国字号地产大跃进

　　本报记者 姜洪桥 张向东 北京报道

　　3年前，中房集团将华能集团的地产业务收归旗下，中央企业地产业务整合拉开了序幕。国资委设想，由中房等五家企业整编数千亿元的央企房地产资产。

　　那时候，福建等地的地方政府下发了文件，明确“国有资本要有序退出地产业”。一些民营企业忙着准备接盘。

　　3年后，15家央企获准将房地产作为主业之一。而且，身在房地产业的不止是它们。就在几天前，国资委还警告“中央军”不要涉险进入地产业。在福建厦门、北京、上海，国有地产企业正在政府的引导下捏合成新的 “巨无霸”，频频改写着“地王”的记录。

　　在两轮地产调控之后，国有资本在地产业中的大跃进在继续，并且改变着地产市场的格局。也许，中国地产业即将迎来一个新国资时代。

　　国企新攻势

　　“民企要想通过招标拿地根本不可能，去了也是赔本”。杨乐渝说。他是在

　　国企新攻势

　　他说这样的话有自己的根据。北京刚刚结束的几轮限价地的招标，最终的中标者几乎全部是国有企业。在如今日益高度集中化的北京地产业，中小民营企业面临着从未有的窘境。招、拍、挂的土地纷纷落入少数大型企业囊中。招标的土地则多半为政策性用地，只与国有企业结缘。

　　感受到压力的不仅仅是中小民营企业。不久前，北辰集团以92亿元拿下长沙地块，刷新了中国 “地王”的新记录。要知道，两年前，富力集团为了筹措60亿元争夺北京36号地用了整整两年的时间。但这60亿并未派上用场，却被首开联合体以一个更低的价格抢走。

　　这并非个案。从2006年起，首创、北辰等北京国有企业接连击败民企和外资地产巨头在全国和北京获得大幅土地。

　　曾经被计划合并的央企也不甘寂寞，纷纷突破限定大举进军房地产。以至于国资委不得不发出警告。接近中房集团的人士称，国资委在2004年确定的由中房集团等5家央企整合央企房地产的计划已经陷于停滞，无法推进。中房曾设想，首先通过央企资源整合形成资产总额超过1000亿元的企业，最终形成资产2000亿的大公司，这个规模将接近于香港长江实业的规模水平。

　　不过，2004年后，国资委陆续批准了15家央企将房地产作为主业之一发展。即使是开始没有获准将房地产列入主业的一些企业，最后也搭上了末班车。

　　根据2004年房地产企业百强排行榜，国有企业数量在40%以下。如果根据2001年国家统计局全国普查数据，房地产业中国家资本比率是20.87%，在非垄断的竞争性产业，属于最低比率。重点城市中国家资本比率更低，据有关人士测算，截至2004年，北京地产业国有企业实际比重不到15%。

　　但是， “按照目前的趋势，国有企业将迅速恢复半壁江山”，虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说。

　　垄断特征

　　国有企业在房地产的扩张展现出较强的垄断性特征，至少表现在一级土地开发、政策性土地招标和国内资本市场三大方面。

　　随着北京出台保障性住房措施，大量政策性土地实行有别于完全市场竞价的招标办法。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，国企在政策性土地出让招标上较容易与政府取得一致，有很大优势。

　　不过，聂梅生认为，由于利润的限制，民企并没有太多积极性参与。据悉，目前保障性住房用地比例不到整体的5%，达到20%至30%较为合理。对于整体市场影响而言，这不算太低的比例。

　　土地一级开发是国有企业垄断程度最高的领域。过去，由于一级和二级土地开发有较强关联性，民营企业被允许参与土地一级开发而且比重很高。但这一情况正在变化。

　　最先改变的是上海。2003年，上海成立地产集团，全面垄断土地一级开发。其后，北京也传出将土地一级开发全部收归国有企业，但之后却没有了音讯。其中的一个证据是，由北京市政府一手推动的首开集团原计划将土地一级开发纳入上市整体安排。北京两个1000万计划的推出，无疑也是土地一级开发收归国有企业的强力刺激因素。

　　在资本市场上，能够在国内资本市场上市的基本都是国企，民营企业却在香港股市外排起长龙。北京、上海地产国企上市计划已经迫在眉睫。而且，上海地产集团整体上市计划更为庞大，它试图把土地一级开发和二级开发企业整合在一起整体上市。一旦它顺利上市，我们可以想象一个一级二级联动的房地产 “巨无霸”上市公司对市场的影响力能有多大。

　　事实上，2006年，搅动股市的房地产企业正是国有企业。中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇曾分析，进入综合实力TOP10的有三类企业，一是行业龙头企业，二是以北京金融街和北辰实业、上海陆家嘴和中华企业为代表的区域特色企业，它们有难以比拟的土地、资金及地方政府资源优势。

　　截至2006年末，沪深股市地产企业前十名中，有8个是国有控股企业。

　　新国资时代

　　对于国企在房地产市场上的表现，国资委研究中心企业改革与发展部部长王志刚接受采访时说，他不认为这是一致的行动，国资委的态度并没有发生改变。 “就我来看，国资委的调整是正确的。”

　　2004年，国有企业面临土地公开出让之后的困难境地，国资委下发文件，要求对房地产为非主业的央企重新剥离整合到中房集团等5家房地产主业企业中。不过，仅仅有华能地产业务被真正整合进中房集团。尽管国资委三令五申，却有越来越多的央企有意进入房地产业。

　　此后三年中，国资委先后确定15家央企将房地产作为主业发展。不过，这没有阻挡住一些央企的违规进入。王志纲表示，央企房地产主业集中的主要困难在于，随着房地产市场的发展，企业渐渐都不想将这一块业务剥离出去，而那些想剥离的企业提出的附加条件也很苛刻。

　　2005年是房价疯长后展开房地产第一轮调控的起始，但就企业而言，房价的疯长也意味着利润的狂飙。

　　2005年后，地方政府态度发生的变化最大。王志纲说，地方国有房地产企业的发展以及地方国资委对房地产企业态度和国务院国资委的态度明显不一样。2004年，福建等省国资委发文，明确提出 “国有资本要逐步退出房地产业”。不过到了2006年底，厦门8家房地产企业却被整合为两大集团。2005年，北京国资委推出 “十一五”发展战略中，即明确将部分房地产企业做大做强。其后，天鸿、城建集团被整合为首开集团，区一级的房地产国企也被以同样方式整合。在北京市通州区，3家国有房企在2006年被合并。

　　那一年，朝阳开发被万科收购。王石当时高兴地宣称，要抓住国有房企改制的机会并购，并派出若干考察组去各省市考察类似收购的可能性。但此后，就再也没有出现一个类似的成功案例。

　　无论是中央企业还是地方企业，国有资本的重新活跃显然得到了官方的肯定。面对控而不止的房价和混乱的市场秩序，建设部和国土资源部一些官员多次在私下场合表示，房地产开发就应该以国企为主。此后，首开集团便获得了北京最为著名的36号地，该地块不以价高为第一要求，却明确将对房价进行限制。

　　2006年，房地产第二轮调控展开，地方政府备受责难。与此同时，央企整合计划因为企业的反对基本无果，而地方房地产国企整合在政府努力下加速。2007年初北京房价再次狂飙。3月，天鸿宝业突然停牌并宣布非公开发行计划。据说，这个方案是在一天之内决定的，天鸿内部人都不知道。能在一天之内决定首开立即启动整体上市计划的能是谁呢？

　　没有人知道未来的市场格局会怎么样。杨乐渝无奈地表示，北京和其他省市整合国企是个应对房价上涨势头的应急措施，民企跟这些企业不在一个起跑线上，加上央企有资本不愿意退出高利润的房地产业。今后，“中小民企的策略只能是向二线转移，避开调控的压力”。

　　来源：经济观察报网