全球财经观察：上海调控房产高价的政策组合拳

　　一个月内，上海市政府连续出台了五项政策措施调控房地产市场

　　文｜兰红

　　2005年3月，短短一个月内，上海市政府连续出台了五项政策措施调控房地产市场。

　　“有点意外。”上海谊锦嘉房地产咨询有限公司总经理沈燕冰感叹道。她回忆说，过去上海政府出台政策，通常会有意识地提前半年时间 “放出风声”，以便市场消化；同时，政策的出台也不会如此密集——细数2004年上海房地产政策，稍有影响力的也不过三四项。

　　连连出招

　　上海市政府新闻发言人工作小组在接受《全球财经观察》采访时明确表示，连续出台调控政策，是因为看到 “在新形势下，上海房地产市场面临一些新情况、新问题，必须引起高度重视”。

　　这些必须引起高度重视的问题包括：投资(投机)性购房占20%左右，过分凸显房地产的投资品功能；房子换手率过高，迅速炒高房价；贷款过多，导致房产需求旺盛，房价不断上涨。

　　这套被称为 “组合拳”的系列措施，可谓紧锣密鼓，直指上海过快上涨的房价。毫无疑问，宏观调控的重点转到了房地产市场，市场调控力度正在加大。

　　2005年，房价问题被写入 “两会”的政府工作报告。 “无论对地方政府还是对开发商而言，这都是一个强烈的信号。”中国社科院房地产研究室研究员况伟大这样认为。

　　在此背景下，地方政府将进一步加强对房地产市场的调控已经成为不争的事实。

　　在中央政府工作报告发布的第二天，即3月6日，上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并在随后出台两项相关的财税政策和一项拆迁管理措施。

　　3月26日，上海市政府又宣布推出两个 “一千万”工程——2005年全市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。

　　金融方面的调控也适时出手。3月16日，中国人民银行发布调整贷款政策，提高首付比例和贷款利率；随后一个多星期，上海银行同业公会对外发布上海各家银行贷款利率标准，以示呼应。

　　调控影响

　　“不能说此前的调控就失败了。”上海荒岛房产工作室经理助理闵益飞说，只是2004年收紧银行贷款和土地供应两根 “线”的宏观调控方式，要到2006年才能在交易市场显现效果。

　　尽管如此，调控却是一脉相承的。闵益飞介绍说：一是在供给上增加商品房尤其是中低价房的供应量；二是在交易环节中提高楼市的交易成本；三是在需求层面上抑制市场中的过度需求。供给、交易、需求，这三条调控路径，相互交织在一起，联动作用于房地产产业链上的每一环——这便是市政府的调控脉络。

　　其中，立竿见影的措施是需求受挫，因为需求才是市场最根本的原动力。上海谊锦嘉房地产咨询有限公司总经理沈燕冰认为，房地产市场将发生几个变化：

　　首先，由于交易成本和资金准入门槛的提高，投机性需求将受打压。 其次，今年动拆迁全年将控制在6万户以下，主要是交通、世博会等重点工程的动迁居民，其中一半以上将安置配套商品房，由此，因动拆迁引发的被动性需求将大幅减少。再次，采用 “梯极消费”模式的改善性需求会遭遇挫折。

　　在房价普遍趋高以及金融杠杆等相关调控措施的作用下，这种 “生物链”式的循环可能将运行不畅：由于老工房的房贷受到诸多限制，一些收入不高的首次购房者就可能丧失购买能力，只能停留在租房阶段。

　　另一方面，对于手中有老工房的人来说，变现困难ww同样对他们购买新建商品房造成了压力；反过来，对于那些目前住在新建商品房中、面积稍显不足的人来说，他们要改善居住需求也会遇到同样的问题。

　　如此一来，环环相扣的 “消费链”极有可能发生 “断流”。而这一层面的需求却在市场的总体需求中占有非常大的比例。

　　需求受挫直接影响到房价走势。按房产之窗的统计数据，三月份上海市住宅成交均价有所下降，仅3月18日~3月24日一周内，住宅成交均价为8737元/平方米，环比下跌13.8 %；全市19个区域，9个区域住宅均价上涨，10个区域住宅均价下跌。

　　这还只是开始。来自上海市政府的消息称，今年上海市政府的目标是，保持 “商品住房的价格平稳，涨幅明显低于去年，全市商品住房价格涨幅控制在两位数以内，低于10%。”