全球财经观察：风暴前夜应对下一轮宏观调控

　　尽管当前的宏观经济形势看起来风和日丽，事实上则酝酿着又一场风暴，甚至处于另一场大转折的前夜——部分行业投资增速过快、部分产品物价涨幅过大，而且出口增速过于猛烈，正是风暴前夜的表征。

　　而在风暴来临前，地方政府或者热点行业的企业已经作好应对中央政府宏观调控的措施了吗？

　　当国家的“八条意见”将地方房价与地方官员的乌纱帽予以挂钩时，地方政府又要开始在调控与发展之间寻求一个新的的平衡点

　　杭州房交会夭折背后

　　文｜兰红 发自杭州

　　4月17日下午，杭州西湖边上的一间茶楼里。当地一家媒体正在与几家开发商紧急碰头。就在三天前，他们接到浙江省房地产协会的口头通知，“今年原定5月10日召开的杭州房交会延缓”，理由是“防止房价上涨”。

　　消息来得太突然。“该花的钱都花了，该做的准备也都做完了。”杭州滨江房产集团有限公司副总经理朱立东说，每年都是如此，一过春节，就把工作重心转到杭州房交会的布展工作上，现在箭在弦上不得不退下弓来。

　　几个碰头的开发商，都想从媒体那里探探政府的口风；而作为召集者的媒体则有自己的意图——既然政府不办，而开发商都已经做好布展准备，那么，如果媒体趁虚而入，办一个房交会，开发商们会不会大力支持？

　　媒体的美好愿望，在长达几个小时的碰头后，最终不了了之。“不是我们不愿意参加，而是政府会批准(你们办一个房交会)么？”朱立民问道。随后，他话锋一转说：“当然，我们当初所以参加政府举办的房交会，也完全是看在政府的面子上。”

　　杭州的开发商不可能感觉不到，政府才是那只“如来手”。“从拿地到建设、到销售、几乎每一个环节都有政府在把控。开发商只不过是在政府布好的局里下好自己的棋。”浙江华元控股有限公司副总经理孟力军说，即便是宏观调控，其风声紧张程度，也完全在政府的“如来手”中。

　　“只是这双手，现在也无法自如了。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生补充道，当国务院最近下发“八条意见”将地方房价与地方官员的乌纱帽予以挂钩时，这双手就一直在痛苦地寻求最合适的力道。

　　两种力量的权衡

　　杭州房交会是办还是不办，自房价迅猛上涨以来，每年无不例外都要拿出来全民讨论。“房交会举办前，房交会结束后，”华立地产集团有限公司邱小平副总裁说，几乎所有的当地媒体，都在争论这个问题。“吵得凶了，市政府也头疼不已，几次下了决心，要把它取消。可最后还是不了了之。”孟力军说。

　　此前的一次风暴是在2004年10月房交会之前。当地媒体照旧吵吵嚷嚷；9月对20%个税政策的解除，也使得房价报复性反弹。杭州市政府一度动过取消的念头，甚至开了一个小型的座谈会，准备通报此事。可在座谈会后，此事就被按下不提。房交会最终如期召开。“从一定程度上讲，开发商的利益就是政府的利益，他们是一致的。”浙江大学房产法教授陈信勇认为，如果开发商经营不好，政府的财政就会出现问题；如果开发商生意兴隆，政府的财政也有了保障。

　　“当然，杭州市政府的心理是复杂且矛盾的。”赵杭生说，一方面，政府希望地价和房价不断上涨，政府能从中收到更多的地款和税收；另一方面，政府又不希望因为房价上涨过快而引起中央的担心。究竟哪种心理占上风，完全取决于诱惑与压力之间的博弈结果。

　　“归根结底，杭州市政府还是在意中央的想法的。为此，宁愿丢掉一笔钱，跟开发商翻脸。”一位熟悉杭州房地产市场的知情人士举了一个例子：一次涉及到4203.96亩经营性用地的解除合同行为。4203.96亩与杭州市老城区接壤的土地的使用权，在过去约两年时间内，本已被杭州市余杭区人民政府陆续出让给了杭州市的27家房地产开发商，但2003年7月，杭州市余杭区政府突然“变卦”，与27家房地产开发商签署协议，解除了以前的出让合同。为此，余杭区政府付出不菲的代价：在向开发商退还5.2676亿元土地出让金之外，还得承担开发商所交纳出让金的同期银行利息(约2000万元)，和对它们的前期费用作出大约10%的补偿。

　　余杭区政府甘愿花费数千万巨资加上“背信”之名加紧整改，正是为了响应国土资源部出台并实施的“11号令”。据悉，就在余杭区与开发商进行的解除合同谈判结束的第二天，国家国土资源部治理整顿土地市场秩序督察小组一行4人抵达杭州，督察组对余杭区的做法表示了满意。“督察组仅在余杭呆了半天，就去了别处。”知情人士称。

　　与“合同风波”一样，此次房交会延缓，又一次表明地方政府面对宏观调控时不得不做出相应调整。“对市政府来说，房交会只是延缓而已。”并没有什么太大的损失。

　　“精明”的政府

　　房交会的举办与否，成为一种调控手段，这对当时房交会的倡导者不能不说是一个意外。同样，连当初一手筹备土地储备中心的杭州市国土资源局局长朱寅传也没想到，土地储备制度的功效竟在今天成为市政府最得力的调控工具。

　　土地储备制度最初只是财富再度分配的工具。1997年8月的一天，时任杭州市市长的王永明告诉朱寅传，现在国企改革很困难，要想想办法帮助国企脱困。商量的结果是成立土地储备中心，配合杭州国企改革，在合适的地方实行土地招标拍卖，搞房地产，实现以地生财，必要时甚至不惜牺牲局部的规划。据朱寅传透露，当初他就要求市政府将所有的经营性用地都交由土地储备中心收购储备，然后统一搞招标拍卖。

　　很快，按朱寅传的思路，杭州市政府实现了对土地一级市场的垄断。“此时，政府突然发现，自己其实可以成为土地市场的导演。”赵杭生说，在土地市场价格上扬的时候，向市场多抛一些土地，土地市场价格较低时，就少抛一些土地。似乎很简单，只要充分利用价格杠杆的作用，市政府就能对土地市场收放自如。

　　当又一轮针对房地产的宏观调控自上而下风声甚紧的时候，杭州市政府又出手了。这一次出手，使得2005年一季度杭州出让的住宅土地面积整整比去年同期增长了1倍以上。

　　由杭州市国土资源管理局公开的土地出让信息统计而来的数据表明，今年以来杭州市政府开始在土地市场连续放量。进入4月份，这种放量的势头还没有放缓的迹象：4月8日刚刚进行了一次土地公开出让招标会，杭州市立即在第二天又公布了4月接下去的时间里即将出让的6块地，出让面积总计为203634平米，即305.3亩。

　　不仅如此，杭州地价也有所下降。按杭州市国土资源局公布的数据，今年一季度，杭州市政府通过招标、拍卖方式出让土地12块，出让面积共计464092.1平米，即695.8亩，每亩均价为643.4万元。与去年一季度相比，出让面积增加了114.3%，每亩均价则只有去年的55.2%。

　　“这在实行‘非饱和供地’策略的杭州，实属罕见。”杭州六合房地产开发有限公司总经理助理吴伟明说。

　　杭州的土地资源并不丰富：城西边是西湖，东边是钱塘江。杭州市以及并入的两个区——余杭、萧山的土地资源始终“超然”于杭州市的土地供应系统。杭州市国土局手中握有560平方公里的土地。

　　这几年，杭州老城区迁移的空间几乎没有了。1999年，杭州的土地供应主要以旧城改造和居民拆迁用地为主。2001年和2002年，工厂开始撤离城区。2003年，大专院校从老城区里迁出来，如杭州商业干部学校、中国计量学院、丝绸工学院等。到2004年，杭州市的两个老城区——上城区和下城区基本无地可供，供地主要依靠西湖、江干、拱墅、滨江等区。

　　问题是，即使杭州市2005年4000亩地的供地计划全部到位，也不能补上供需缺口。据国土资源部的预测，杭州市2004年购房需求约为850万平方米，需要投放7100亩土地。但杭州只投放了2300亩。无疑，今年的土地缺口更大。单单依靠杭州市老城区的土地供应，并不足以缓解供需严重不平衡的局面；而余杭和萧山近在咫尺的解渴水源，却因行政上的限制而“只能看不能动”。

　　“去哪里找地？”这个问题一直困扰着杭州市国土局。利用土地杠杆进行市场调节的功能存在失灵的风险。“我们把‘压箱底’的地都拿出来了。”杭州房地局的一名工作人员说。

　　“没有看出什么不这样做的理由来。”赵杭生反问道，“地卖得越多，政府收的钱不是越多么？我甚至要问，政府抢在三四月份大量放地，是不是在打时间差？”赵的意思是，通常而言，市场的反应总比政策出台晚两到六个月的时间，在宏观调控出台的前两个月内，市场的观望和博弈情绪较浓，但两个月后，市场渐渐明朗，投资的热情将得以抑制。按照这样的规律，政府在前两个月卖地，远比后期要划算得多。

　　而且，“表面上看，政府每亩地的收益随着地价下降在减少，实际上却并非如此。” 汉嘉中国投资顾问机构杭州公司执行总监梅杰说，政府虽然大规模增加了土地的供应量，但供应的土地主要集中在郊区。表面上看，土地招标会的土地价格比以前降低了，其实是因为郊区地价水平整体比市区低的缘故，而土地成交价格与去年同期同地段相比，其涨幅普遍较大。

　　“当然，这也可以理解。”梅杰说，政府很难，每年40亿的市政建设所需费用，必须自己解决。如果在今年国有土地收益基金确实得以建立的话，杭州市政府的财政缺口无疑将更大。

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