亿城股份深掘高端产品线

　　姜洪桥

　　一个还未能跨入地产资本巨头行列的地产公司未来如何在“地王”争霸战中生存？这是大部分中型房地产公司共同的焦虑。

　　10月23日，亿城股份(000616.SZ)总经理鄂俊宇接受记者采访时宣称，亿城强调“价值创造”。这种所谓的 “价值创造”强调充分利用资源提高附加值，与目前主流的依靠快速融资和获取土地储备以扩张规模的方式大相径庭。“亿城的发展路径和规模选择都会有所不同”，鄂俊宇说。

　　10月8日,亿城股份发布公告称,亿城股份公开增发A股

股票方案获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核有条件通过。按照计划，亿城股份将公开增发不超过15,000万股发行数量,募集约12亿元资金。其中，10亿元用于建设西山华府项目,剩余募集资金约人民币2亿元用于补充公司流动资金,预计发行后公司的资产负债率将从原来约78%下降到60%左右。

　　在此之前，亿城股份的增发方案已经受阻过一次，后再次调整。亿城股份常务副总经理孙勇表示，是否能有效利用上市融资平台是决定地产公司未来两三年内实现跃升的重要因素，“现在看来亿城初步具备这种可能性了”。

　　12亿资金的注入将会加快亿城现有项目的周转，平抑负债率，但与北京近期动辄十几亿的土地争夺战相比起来，本次增发很难说难免有杯水车薪之憾。鄂俊宇对此给予的解决方案是充分利用土地资源，通过发挥创意，实现价值，并通过服务来提高附加值。尽管如此说起来显得外交化，从实际操作来看是两个方面，一是选择优质地块细心琢磨提高利润率，同时再开发中端的产品线以求实现一定的规模和资金快速周转。从产品上看也就是亿城的消费升级类产品“华府”系列和民生类产品“亿城新天地”系列。尤其是华府类产品亿城已有成功经验。

　　在地产上市公司中亿城股份规模不算大，但一直很受投资者关注，原因即是万城华府项目。万城华府的定位在地产行业相当独特，它的位置在接近北京城市中心区的京西地段，却试图在超过1.0的容积率限制内打造出独具价值的创新产品——城市别墅。这种独特的产品开发能力，使得万城华府以较高容积率实现了别墅的售价，为亿城带来相当惊人的利润率。目前它的销售价格已经达到36000元/平米，这是很多成功的别墅项目都难以达到的。

　　万城华府的成功基本上阐释了亿城的“价值创造”概念，它使得亿城股份能够以有限的土地资源获得高利润。从而也在另一个侧面避免了与更为强大的同行在土地资源上的正面冲突的竞争。在2006年度沪深两市的房地产上市公司统计中，亿城股份的盈利能力位居前列。其全面摊薄每股收益位列第十名，全面摊薄净资产收益率位列第三，高于万科A、金地集团等名牌企业。同样由于项目高售价和区域集中，其在北京地区的主营业务收入排名也名列第二。这些排名对于亿城股份来说奠定了进一步发展的基础，也难怪鄂俊宇会说：“创造价值的理念是基于自我的积累和能力”。鄂俊宇还宣称，亿城股份会保持3至5年的土地储备，但不会不顾自身情况一味争抢土地。

　　亿城的成功经验并非完全没有先例可供参考。从某种角度看，亿城股份的战略与富力当年的模式有些相近，但在产品类别和开发专业能力上偏重有所不同。富力从广州起家，以有限的企业规模获取了广州市场占有率的第一名。而后在全国化的扩张中，富力继续沿用重点城市重点项目的战略，以点状布局获得了超过某些大牌企业全国性扩张的收入规模。比亿城更具优势的是富力已经先期完成了从点状到全国性规模化扩张的布局。当然，富力当时面临的资本市场环境与今日的国内资本市场相比也有很大变化。

　　至于亿城的第二条产品线民生类系列产品。它的拓展将有利于解决资金的快速周转和收入的稳定延续，也有助于扩张适当的规模，是个巧妙的平衡器。因为相比较于高端产品万城华府，它的操作速度更快，项目也更容易获得。人们都很容易理解，高端产品虽然利润较高，但是周期长，资金占压风险也大。目前，亿城股份民生类产品第一个项目 “亿城新天地”5月份开工，9月份已经在苏州工业园区开盘。其

户型小、低总价高附加值，单价位于6000元至7000元之间，因此销售极为火爆，一期600套住宅在一天之内被抢购完毕。无论是销售速度还是周转速度都相当惊人。这大概算是亿城股份此类产品线比较成功的开端。

　　基于目前的盈利能力和潜力，在中等规模地产公司中，亿城股份较有特色，在某些领域能够与大型规模化企业一争高下。这种局部优势得益于适当的战略和专业能力稳步积累。但局部优势是否能够保持，甚至进一步扩大，则是更为长远和宏大的问题。对此，孙勇似乎非常有信心，他的信心既来自未来政府调控可能性的分析，也依赖对行业的基本判断。“伴随着规模化，房地产行业的平均利润率必定下降，好的商业模式将比资本和土地资源更为重要”，孙勇说。

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　　来源：经济观察报网