海外基金赶集上海

　　在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，在上海，这些基金投资的年净收益率却可以达到20%－50%

　　文｜兰红

　　“我们一直在(上海)寻找下一次投资。”3月17日，前来上海为旗下项目开盘助威的荷 兰国际房地产基金(ING)中国区资产管理总监江浩思声称“下一次后面还会有下一次”。在江浩思看来，现在的上海房地产，某种程度上就像一个集会，尽管非议不断，每天却都有不同来源的大笔资金向这里赶来。在中国观察了11年的ING，此时不但不会抽身离去，而且会突破常规加大投资。

　　“这是一种趋势。”朱兆荣说。作为第一太平维斯商铺部高级董事，朱兆荣每天工作的一大块内容，就是在上海陪着各式海外房地产基金经理察看市场。五六年前，他们还是光看不下单，到了2001年，形势就开始改变。“2001年时，他们开始问我，怎样进入上海、进入中国？2002年，他们问怎样进入项目？2003年，他们问可以买什么项目？”朱兆荣笑着说，“现在，他们则问有没有项目可以做？”

　　事实上，海外房地产基金的投资冲动，并不是从现在才开始的，只不过此时时机格外引人注意而已。在这些反思和调控中，海外房地产基金是被动的、还是主动的？是继续看好，还是就此撤退？现在还很难定论。然而，结果都是一样的——这10年，海外房地产基金不仅在逐步加大投资，而且还逐渐改变了投资方式。

　　早在1990年代，对上海市场有浓厚兴趣的海外房地产基金就以观察者的身份进入，但他们在房地产领域并未介入具体项目的运作，而是通过少量资金的注入进行有限合作。如ING与上海西郊庄园置业发展有限公司合作开发闵行上海网球俱乐部和公寓项目。这种低调的观察者身份一直保持到2002年底，此时上海地产开始大涨。

　　2003年上海房价稳步上扬20.5%，海外房地产基金再也按捺不住，开始直接投资项目。同年7月，美国摩根士丹利地产基金投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短期内获得了超过预期30%的收益。

　　很快，海外房地产基金发现，收购地产项目的不良资产更加有吸引力——相比房地产业的直接项目投资，地产项目的不良资产投资能够产生翻倍的利益。2003年底，华融资产管理公司与摩根士丹利投标团和高盛分别成立中外合作资产管理公司，并向这两家合作资产管理公司转让了108亿元和19.7亿元不良资产。在此之后，包括瑞银、雷曼兄弟、花旗集团在内的海外基金都先后在上海购买了价值不菲的地产不良资产。

　　2004年底，摩根士丹利、ING和麦格理银行等海外房地产基金又开始对住宅以外的商业物业发生兴趣，并且从短期持有物业3~5年转变成持有5~7年的中长期投资，这期间每年的租金给基金带来稳定的收入，到期后，基金将把物业卖给海外的信托基金或在国内出售。在此之前，他们认为，房地产基金的周期一般为5年，只有住宅项目能在短期内实现投资回报，并快速退出，因此，很多来上海的房地产基金一般都明确约定只投资住宅。但是，现在他们显然改变了想法。江浩思坦承，可观的回报率是极大的诱惑。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，在上海，这些基金投资的年净收益率却可以达到20%乣50%。

　　目前活跃在上海的这些房地产基金，相对整个上海房地产投资规模，相对于意欲进入的房地产基金，都还不过是冰山一角。基强联行投资管理(中国)有限公司董事、总经理陈基强感叹道，春节过后，整个公司就一直陷入忙碌状态，因为“每个月都会有20到30个海外基金进驻上海，寻找房地产投资机会。”根据基强联行对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场的一份总体评估报告，这些资金“2004年就开始窥探中国市场，但实际投入的项目不超过10个，总投资额仅3~4亿美元；预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10~20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。其中，大部分资金会流向上海。”

　　如果上海投资受挫，地产基金们也会迅速地退出。通常，在决定投资一个项目的谈判中，只有10%~20%的时间是讨论项目，40%~50%是讨论合作模式，其他时间都在讨论资金如何进出。江浩思说，这就像进入一个房间，当你决定进去的时候，一定已经知道从哪里可以进入，又从哪里可以出去。

　　但这并不意味着海外房地产基金在上海可以出入自由。几个月前，ING中国区总经理关博仁还在抱怨由于许多限制，海外房地产基金在上海市场的发展仍处于试探阶段——尚无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。“这其实就是一道防火墙。”上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江总结说。

　　链接：

　　海外地产基金在上海

　　GIC。新加坡的GIC与香港东方海外在上海市中心合作开发了东方巴黎、东方剑桥、东方曼哈顿三个高档公寓项目，估计总销售金额在5亿美元。

　　第一中国房地产发展集团有限公司。澳大利亚最大的投资银行麦格理银行在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立；与上海浦东发展银行共同开发上海浦东三林土地项目。

　　Capita Land Financial Limited。新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立。总共筹集金额达到1亿乣2亿美元投入上海的房地产项目。

　　ING集团。荷兰ING集团与上海西郊庄园置业发展有限公司在上海市闵行区合作开发了占地468亩的上海网球俱乐部和公寓项目，与复地集团共同投资开发松江的住宅项目。

　　Rodamco Asia。于2003年8月31日成功收购了上海盛捷高级服务公寓(SGS)100%股份，共334套，收购价为2300美元/平方米，估计收购总价在5000万美元以上。

　　美国洛克菲勒投资基金。美国洛克菲勒投资基金与新黄浦集团共同开发建设外滩源项目，收购新茂大厦。

　　麦利联行。基强联行与香港私募资金合作成立了麦利联行投资基金(Millennium)，投资上海房地产项目，总投资金额估计在5000万美元左右。

　　摩根士丹利。与金地集团合资组建房地产开发公司，与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，投资锦麟天地雅苑项目。