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贺军
国务院批准七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”之后，对于各省市来说，都要按要求草拟当地落实国务院七部委“意见”的实施细则。不过，判断各地的心态，估计各省市都不会在这个问题上抢先。原因有二：一是经过十几年的发展，房地产市场对于各地的经济来说，有着至关重要的作用。要对本地房地产市场动刀，谁都会仔细掂量其中的分量。
二是调控房地产市场，国内有“高个儿”在顶着，其他地方当然愿意等一等。高个儿是谁呢？首选当然是国内楼市的“高价区”上海，其次是目前还没什么事儿的北京。上海是典型，这不用多说。北京由于身为首都，离中央近，再加上市场情况复杂，自然会引人关注。
从政策制定者的角度来看，笔者认为，真正在市场调控上不太好办的，是北京。这次的调控政策至少应该达到如下几个目的：一是让中央满意，这意味着政策实施细则的出台应该有显示度，执行后应该在市场上有效果。二是如果对市场产生负面影响的话，这种影响应该控制在一定的范围之内。要指出的是，这里的市场包括不同的方面，既包括房地产发展商，也包括消费者，还包括银行。因此，调控尺度的拿捏就很关键。三是很容易被忽视的一点，要让老百姓有一定的满意度。坦率而言，过去十几年房地产市场的发展，虽然老百姓是最终消费者，但他们往往也是被忽视的一群。但这次调控如果让他们太不满意，容易引起中央的不满。
但是要实现这三个目标，北京的难度不小。可以说，北京房地产市场的复杂度是全国最高的，但北京房地产领域的市场化程度却并不高。以非商用地产为例，我们可以从以下方面，看出北京市场的复杂性。
在需求方面，北京面临的购买力很强。有媒体总结过，北京房地产市场上有“一高二团三外四最”的特点。所谓“一高”，是指住在北京的人收入高。虽无准确统计，但一般相信，北京是国内隐性富豪最多的城市，据说中国内地最富的一批人，都在北京有“窝”。所谓“二团”，是指在北京活跃着两个炒房团，即温州炒房团和山西炒房团。其中以山西煤矿主和煤倒爷为骨干的山西炒房团，独爱北京。所谓“三外”，是指北京有三种外字头的人，外国公司总部、外资基金、外籍人士。他们买起楼来“不眨眼”，而资金中有多少是游资，不好预测。“四最”是北京至少有四个“最多”影响房市，即北京是全中国乃至全世界官员最多的城市，是艺人最多的城市，是外省机构最多的城市，还是全中国白领最多的城市。这些方面再加上普通百姓的购房需求，形成了持续而强大的房地产市场需求。
在市场结构方面，北京的二手房市场还很不发达，与北京的房地产市场规模极不相称。到目前为止，北京市的二手房市场发育还很迟缓。据统计，2004年北京二手房交易量为39000套，比上海要差很多。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了新房市场。其结果是，由于缺乏足够的二手房市场，北京的新房市场则高高在上，没有承接和支撑。
另外，北京房地产市场的构成复杂。如前面所言，北京中央机关多，公房多，外省机构多。由于历史原因，这几方面形成了大量难以迅速进入市场的住房。以公房上市为例，即使在公房上市已经扫除政策障碍之后，不少机构仍然在公房上市问题上设置重重障碍，加大了公房进入市场流通的难度。
再有，北京房地产市场过去已经形成的刚性成本因素，即使在现有的调控之下，也很难有显著改变。比如地价，以目前北京的地价而言，房地产市场的整体价格下降实在难有空间。高地价之下，拆迁成本、其他的发展建设成本都低不了。换句话说，北京市整体房地产价格的刚性很大，要挤出一些“泡沫”，恐怕比上海的难度要大得多。
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