一年内转按揭停止新规出台 上海楼市四月变脸

　　“一年内转按揭停止办理”政策出台后，楼市已经进入了一个全新的游戏规则，它把一些人无情地挡在了游戏之外，又把另外一些人牢牢地锁在了游戏之内

　　文｜兰红

　　“楼市已经进入了一个全新的游戏规则，它把一些人无情地挡在了游戏之外，又把另 外一些人牢牢地锁在了游戏之内。”在“一年内转按揭停止办理”政策于4月6日出台后的第三天，上海新汉业不动产的一个高级经理以“燕二十”的网名在网上如是评论。

　　在“燕二十”看来，上海房屋土地资源管理局出台的这个政策，不但大幅提高了接盘者的资金门槛，抑制投资需求，让已经入场的投机者陷在里头“哭笑不得”；另一面，它又把资金不足的自住者与投资者都赶至“一年房”之外的房源中去，从而在“短期内再次制造一个结构上的供求不平衡”。

　　但是，“至此，事情远远还未结束。”在接受《全球财经观察》采访时，上海荒岛房产工作室经理助理闵益飞甚至更大胆地断定：“如果(投机客)只能买入，而没有人接盘，这个投机市场无疑将非常危险。”在他刚刚完成的一份题为《政策调控下，上海楼市怎么走》的报告中，这个断言被进一步解释为，“接下去随时可能在市场上发生的事情是，投机客和小型开发商的资金链将应声断裂。”

　　情况真的如此么？

　　资金链之忧

　　三月之前的上海楼市，在闵益飞的印象中还是涨声一片。各式各样的利益群体还在楼市中和气生财。“当时，很多投资客放弃古北地区7%~8%的高额租金回报，而转投市中心豪宅市场，寻求房价上涨带来的快速回报。”他说，很明显，这意味着很多做长线的投资客转型为快进快出的投机客。

　　这一类人为数不少。来自上海市政府3月26日的一份内部报告显示：“2004年，经市房地产交易中心内部监测，购买以后一年内转让的住房占二手房交易总量的46%。今年1月??`2月，这一比重达到51%，投机购房的比重进一步加大。”

　　大批逐利而来的投机客，完全没有感觉到一场暴风雨的逼近。“以往的规律是，春节期间，市场回落；进入三月，行情转好；到五月，传统的销售旺季来临；到十月，涨幅将达到25%。”在投机客吴其的眼里，这是一笔再简单不过的账——春节买入，十月抛售，短短八个月，一套150万元的中档房在市场上一进一出，就能赚到三十几万元的差价。

　　然而，仅仅三月份一个月，这笔账就被改得一塌糊涂。同样150万元的中档房，买房成本将大幅提高。第一笔是首付款，起码拥有两套房的投机客，其首付款将由原来的三成45万元变成了现在的五成75万元，首期投入增加了整整30万元；第二笔是房贷利息，假设同是贷款五成20年，若以3月17日以前5.31%的年利率计算，每月还款额约为5079元，而以6.12%的利息计算，每个月还贷5425元，两者相差346元左右。卖房支出也在增加。倘若一年内抛售，5.55%的营业税标准将蚕食房价上涨部分(假设涨幅仍为25%)的2.664万元；一年内转按揭停止办理，又要求投机客一次性拿出73万元资金(已经还掉了10个月的贷款，其中已还的本金共计约2万元)还清剩余贷款，在20天沉默期后才能买卖；提前还贷，还要求投机客交纳一笔违约金，以工行为例，这笔数额将是剩余贷款余额的5%，即3.65万元。“投机成本提高了6.66万元。”吴其说，更为糟糕的是，资金的流动率在大幅降低——据“燕二十”估计，这个幅度将至少“顿减四到五成，甚至更多”。

　　“对投机客来说，这的确是个坏消息。”21世纪不动产中国区总经理王皓解释道，投机客素来“倾囊而出，能贷款的就贷款，能多买几套就多买几套”，其资金链因此绷得很紧 ；反观其资金来源，自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资四种来源中，后三者都具备高利息高风险特征。受“一年内转按揭停止办理”的影响，他们的资金链随时可能断裂。王皓称，即便中介垫资和下家代付能帮助部分投机客渡过难关，但对占二手房交易总量51%的投机行为，这些资金也不过杯水车薪。

　　抛压剧增

　　“有资金链断裂之忧的投机客，其第一反应必定是抛盘”，王皓称。

　　市场反映的情况也是如此。在政策出台的短短几天内，上海二手房的挂牌量激增。“温州客”尤先生一下子抛出20多套高档房源。其中，位于徐家汇附近的尊园5套，东方曼哈顿2套，玉都国际名园、徐家汇馆、名仕苑各1套。上海人金女士将手中的光大会展中心4套、宏润花园5套房源一次性在网上挂牌出售。最多的，一位外地投资客王先生，则一次抛出闸北感性达利54套公寓房。

　　这些曾被认为具有较大升值空间、抗风险能力较强的市中心高档二手房，大量以挂牌形式涌入市场，目的只有一个：迅速脱手。

　　然而，成交量并没有随着挂牌量而骤然增加。按美联物业上海市场调研部提供的数据，截至4月12日，市面上的挂牌量增加20%，其中，以一些刚购入两至三个月的楼盘居多；成交量却降低20%，买家已明显出现观望情绪；查询度有所变化，其中购房者的查询电话下跌约10%，放盘者的查询电话升幅达到30%。挂牌量和成交量的改变，使一些区域的供求关系得以改写。荒岛房产工作室观测到，仅静安区，其供需比由2005年1月的1 ：1.46调整为3月的1：0.65。

　　房价也在下跌。房产之窗实时监测的数据显示，自3月初上海市政府着手调控房地产价格以来，上海的房价总体呈下降态势，从每平方米11100元左右滑落到8880元左右。在这一个月左右的时间里，房价一度接近7770元／平方米，但又有多次反弹。该网站分析认为，“各种信息暗示，此阶段政府的调控尚未完全结束，这对于炒房者的资金量以及抗风险能力是极大的考验。”

　　但也有人提出质疑。“自住者和长线投资者仍然可以购买非一年内购房房源；另外，一年内购房房源仍然可以出售，只是增添了困难。”中原物业浦东门店经理曹海滨说。

　　焦急的开发商

　　无论崩盘与否，目前可预见的是，开发商已经感受到压力。“他们目前面临的最大挑战就是所在区域获利回吐的投机客抛盘。”闵益飞说，抛售的次新房，正与一手房一起，争夺买家；而一部分潜在的买家陷入观望，使得买家数量大幅减少。

　　另一方面，一手房原有的购买主力军却元气大伤。上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江说，在此之前，投机客往往是一手房“最豪放”的买家，他们通常大手笔地购入。但这种情况正在因为投机客炒房难度的增加而迅速减少，对于资金链同样紧张的开发商来说，这无异于雪上加霜。

　　闵益飞最近碰到一家开发商老总对他说，如果他开发的楼盘，连续两个月内还没有成交，他将可能采取动作了。

　　这个动作极有可能是降价。已经有人这样做了。在王皓接触过的开发商中，徐家汇一栋物业已经开始降价处理，一些打算四月中旬采取摇号方式出售的开发商也发现，“想像中的千人排队的局面将不会再出现，到现在为止，整个楼盘也不过八九十人报名，尽管采取降价，也于事无补”。

　　“如果成交量持续减少，卖方会越来越着急，买方会乘胜追击，压低房价，因此，不超过六个月，房价必跌。”闵益飞说，同样，开发商的承受时间也不会超过六个月。如果这个预测实现的话，那么，对投机客来说，套住的是前期按揭投入，但对于整个房地产行业来说，则会因小型开发商资金链断裂而出现大量的烂尾楼。

　　随之一起被套住的，将是大量的民间资本。先期随投机客进入的民间资本，可能受阻于“一年内转按揭停止办理”的政策，而不得脱身；后期随垫资中介和代付下家进入的民间资本，将面临巨大资金的支出和长时间冻结的风险，也不得不考虑“下家是哪一个”。