房产调控为啥不敢动真的

　　水皮

　　新浪的房地产频道推出一个论坛，邀请包括水皮在内的几位财经媒体的主编聊聊房地产企业的出路。

　　“说曹操，曹操到”，出门之前，水皮的手机上就出现了一个朋友的信息，一个地产商在北京北三环边上的一家酒店要出手，地上8层，地下2层，带长期租约，每平方米仅开价一万元。为什么会有这样的甩卖？因为资金链断了，没有办法，不得不割爱。

　　这是一个小插曲，在新浪的论坛上，水皮给大家讲了这个故事。下面是水皮的一个发言，整理在此，权充杂谈：

　　调控对房地产影响最大的是什么，就是资金链，实际上宏观调控从2004年初开始，刚开始的时候是回避房地产，就是因为房地产在现阶段，在社会发展过程中的地位过于突出和重要，所以一直回避，到2005年没有办法，直接矛头就冲着房地产就去了。

　　这个过程中间，中央政府实际上有很多很多的手段能够直接把地价或者

房价调控下去。为什么始终没有调控下去，就是有很多顾虑在里头，投鼠忌器，一方面害怕影响到整个经济环境；另一方面，房地产的超常规发展有历史背景，有古今中外都不能比的三个历史背景。

　　第一个背景是社会转型，公共资源的私有化问题。农村呢，大家看得比较清楚一点，通过对农民土地的剥夺，再高价转让给私人。但是在城市，大家往往看不见，土地名义上是国家所有，是公共所有的，通过商品房的购买行为，完成了使用权的私有化，以前的公房，使用权是随时可以被调整的，但是商品房通过买卖完成了使用权的私有化。这个地还不归你，为什么不归你，我们不展开讲，这是一个私有化的过程，整个中国私有化过程中的一个环节。这个私有化过程我们不公开不透明，所以不可能公正，公共资源开放过程的无序，造成了分配的差异，这是房地产暴利之产生的一个根本所在。

　　第二个背景是财富增加，经济发展的非均衡问题。改革开放20多年以来，为什么房地产1999年以后突然出现了一个大的增长，为什么1998年以前没有？有人说1998年以前，住宅市场没有开放，这个说法不成立。商品房的供应早就有了，问题是需求为什么没有大规模增加。这跟改革开放28年国民财富的积累到一定程度有关。以前没有本钱付首付，1999年以后，大家的财富有一定的积累之后，这种不均衡就体现出来了，一旦到了大家需要改善住房的时候，社会需求就产生了爆炸。

　　第三个背景是大规模的城市改造，城市化进程带来的问题。中国经济持续高速的增长，国民财富的增加在某种程度上支持了中国房价的坚挺。

　　这个问题和财富积累有关系，但不完全相关。大规模的城市改造，巴黎就不可能，巴黎老城区内都是两百年前盖完的房子，不可能有大规模城市改造，就不可能有大规模的拆迁，住宅需要供给就不可能有一个大的量。但在中国不一样，最近五年中不可能结束。北京是这样的，上海也是这样的。我们跟国外的确不一样，法国全是石头盖的房子，毕竟是石头，两百年没问题，我们的房子清代下来的有几个可以住？

　　这三个大背景决定了房地产调控起来比较困难，关键是不敢来真的。

　　1993年宏观调控，之所以立竿见影硬着陆，主要是抓银行行长。抓10个可能有错案，抓5个肯定有漏网的，抓7个差不多，70%的银行行长立案调查，信贷规模马上就管住了。但是这一次，银行这一块始终没有动真格的。尽管也出台窗口意见，住房贷款也有相应标准的提高，执行起来都是糊弄事。包括最近的新政，对所谓按揭的调整，三成的首付，是原来的规定，下调到二成是优惠他们贷款的，现在仅仅恢复正常。现在大家都在说这个过热，要往下调，不调不行了，至少银行方面是顶着压力，也就恢复正常贷款政策了。而且到现在为止，你就发觉，除了自用的，后面的所谓的多套的政策，到现在没有推出来，他不告诉你，仅仅说不能执行三成，执行几成？水皮在北京电视台说，把按揭提到五成这肯定是假新闻，但是第一套房子肯定不可能是五成的，但是第二套房五成恐怕是至少的，是必须的。但是大家看不到这样的政策，就知道银行不想管死这个。

　　水皮一直呼吁应该立法禁止炒房，这是个龙头，打蛇打七寸，遏制住投机的龙头，地产市场的狂热就会被遏制住。现在总算出了一个限制外资炒房的政策，这个政策有很多漏洞，但是至少取向是对的。很多政策是南辕北辙的，他想这么干，但是出的政策是那么干的。

　　北京规定港澳台人士一人限购一套房。为什么仅仅限制港澳台，山西人你限制不限制，你还不愿意限制，温州人你限制吗，北京人限制吗，不限制。你不限制，你那个限制不又是形同虚设吗，他委托我不就完了吗？就是说他还不愿意真的限制，原因是什么呢？水皮说了前面三个背景，GDP的增长还靠房地产。而且北京市的研究非常明确，固定资产的增长和房地产的增长和GDP是正相关的，宏观调控到目前为止一直是希望房价有一个稳定的态势，不要涨太多，而不是打压。

　　我们的政策制定者，他们对市场的认识，有透彻的一面，是对消费品，因为有切身的感受；对投资品他们没有，没有这种经验，你怎么可能指望他能制定出有针对性的政策呢？可能性不大，这只能靠时间，慢慢让他们认识，通过我们的舆论反复评论，一定要给他灌输投资的概念。投资和消费是有区别的，消费的价格是大多数人决定的，投资品的价值恰恰是由少部分人决定的，政策制定者不一定明白这个，不做投资的人是弄不懂这个关系的。水皮的话可能80%的人听不懂，会觉得你这个人怎么这么偏激，但是做过股票的人就知道了，马上明白怎么回事。股票的价格是谁决定的？整个市场的价格是谁决定的，就是由少数股票和少数人决定的。

　　我们经常会讲百元高价股的概念，这是因为百元概念能给市场打开上升空间和想象空间，并不是真的就是值100元一股。你的股票都到100元了，50块钱还叫高吗？那就是半山腰以下的股票。房价也一样，你说上海浦东边上的房子都上10万了，上8万了，两万的房子算房子吗？不叫房子了，这就是投资品的特征，现在棕榈泉都上3万了，朝阳公园边上的房子谁肯下两万，至于值不值两万，没人管，有高价在那儿呢。

　　限制外资炒房政策一出，北京高端公寓的房价应声而落，这个的确遏制住少部分人的需求，特别是少部分人的投机需求。高端的下来了，中端的就站不住，中端的站不住，低价的就没有上涨空间，仅仅把房地产理解成一个消费品，加大供应量没有用的。你看有经济适用房出来，人山人海排队的阵势，你再加大供应量也没有用，全世界的人都可以到北京买房子，你把北京全弄成经济适用房也没用。他会预计北京的房价涨，浦东8万没下来，上海的房价只要稳定住了，北京的房价不可能不涨。最近两年北京的房价为什么狂涨，不是北京有这个需求，北京没有这个需求，高端的公寓，积压5万套。5万套都没消化掉，你以为朝阳公园那儿盖那么多，真的是供不应求吗，但是星河湾的确会价格越来越高，为什么？上海的

豪宅概念被刷新了，高价在8万呢，你这个房子是便宜货。

　　中央政府和地方政府在房地产调控上的利益是不一致的，这样就出现了“只有朝廷，没有衙门”的现象，再好的政策，下面也有对策。动真的就是和自己过不去，谁又能够如此高风亮节的自裁呢？

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