银基发展(000511)：巨额增值地王将井喷

　　渤海投资研究所 周延

　　金地集团60亿元高调竞拍“浦东地王”对国内房地产业造成的巨大震撼余音未绝，今日又出公告以2.54亿元拍卖获取沈阳浑南新区11万平米土地项目！消息一经传出，金地集团股价立即创出5年以来新高！同时也使沈阳浑河沿岸的土地增值及投资潜力成为国内地产界巨鳄重新评估的焦点！与之相比，银基发展(000511)在浑河沿岸拥有65万平方米、增值40亿的绝版黄金地块，经过计算公司未来每股累计收益有望高达4.73元，未来回报更为惊人！同时在各大地产巨头加紧在沈阳等高发展城市储备土地及人民币反复坚定走高的情况下，该股的并购价值也在急剧飙升，正是值得关注的牛股！

　　本币升值收益 巨额土地增值

　　当前美元兑人民币已经连续三天持续创出汇改以来的新低，11月1日，银行间外汇市场美元对

人民币汇率的中间价已跌至7.8720元，首次突破7.88元大关!人民币巨大的升值潜力及土地新政的推出让国内地产巨头清醒的意识到，只有储备大量的优质土地才能继续得以生存。正因为如此占地560余亩的上海浦东花木新民北路地块才能在一夜之间成为全中国土地市场最受关注的地块、让金地集团拿出近60亿元的投标价，创造了历史纪录！在盯准一线城市土地的同时眼光独到的金地集团今日再以2.54亿巨资拍得沈阳浑南新区11万平米土地，这又让全国地产商的眼球聚焦在了沈阳浑河两岸！新一轮圈地风暴即将到来！银基发展作为在浑河沿岸拥有大量土地的沈阳地王储备土地大幅增值当然值得我们重点关注！

　　在10月底刚刚召开的“2006中国地产金融年会”上，摩根大通董事总经理龚方雄指出，

人民币升值将推动

房价上涨和地产股走强。外国的投资机构不仅看好北京、上海等一线城市的房地产业，也将目光投向了沈阳、成都等二线城市。银基发展(000511)此前通过整理废弃的土地拥有了65万平方米土地，除了已开发和转让的部分控制的沈阳浑北土地储备还有48.5万平方米，拥有权益40万平方米，这些土地的账面平均成本为每平方米仅有2165元。而今年4月29日，与该公司浑北项目区一河之隔的浑南新区的土地拍卖达到了每平方米15500元。据此，银基发展储备的浑北土地应该在每平方米10000元以上，而公司拥有的40万平方米土地资产价值应该在40亿元人民币左右。比照银基发展相应的土地账面值，将增值4.68倍；比照公司目前11.7亿元的净资产，银基发展净资产重置后将增加31.5亿元，每股净资产接近12.8元！这种资产的巨额增值发生在目前股价只有4元多的银基发展身上,无疑将会有力带动该股股价向其真正价值中枢靠拢,从而出现强劲飙升!另外2008年奥运会足球赛小组赛分会场即将竣工，现代化的完善配套设施加上浑河两岸自然风光秀丽，已使该地块成为沈阳市新一代“白领族”的聚集的绝版地块，保守估计浑北项目未来6年总计将给公司带来75亿元的销售收入，12.75亿元的净利润，折合成每股收益高达4.73元，竟然远远超出了目前该股的股价！

　　并购价值凸现 买地不如买银基

　　上文曾提到在国内各大城市频出重拳的金地集团以2.54亿巨资拍得沈阳浑南新区11万平米土地。这一方面表明包括金地集团在内的国内地产巨头已经开始放手在沈阳储备土地，从而将加大土地增值速度。另一方面由于浑北开发历史较长，可供开发利用的土地所剩无几，拥有的沈阳浑北绝版地段的银基发展也越来越体现出强大的并购价值！银基发展目前控制的沈阳浑北土地约为40万平方米，价值在40亿元左右，这还不包括公司的其他资产和上市公司壳价值。在此前进行的股改中，公司非流通股东采用了资本公积单向转赠的方式，这样控股股东——沈阳银基集团经过送股目前仅持有上市公司6994.86万股，占公司总股本的比例下降至20.7%。以目前银基4元多的价格计算，在二级市场收购银基发展并达到控股的目标仅需3.3亿元左右。一个是用3.3亿控制65万平米土地,另一个是以2.54亿拍得11万平米的土地!两相比较之下，众多与金地集团一样想在沈阳浑河沿岸圈地的房地产大鳄们，自然会对银基发展垂涎三尺!

　　二级市场上看，该股在除权后换手竟然高达217%，这证明其背后的资产暴增以及并购价值已经得到了大资金的强烈认同！而公司目前有三个在建项目东方威尼斯一期未结算面积和地王国际花园未结算面积可产生利润在1.8亿元左右，将为公司2006年业绩提供有力增长保证。前期该股由于主力刻意打压洗盘已经使股价低于主力成本，为投资者提供了低位买入的大好时机，而近日该股开始稳健攀升突破中短期均线粘合位置，显示其中主力已经对展开拉升迫不及待，建议投资者重点关注！

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