浙江拆迁新规调查(2)

    补偿单价评估原则之变

　　但是，《草案》最革命性的变化并不在于这些原则性的条款，毕竟，即使不断水断电，即使搞了听证会，“钉子户”最迫切希望解决的问题――提高补偿标准――仍然不一定能得到满足。

　　《草案》提出的“市场比较评估法”成为解决问题的关键一环。

　　所谓“市场比较评估法”指的是《草案》第十三条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额由房地产评估机构评估确定。”也就是说，不再根据政府统一评估颁布的“货币补偿基准价”上下浮动一定范围来确定动拆迁补偿单价，取而代之的是以被拆迁时的实际房价标准。

　　在征求意见过程中，浙江省不少地方和部门提出，取消基准价制度后，评估机构评估被拆迁房屋的货币补偿金额主要采用市场比较法，但由于评估机构的选样标准不统一，且评估价格的形成受交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的影响很大，有必要对评估机构的选样标准等评估规范予以明确。

　　于是此次审议的《草案》具体规定了这个评估的原则。根据国家《房地产估价规范》和有利于保护被拆迁人权益的原则，浙江省人大法制委员会建议增加三条规定：采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构以评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定；评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定；被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。

　　一位参与起草《草案》的人士透露，所谓的类似房地产，是指同等地段、同种类型的房地产，即如果是对老公房进行拆迁，评估价格选取的也必须是同等地段的老公房。如果是简易房，则按照成套住房的标准进行补偿。

　　在此之前，浙江省各市、县的货币补偿价格都以由具有法定资格的房地产评估机构根据政府公布的货币补偿基准价为基本依据。杭州市根据市场价格的变动，每半年公布一次。

　　如杭州市房产信息网上公布的2005年下半年的基准地价，杭州市区内货币补偿最高可得7200元/平方米，最低的12级地段，则只能得到1700元/平方米的补偿。但实际上，这个

　　上海一位房地产专业律师告诉记者：“实际上在各地的动拆迁工作中，所谓货币补偿的评估基准价都是远远落后于实际房价的，这也是动拆迁中纠纷频繁的根源所在。而且一般被动迁的房子都是面积小、人口多的地段，按照评估下来的价格，这些人群完全无法拿这笔钱重新购房，大量的钉子户出现也就不足为奇了。而浙江的新规定假如实施是一个革命性的变化，因为补偿价格不再是死死地围绕政府制定的基准价浮动，而是根据附近若干套二手房交易价格选择较高者而定。尽管细则还没有出台，实施中肯定还有难度，但这种方向是正确的，也是有利于矛盾的缓解的。”