全球楼市：房地产热力渐散 经济繁荣面临挑战

　　中新网10月12日电 美国、法国、西班牙、加拿大和英国房地产几乎都在今年开始出现下跌，而此前相当长时间里，房地产都是支撑这些国家经济繁荣增长的主要数据之一。

　　当美国人过去几个月不再对购房表现出极大热情时，世界各地的经济学家们为何如此敏感和紧张？这是因为房屋销量是一国经济的重要指示器，而美国楼市放缓则是全球经济变糟的前兆。

　　随着美国楼市的持续降温，国际货币基金组织(IMF)日前发表预测称，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙、新西兰以及中国内地部分地区的房地产市场都陆续出现不同程度的降温。IMF首席经济师拉詹表示：“我们可以感觉到全球房地产市场已经开始有降温的迹象。”来自经合组织(OECD)的估计显示，工业国房地产价格在过去10年中实际增长了1倍之多。

　　为此，《国际金融报》记者对全球部分发达国家的房地产市场进行了研究和调查，结果表明，过去几年来各国房地产市场的持续火爆局面，已经或即将呈现出冷却迹象。

　　美国：楼市逼近大萧条时代

　　美国全国房地产经纪人协会日前发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是10年来最低水平。此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

　　美国商务部日前公布的报告也显示，美国8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的最低水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8%。

　　待售房屋数量上升和需求减少——大量数据令经济学家们意识到，曾经红极一时的楼市不仅仅是从5年来的记录高点上回落，而且可能冲向美国经济大萧条以来的最低点。“从历史来看，对利率敏感的行业——如房地产和汽车等，很可能导致经济衰退”，Belsky说，“如果美联储削减利率，那么楼市降温幅度可能会小些”。

　　从历史上看，美联储对楼市繁荣起到了关键作用，保持多年的低利率刺激了房贷需求创记录。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，令房屋所有者受益，支撑经济从衰退中复苏过来。由于房价在全国大部分地区以两位数的比例上涨，消费者把房子当成了实实在在的自动取款机，他们从不断升值的房屋上借款，将收益用于大量商品开支上，消费者支出在美国经济中占2/3的比例。

　　但如今，楼市驱动的财富效应可能发生逆转。据联邦住房企业督察局上月公布的报告显示，美国第二季度平均房价增长放缓到1.17%，而去年同期房价涨幅为3.65%。这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的最缓慢增幅。

　　雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特最近也向公司客户发出警告，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长削减1.5个百分点，这是因为建筑商要削减人力、原材料，房主则在房价缩水时减少开支。

　　加拿大：加息为火热楼市降温

　　过去几个月来，Jamie Lucien和未婚妻一直想买套靠近市区低于30万美元的房子，尽管他们已经看了15套房子，但至今仍未出价。

　　今年夏天，埃德蒙顿市房屋均价达31.6万美元，比去年上涨了23%。加拿大抵押贷款和房屋公司高级市场分析师Richard Goatcher称，市场明年将放缓。“人们已负担不起，一定会有相当比例的人被高价驱逐出市场。”

　　由于价格持续上涨和抵押贷款率升高，自今年8月份以来，持续旺盛的加拿大房地产市场开始降温，房屋销量下降了6.4%。加拿大房地产联合会日前公布的一份报告显示，这已经是连续第三个月房屋销量下降，然而平均房价已飙升11.6%，达29.2989万美元。多伦多道明银行经济学家亚历山大称，“我们可以看到，加拿大中部和沿大西洋地区已出现部分降温，但西部房地产市场交付情况仍很强劲，价格持续上升”。

　　受季节性调整后，8月份加拿大主要市场房屋销量下降到27657万套，而新挂牌上市房屋上升2.8%达到47117套。“平均房价增长将放缓”，由于新房数量增长，即使在强劲市场，同时房屋销量仍持续走软，亚历山大在接受采访时预测，“目前11.6%(房价增长)是不可持续的”。

　　卡尔加里经济受油田发展推动，8月其房屋销量下降9.8%，而新挂牌交易数量上升29%达4271套。“更多房屋出现在市场上，这就是为什么我们认为房价增长将放缓”，亚历山大说。上个月，埃德蒙顿房屋销量上涨了7.5%，平均房价飙升38%；多伦多销量下降6.7%，平均房价上升4.6%；温哥华销量下降18.6%，平均房价上涨18.3%。

　　加拿大地产联合会首席经济师甘培预期，今明两年房地产市场将持续放缓，而价格仍在较低水平上升。甘培表示，“我们正趋向更正常的价格水平”，利率上升和更高的贷款成本将为火热的楼市降温。

　　法国：今后两三年明显下降

　　据法国全国房地产联合会日前公布的数字，法国平均房价继7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。该机构说，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来首次出现。其中，8月份法国公寓楼的平均售价比7月份下跌1.7%，而独立住房(如别墅)的售价则下降了0.2%。

　　法国就业、社会团结和住房部长博洛近日在法国国民议会接受议员质询时也表示，在经历了前几年的房屋涨价狂潮后，法国房地产价格将在今后两三年“明显下降”。他认为，法国目前的房地产价格是人为炒作的结果，住房难的问题在首都巴黎地区尤其严重。

　　博洛表示，经历了十几年的持续增长，法国房价未来几年内将下跌，至于何种类型和区域的房价出现下跌还有待观察。他指出，房价下跌的主要原因在于新房供给的增加，届时法国房地产将“回归正常市场”。

　　据报道，一份有关房地产市场的政府文件显示，近年来新房建设的快速增长对降低房价有直接影响，人们在购房时不再像过去一样需要竞争。文件还表示，除了房价下降外，预计2006年租金收益增长也将创下7年来的最低。

　　随着房价下跌，近期法国房屋交易量也呈下降趋势。据法国财政部下属机构统计，今年第二季度法国房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中独立住房的交易量甚至下降22%。

　　西班牙：楼市可能硬着陆

　　十几年来，西班牙的房地产市场发展如火如荼，为就业和消费者支出提供了保证，也使得西班牙成为欧元区增长最快的经济体之一。但如今，经济学家们认为楼市繁荣正逐渐脱离经济基本面，他们担心，房价一旦下降，市场将面临硬着陆，进而波及到经济领域的多个层面。

　　从目前情况来看，西班牙人的收入水平并未提高，但房价却持续飙升。与此同时，利率也在升高，抵押贷款变得更昂贵。今年上半年，全国房价上升了15%，却有超过350万套住宅处于空置状态。“西班牙房价将面临急剧下跌，问题只是(下跌)何时发生”，马德里自由市场国际咨询公司总裁、经济学家Lorenzo Bernaldo de Quirós称。

　　去年以来，西班牙房地产市场开始放缓，年初房价涨幅为20%，年末则放缓到12%。新开工住宅也开始减慢。现在的问题是，作为房价飙升最快的国家之一，西班牙能否实现房地产市场软着陆，从而最小程度地波及经济其他方面。

　　西班牙对外银行撰写的一份报告称，预计房价从明年底开始将下降，到2009年跌幅达15%。该银行总经理JoséLuis Escriva称，当房价突然下跌时，西班牙将比其他多样性经济体更易受冲击。

　　英国：楼市失衡亟待调控

　　IMF日前公布报告称，英国房地产市场可能出现崩盘，房价过高令英国“面临升息压力”，报告同时敦促英国财政部削减支出以避免危机。

　　2005年，英国房地产市场稳步上升，成交额达485亿英镑，创下历年新高。据英国房地产行业的评估，去年英国全国的房价水平上升了3%以上，其中阿伯丁地区涨了17.3%，这意味着一间普通的房子能增值2万英镑以上。

　　英国一个思想库日前表示，由于初次购房者回归到1990年的购房最高点，目前英国超过1/3的40岁以下工薪阶层无力购房或承担住房成本。

　　面对迅速飙升的房价，英国政府已采取一系列调控措施，目前已初见成效。7月份，英国平均房价下跌3540英镑至21.404万英镑。多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。

　　研究还发现，2005到2006年间建造的经济型住宅数量只有90年代中期的一半水平达3.5万套，低于英国货币政策委员会成员Kate Barker在住宅供给报告中提及的——最低供给量为4.8万套。

　　英国住房及规划事务大臣伊薇特·库珀表示，报告对那些反对政府建造新房计划的人来说是个严重警告。库珀称，“如果我们无法增加房屋供给，20年后将只有1/3的30岁夫妇能买得起房子，而目前这一数字大约为50%。”

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　　美国：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人

　　上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

　　由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。

　　然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　日本：东京都地价超过了美国全国地价总和

　　20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

　　当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

　　所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

　　东南亚、香港房地产泡沫：香港业主均损267万港元

　　20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量

开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家及地区的房地产市场进行投机性活动。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国及地区经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了中国香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和

澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　1984到1997年，香港房价年均增长超过20%。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998到2004年，香港楼价大幅下跌。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。(魏红欣)