行应该会继续跟新城做业务，另一方面，如果只卖房子不拿地，自然是现金越来越多，负债越来越少。

　　只卖房子不拿地，或许是未来一段时间新城的策略了。上述知情人士告诉新浪财经，新城希望未来公司发展更加稳健，不再跟前面的开发商比规模，想走香港开发商的路。同时，该知情人士确认，新城的确在出事后主动退出了一部分合作项目，因为需要先保证现金流。

　　但土地是房企难以避开的话题，今年7月份以来，土地市场成交情况依然处于高位，多个城市土地出让收入刷新历史同期纪录。中原地产研究中心数据显示，截至7月10日，监测的50大城市合计出让土地21465.3亿元，其中金额最多的杭州达到了1458.5亿元。

　　这不免让人担心，新城不拿地的策略会否制约未来几年的销售？“新城内部的态度是，公司此前是扩张态势拿地，那么2020年已经是放缓、平稳的态势上，土地不会制约公司销售。”该知情人士表示，“这意味着新城未来发展面临重大变化，将由野蛮扩张转向收缩。而且，他们主动降低公司业务增速，隐含了公司对未来融资能力的悲观预期。”

　　不过新城的高管团队或许依然能保持稳定，这位知情人士透露，虽然独董离职了，但是目前新城的高管大部分是公司培养的，核心执行层基本保证不离职。

责任编辑：常福强