周炳林：土地增值税新规定可能抑制房价上涨

　　周炳林

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，17日，沪市两市地产股大幅下跌，一些公司早市收盘即封于跌停，其间的因果关系不言而喻。按照新规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。该税种实际上是一种专门针对房地产业利润的“累进所得税”，其影响不仅在于所得税负的大幅提高，而且在政策意图上还有较强的抑制房价上涨的作用。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关配套规定，土地增值税作用的税基大体上等于税前利润，具体税率为，增值额未超过“扣除金额”(基本等于项目成本)20%的普通住宅项目，不增收土地增值税；增值额占“扣除金额”20%-50%的部分，税率为30%；增值额占50%至100%的部分，税率40%；增值额占比100%至200%的部分，税率50%；增值额占比200%以上的部分，税率60%。

　　在税前利润扣除增值税之后形成房地产业的企业所得税税基，实际上，土地增值税的引入与企业所得税一起形成了专门针对房地产业的“累进所得税制度”。考虑新税则25%的企业所得税后，根据以上5种利润情况(即增值情况)，房企的综合所得税负分别为25%、47.5%、55.0%、62.5%、70.0%。这是力度相当大的累进税制。而在规定出台之前，各地土地增值税在实际操作中多以预征为主，标准为销售金额的1%，商铺为2%，这意味着对于房地产企业销售利润率的预先认定只有3%-6%。

　　由于此前有了这一漏洞，一些开发商为了避免土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司(照规定，此类公司项目完成即得注销)多采取放任搁置的办法，以此规避补缴结算税额与预征税额的差额。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力。

　　一般而言，成本的上升会带来

　　实际上，除了各地招挂拍爆出的天价地块之外，地产商手中仍有大量廉价的历史土地储备，根据2005年年报，销售额排名前十的地产上市公司土地储备合计超过8000万平方米建筑面积，这些土地记在其资产负债表的存货项下，相关计算表明，这些土地储备历史楼面地价不会超过1200元/平方米。

　　而近年来各地的土地购置成本出现了明显的上涨趋势，由于房地产项目开发的期限多达2年以上，那么，在销售时期，地产商的定价就很可能偏离2年前账本上的会计成本，而按照销售时点这些资源的“机会成本”核定销售价格，从而获取大额利益。但是，由于税收的核算参照的是历史成本法，本次措施的出台可以使得房地产企业在定价时，出于规避更高一级税率的考虑，对其历史成本不得不有所考虑(历史成本那么低，如果定价太高，马上将会触发更高一级税率)。

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