富润：地产变局下的命运转折

　　富润控股以天价拿地的时候，一定没有想到，不到半个月，政府、市场和银行就一起变了脸。这不仅打乱了富润的如意算盘，也使得富润骑虎难下

　　文｜兰红 发自杭州

　　市场总是容易被初次闯入的冒失鬼给破了规矩。当滨江6号地块两年内第四次出现在杭 州市土地储备中心的拍卖现场时，谁也没有想到，这块地最终在26轮竞拍后拍出杭州市天价。

　　这块地的最早挂牌是在2003年8月。当时的编号为“杭政储出［2003］23号”，地块坐落于滨江区腹地，“四至分别为东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路；出让面积86406平方米，规划用途为住宅(设配套公建)，出让底价为3.88亿元。”2003年9月26日下午，刚刚成立不久、来自浙江诸暨的大元房产以6.18亿元中标，高出起拍价58.9%，远远超过此前中标价格高出起拍价10%的规律。4个月后，找不到合作伙伴又凑不出巨额应付款的大元房产，只好以付出高达1.236亿元违约金的代价，将地块原封不动地还给土地储备中心。

　　2004年5月，这块土地以“[2004]34号”的新编号再次招标，结果因报名单位不足而流标。

　　2004年7月30日，该地块编号仍为“[2004]34号”，以挂牌形式三度出让，无人问津。

　　2005年3月2日，这块土地终于出嫁。以9.4亿、高出当年中标价3亿多的价格出让，买家是总部在浙江诸暨的富润控股集团。

　　“结果太出人意料。” 梅杰说。梅杰是汉嘉中国投资顾问机构杭州公司执行总监，几乎每次都到拍卖现场观战。他的意思是，事隔两年，最后中标的企业仍然以超出企业实力的高价拿地，作为诸暨同乡的大元已经为自己的冒失付出代价了，富润能幸免么？

　　富润算盘

　　这些日子，同样深感意外的是富润控股集团内1万余职工。3月4日，他们所在的富润控股发出一纸文件编号为“富润[2005]139号”的通知。按这份通知，富润控股两天前拍卖到的杭州滨江地块项目，“将拿出全部住宅的70%，面向集团内部正式员工以低于市场的价格出售，另外30%面向市场销售；有意购房的员工必须于2005年3月16日前缴清首期购房款15万元，于2005年5月20日前缴清第二期购房款30万元，第三期购房款必须在可以办理银行按揭时缴清，办理按揭的通过按揭贷款支付，不办理按揭或不符合按揭贷款条件的必须同时自筹缴清。”

　　“那几天，大家都很兴奋。”富润的中层干部老王说，因为能得到的好处实在太明显了——内销基准价为4980元/平方米，大大低于目前该地段超过7000元/平方米的市场均价，甚至比该项目商品房的成本价还低1000元；在首期15万元缴款满一年半后，申购者可要求该集团以基准价5800元回购；允许申购者在正式签订购房合同前更名。

　　到3月10日凌晨3时许，蜂拥而来的职工怀揣存折自发排起了购房长队。位于诸暨市陶朱南路的富润集团总部门口，“人龙”一直排到大街上，蜿蜒数百米。“大概来了一千多人。”老王说，很多人都像自己一样，东拆西借，才凑足了这笔钱。到3月15日下午6时的截止时间，缴纳首期15万元现金认购款的人数增加到1691人。3月17日，集团抽签确定了1180个认购权。

　　更加巨额的款项，必须在接下去的两个月内凑足。老王开始感觉到压力，也意识到“这事可能不那么简单”。富润在岗职工6000多人，平均月薪1000元左右，“明知职工收入不高，为什么还要求一下缴清三分之二的房款？既然是为职工谋福利，为什么不在诸暨建房子？杭州地价贵得要死，与诸暨之间交通又不太方便，就算买得起，又有多少职工会住过去？”他反问道。

　　“这件事的确没那么简单，但也不复杂。”富润控股集团董事局主席兼党委书记赵林中表态道。这句话被集团董事长秘书陈黎伟更详细地解释为——该集团这次在杭州建房，一方面是考虑职工福利，一方面是用向职工“集资”的方式付地款，省去了不少财务成本。如果向银行借贷，他们将要支付几千万元的利息给银行。他还透露，富润在诸暨已经有两块地采用了类似做法，但两次规模分别只有100套和50套。

　　无论如何，这一做法成效显著。在3月16日左右，富润控股便已迅速汇集了1.77亿(15万×1180)资金，略微补上一些，便可支付富润集团按协议要付给政府的20%地款——总计约1.88亿元的定金。如果顺利的话，富润在原定5月底付清其他地款的截止日期前，还能再次筹集到3.54亿(30万×1180)资金。

　　“这个杠杆游戏玩得相当漂亮。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。赵的意思是，这样规模的公司以自身能力要在3个月内付清9.4亿元的地价款，本来是不可能的。按富润4月9日发布的公告，截至2004年12月31日，其资产总计为8.09亿元，其中，固定资产3.92亿元，流动资产2.49亿元，长期负债为4608万元，主营业务收入为3.38亿元；但富润通过“捆牢”上千名职工集资建房，不仅获得巨额现金流，还可在两年后通过外销另外的30%房产项目及车库、商业房等形式牟利。

　　突然间的转弯

　　事情的顺利进展，在3月中下旬突然转了个弯。“一夜之间，面目全非。”富润集团一家子公司的办公室主任刘志军(化名)感叹道，但在拿地并集资之初，根本没有意识到自己已经站到了风口浪尖上。

　　据知情人士透露，富润在一些市政府的内部会议上曾“被不点名地批评过”。事情的起因是，3月24日，在一次房地产业发展工作会议上，杭州市副市长杨戌标在报告中提及：“某家外地企业刚刚在滨江区通过挂牌拿到土地，随后传出在企业内部集资建房的报道，据说有70%的房子通过集资消化，这好像与现行的房地产市场惯例不符。因为它的土地是通过挂牌拿到的，房子应该进入市场，这种行为也不单纯是原来的企业集资建房。”随后，杭州市委副书记、市长孙忠焕补充道，“该现象值得深入思考和仔细研究。”“明眼人都知道，这指的是富润集团。”知情人士称。

　　这还只是开始。国家政策也发生了变化。先是央行加息，后是个人住房贷款(以下简称“个贷”)缩紧。“这对富润来说都不是好消息。”刘志军说。在富润的如意算盘中，无论是来自员工还是外销房的销售回款，还包括公司的银行贷款，都是生死相关的一步棋。

　　“对房产商来说，个贷的意义实际上并不亚于开发贷款。”浙江华元控股有限公司副总经理孟力军说。通常，大部分的个贷在购房者那里只不过转个手，就又回到了房产商的资金链中。如果开发商的销售回款出现问题，那么开发商的资金周转将受到致命影响。而在严控个贷的背景下，“个贷审批拖20天甚至一个月的情况也越来越多，银行放款速度很慢，通常比以前慢一个月左右。”对富润来说，出现这种致命影响的可能性正变得越来越大。

　　个贷所影响到的消费需求，也正在打乱富润的算盘。按富润老总的说法，“富润原定的交房日期是2007年。”“可问题是，在2005年3月初做出的房价和需求判断是否到2007年还依然准确？”赵杭生说。

　　占房价成本40%-50%的杭州地价已经在不可避免地降低了。“富润拍到的那一块地，实际上是杭州市最后一次土地拍卖。到3月下旬，政府考虑到对房价调控的需要，将拍卖形式改为挂牌形式了。”杭州市房屋土地资源管理局市场处处长汪一春说。按照这种新规定，开发商以书面形式一次性出价，价高者得；而相对现场开发商叫价的拍卖场面，显然，新规定下的开发商会更加慎重和理性。

　　另一个可佐证的事实是，杭州的房价和需求已经在3月短短一个月内发生了变化。按杭州市网上销售数据，“全市成交最高均价和最大量均出现在3月份第三周，分别达到9715元/平方米和1001套。与成交量攀升相对应的是，3月份第三周预订房源锐减。3月份第四周，以新开盘房源为主，全市房价回落到一季度均价水平，成交的502套房源，均价为9371元/平方米。”

　　对房价走势的判断，让一些开发商开始缩紧战线。“(我们)商业地块尽量少做，一年内同时开工的住宅项目数量也适当地减少。一些开发商已经开始撤退。”孟力军说。但富润的退路在哪里呢？他指的是，如果富润将地块转卖，那么，1180名员工购买的70%商品房问题如何解决？如果将地块退还给市土地储备中心，那么，之前所交的1.88亿元不仅作为赔偿款予以没收，还将被“驱逐”出杭州市房地产业。如果硬着头皮将项目进行下去，那么，富润极有可能颗粒无收，甚至资金链出现危机。

　　富润内部职工已经有人开始转让手头的“房号子”了。在4月20日的杭州某地产网站论坛里，至少有五个帖子称其拥有申购名额，并愿意优惠转让，他们均留下了QQ号码或电子邮箱。此时离富润拍下地块不过一个半月，离缴清所有地款、完成全部拍卖工作还有一个半月。承担开发任务的富润置业房产公司还在紧锣密鼓地筹建当中，并且“计划在6个月内完成规划设计，9个月内开工”。

　　“如果富润资金链出现危机，那么也不是个案。”梅杰说，在杭州房地产业，像富润这样的公司还有很多。自有资金不够充足，对房地产开发知之甚少，却敢于以高成本进入杭州房地产，如果介入时机得当的话，最终也能在有惊无险中成功立足。

　　可惜，这个关键的时机，并不掌握在开发商手中。赵杭生在分析杭州房地产发展历程后发现，不管之前政策怎么变，但一直是一种单一的盈利模式——以土地为中心盈利。在这种模式下，不管这块土地是协议出让得来的，还是在公开市场拍卖得来的，最终，在房价不断上涨、需求无尽膨胀的情况下，无论多高价钱拿来的地，都能找到它的盈利空间。

　　“也有人很不幸，比如富润。”梅杰说。但富润介入的时机太不对，在富润刚刚介入的半个月里，宏观调控这只有形的手连连出拳了。而且，就在这半个月里，杭州房地产的盈利模式也开始发生了变化。“楼市以土地为中心的盈利模式已经结束，以后将迎来以产品为中心的时代。”赵杭生说。他预测，杭州楼价今后的增幅将会逐步回落，或将出现盘整状况，买方将讨价还价并斤斤计较，到那时，不是什么样的地都能赚钱了。