两年未开工 广州地王游戏如何收场

　　亦吾

　　参与“地王游戏”的开发商在广州已经越来越多，他们赌的是房地产行业的前景，博的是资金周转速度和成本控制能力，并且立竿见影地给了市场楼价将继续上行的预期。而拿到了地王，又是否就能预示他们已经成功了一半呢？这一切或许只能等待市场来考验了

　　广州白云山脚下，两块相邻的地块目前仍然静静地笼罩在绿荫之下，除了少许围墙显示出这里是两块工地外，几乎没有什么人员在负责看守。相比市区内其他正热火朝天的工地，相信不会有太多人认为这里就是曾经在2005~2006年间拍出的广州前“地王”——种鸡场和种猪场地块。

　　白云区的机场路，2006年2月拍出的目前名列广州住宅用地楼面地价第二高位的中医学院东侧地块，现在也依然人烟稀少，不见动工迹象。《第一财经日报》致电该地块的受买人广州耀华

　　昔日风起云涌的地王，今日却缘何如此冷冷清清？记者为此展开了一次调查。

　　种鸡场两年未动工

　　2005年6月21日，广州市种鸡场地块进行拍卖。由于该地块在白云山下，占地约15.2万平方米，容积率仅为1，总居住户数只能有1500户，是广州近年来非常罕见的一块“宝地”，也是当年广州推出的最大面积的住宅用地，因此报名竞拍的单位有14家之多。当时该地块的拍卖起拍价为2.096亿元，折合楼面地价1383元/平方米，最终成交价却高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米。

　　当时在场的多位开发商及代理行负责人，都对这一价格表示惊诧。“种鸡场的地价偏高了一些，2000~2300元/平方米是当时大家认为比较合理的价格。”有业内人士回忆。

　　而竞得者广东中鼎集团是一家以房地产开发为主的综合性公司，注册资金21888万元，2000年8月成立，在广州知名度并不高。因此，当时不少业内人士都怀疑这个不知名的企业是否有实力支付出让金。但在短短的三个月内，中鼎集团不仅交齐了种鸡场的全部地价，还把在珠江新城刚买下的一块地的地价也一并交清，总共达7亿多元。

　　然而，时隔近两年，该地块却一直不见动工迹象。不少代理行表示，如果按照广州普遍的项目进度，这种地块主要是建设小别墅及低密度的联排别墅，完成规划后动工速度可以很快，一般两年内产品就会推向市场了。而目前正是广州别墅产品稀缺，楼价高涨之际，对于开发商来说是一个很好的销售时机，即使按照当时的楼面地价，目前该公司这一项目也仍然可以获得可观利润，因此对于该项目的迟迟未动工感到不解。而这一公司在拿到地块后，也从未与业界及同行进行接触，显得十分低调神秘。

　　有接近中鼎的消息人士透露，因土地登记和开发手续的办理不是很顺利，所以目前公司尚未开工。该集团计划在种鸡场地块打造一个顶级

　　尽管预计售价高昂，但种鸡场的地价成本原本就高于市场价近一半，虽然现在地价涨了上去，但如果地块继续保持现状，每年损失的上千万土地闲置费用亦十分可观。

　　种猪场或面临规划困境

　　种鸡场地块的对面就是种猪场地块，一路之隔的两个地块相继成为地王，在广州土地拍卖史上并不多见。种猪场的占地面积约13.5万平方米，建筑面积15.2万平方米，容积率很低，只有1.13。跟种鸡场一样，该地块也是广州难得一见的巨型住宅用地。周边已有不少开发成熟的大型楼盘。

　　该地块在2006年4月27日推出拍卖，当时参与竞拍的企业多达15家，云集了合生、珠江地产、凯德置地、雅居乐、新世界、万科、时代发展等本地和外资巨头。在竞拍中，一路领先的万科在最后关头却输给了一个名不见经传的广州亿柏企业咨询有限公司，最后的成交价是5.7亿元，高出底价2.7亿元，楼面地价为3735元/平方米。

　　更为神秘的是广州亿柏企业咨询有限公司透露自己是受某个开发商委托来拍地的。相隔不到一年的时间里，种猪场地块的地价就比对面自然条件更好的种鸡场高出了436元/平方米。

　　业界盛传该地块是由一港资公司委托亿柏拿下。而记者找到该公司的公关部负责人了解时，该负责人表示，他们确实和那家公司有点关联，但是目前还不能说地块的产权已经是他们的了。而种猪场一直迟迟未动工的原因，主要是由于土地登记方面的手续需要时间，以及希望将前期市场调研及规划定位做得更细致。该负责人并不讳言：“现在市场大环境乃至不同板块的境况都已发生微妙变化。尤其是作为一个地王来说，它比其他地块的资源更独特，开发压力也会更大。我们要提升地块的价值，如何适应现在变化，开发更适销对路的产品，自然需要更谨慎细致的前期工作。所以公司并不急于一时贸然动工。”

　　有代理行负责人表示，拥有种猪场及种鸡场地块的公司都是比较有背景和资金实力的公司，迟迟未动工估计与其资金链没有关系，更大的原因可能在于目前广州市场已经不再是2005~2006年那种卖方市场一边倒的景象，而且现在广州对90/70规定抓得很严，在2006年6月1日以后出让的土地几乎都得重新改规划。从出让时间看，种猪场的规划很有可能是在去年6月1日以后才上报，估计难以避免这类情况。以种猪场的地理位置看，开发符合要求的小

　　至于种鸡场地块，其开发的高价产品能否在广州打击豪宅建设以及投资需求的情况下，在白云区这个已经不太受市场关注的区域再掀起豪宅潮，也是未知数。而他们因为拿地成本太高，若贸然推出市场遭遇冷脸则可能对后续销售不利，因此造成目前骑虎难下局面。

　　对于中医学院旁的用地，上述代理行人士也表示，耀华房地产作为该地块的老东家，其实已经有拥有该地块近10年仍未开发的先例。外界揣测市场环境变化以及资金方面的问题，有可能造成耀华对于开工的顾虑。但是耀华对这些传言并未作出回应。

　　不过，在这些住宅地王出来后，周边区域的楼价在短期内不断上扬，已是不争事实。今年3月，即使广州多幅前住宅地王仍然不见动工迹象，但在广州拿地谨慎的万科也开始加入这种“地王游戏”之中，以超过7000元/平方米的地价拿下广州海珠区的一幅地块。

　　参与“地王游戏”的开发商在广州已经越来越多，他们赌的是房地产行业的前景，博的是资金周转速度和成本控制能力，并且立竿见影地给了市场楼价将继续上行的预期。而拿到了地王，又是否就能预示他们已经成功了一半呢？这一切或许只能等待市场来考验了。