限制外资进入房地产收效不大

　　● 评述2006年外资和中国房地产

　　2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制，此举一度掀起轩然大波

　　-　饶玮　刘颖

　　在过去的一年，中国房地产价格可以说是一路飘升，尤其是在一些大中城市。国家发改委、国家统计局公布的数据显示，2006年前10个月，新建商品住宅每月涨幅少则5.9%，多则7.1%，每月环比上涨都在0.5个百分点以上。北京等热点城市房价涨幅更是高达两位数。一线城市房价收入比还在不断上升。按照政府统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买90平方米商品房计算，2006年的房价收入比(根据前三季度公开数据测算)很多城市不降反升：深圳约为11.92，上海约为11.67，广州约为9.51，均远高于前两年的水平。

　　房价的高增长催生了房地产行业利润的高增长，在高利润的诱惑下，外国资金想方设法进入中国房地产市场，以便从中国房地产市场巨额利润分一杯羹。

　　境外资本不断流入中国房地产市场

　　据中国人民银行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到15%。截至2006年11月，海外房地产基金对国内20个房地产项目投入了16.13亿美元，占年度私募股权基金在华投资额的13.70%。除此之外，还有大量的直接投资进入我国房地产，如香港地产商纷纷把开发重心挪到内地，继和黄、新鸿基在内地大肆拿地后，香港第三大

　　外资的大量流入，它们究竟是如何进入我国大门的呢？大致而言，外资进入我国房地产主要有如下几种方式：

　　1.境外投资者直接购买境内房地产。2006年10月底，境外投资者在国内房地产领域投资约40亿美元，占同期国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要投资城市集中在北京、上海、广州三地。

　　2.设立外资房地产公司。截至2006年10月底，仅上海市外资房地产企业家数就占到了全市房地产企业总数的7%，外资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的27%。而在2005年，外资以直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业的方式注入房产类企业的资本金约占当年外商直接投资额的10%。

　　3.非居民外汇流入结汇后购买房产。据有关数据统计，截至2006年10月底，非居民投入到房地产市场的资金净流入超过13亿美元。

　　4.借助于地产基金吸引境外资本。此类基金既不是房地产的实际使用者也不是长期投资者，而是想通过金融手段套利的投资者(比如海外基金)。在实践中，房地产开发公司和房地产投资信托基金(REITs)海外上市多数是通过红筹途径，大量外资通过这条途径进入国内房地产市场。

　　除此之外，还有一些假外资变身套取制度优惠。假外资房地产开发商通常通过将国内收入转移至境外，在境外注册控股公司，然后申请设立境内房地产开发公司，享受内地房地产公司无法享受的诸多优惠与便利。

　　我国对外资流入房地产所采取的限制措施

　　为了阻止国外资金投机国内房地产，我国政府采取了多项政策来促进房地产健康发展。

　　2006年4月28日和8月19日起，中国人民银行在不到4个月时间，两次分别上调人民币贷款基准利率0.27个百分点，意在释放实行货币紧缩政策的信号。

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的6项措施，史称“国六条”。此后囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节。例如，九部委在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即“国十五条”)中规定，6月1日起，个人住房贷款首付提至30%，但购买自住房且套型面积低于90平方米仍执行首付比例20%。

　　与此同时，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。是为外资购楼上“紧箍咒”；9月4日，作为《意见》的细则，国家外汇管理局、建设部又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理的通知》，旨在加强外资投资房地产领域的外汇管理，对外资投资房地产进行限制。

　　2006年8月9日，商务部、国资委、国家税务总局、国家工商总局、国家外汇管理局和中国证监会六部委联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》公布，于9月8日起施行。根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》，其部分条款可以对抑制当前的房地产市场泡沫和外资投机发挥一定作用。

　　2006年11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，规定自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。

　　以上的一些政策的初衷均是限制我国房价的过快增长，限制外资过快流入我国房地产，然而事与愿违，房价上涨幅度仍然非常大，外资仍然源源不断流入我国房地产业。这其中主要原因有：

　　1.我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势。只要房价涨，这些房地产商的利润就会源源不断地增加。与过去几年不同，2006年，世界其他国家的房价均出现了一定程度的下跌，包括美国、俄罗斯、南非和欧洲的一些国家，其中南非下降幅度超过200%。由于世界其他国家房价下跌，故很多国际资本都有意流入中国。

　　2.豪赌人民币升值。应该说，外资流入并不完全是关注中国房地产，其中有很多资本都是豪赌人民币升值，从而获得套利收益，这点与20世纪80年底末90年代初的日本有些相似。由于我国实行了比较严格的外汇管制制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。

　　外资涌入中国房地产的趋势可能仍会持续

　　由于上述的两个原因仍然存在，因此外资进入我国房地产仍然不可避免。除此之外，在许多发达市场国家，非居民投资房地产应该属于资本项目，但中国却把它归入经常项目来管理。我们知道，即使是发达国家房地产的炒作也是受到严格禁止的。如新加坡、韩国、澳洲、加拿大等国，对外国人购买房子不仅有严格比例限制，而且还得政府审批，购买者须说明用途，不符合规定是不允许外国人购买房子的。虽然我国也对外资购买我国房地产做出了一些规定，但力度仍然不够大，效果仍不明显。在政府出台相关政策之后，分析部分较大型外资房地产开发公司，其经营有着如下一些特点：

　　1.财务状况有了一些新的调整。

　　(1)短期借款下降，长期借款增加，境外的关联借款大幅度增长。这些都表明外商投资房地产公司倾向于压缩短期贷款，而愿意选择股东长期借款来增加其长期资金来源，都有意在中国房地产业进行长时间的投资。

　　(2)预收账款不断增加，表明预售房地产所收定金有所增加；应交税金增长较快；外汇收支表中，经常项目差额也有较大增加。这3项指标均说明这些外资公司房地产项目产销非常顺畅，资金链运转仍然非常好。

　　(3)实收资本大幅度增加。这说明外资加速通过增加资本金的方式进入国内房地产市场，加快进入我国房地产。

　　2.结售汇差额有较大增长。这一方面说明：房地产行业外资对于人民币汇率相当敏感，另一方面也对人民币升值构成压力。

　　分析以上动向，可以得出结论：

　　(1)从长期资金来源来看，外资一方面通过直接增加资本金扩大项目总投资规模，另一方面主要通过境外关联股东借款增加境内房地产项目公司的长期资金来源，而从境内和境外金融机构借款仅是补充。这说明了外资有着长期投资中国房地产的打算，毕竟中国房地产仍然属于新兴行业。

　　(2)随着大型外资房地产企业实收资本一年之内大幅度增长，今后外资房产企业总开发规模可能出现爆发性的增长。

　　(3)结售汇持续顺差难以排除外资通过结汇增加持有人民币头寸博取人民币升值的可能。

　　总而言之，外资地产商通过地产开发不仅可以获得巨额的投资回报，而且还可享有人民币升值的附加收益，再加上税收优惠政策，在这多重利益的驱使下，大量外资涌向中国房地产业的局面可能仍会持续。

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