外资对房地产胃口仍好

　　杨红旭

　　一边是海水，一边是火焰。持续的房地产宏观调控之下，内资和外资呈现一张“阴阳脸”。这边厢喊着“上海房价六年首跌”，那边厢嚷着“中国房地产市场投资60%来自境外”。日前，仲量联行发布的《全球房地产投资报告》指出，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅高达69%；其中，来自于新加坡和其他全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。

　　虽然这组数据的真实性尚难测评，但基本上反映出外资对于内地房地产的投资热情仍在高涨。从国家统计局的公报中也可洞察这一点，2006年实际使用外商直接投资金额694.7亿美元，下降4.1%，但其中房地产业实际使用金额82.3亿美元，同比激增51.9%。上海市统计公报亦能侧面佐证，2006年上海房地产开发投资同比增长仅2.3%，而外商和港澳台企业房地产开发投资增长较快，分别为65%和43%。

　　外资在房地产市场口水四溢、乐不思蜀，然而我国政府却忧心忡忡。不久前，

商务部关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出：“采取有效措施，严格限制外商投资高耗能、高污染、低水平产业，严格限制外商投资房地产。”这一态度明显趋于严厉化。众所周知，早在2002年发布的《外商投资产业指导目录》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”已被归为“限制类”；2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，被业界称为“限外令”。现在已发展到不再区分“禁止、限制、鼓励”三类界限，一律加以“严格限制”。

　　火药味浓了许多。应该说，对于集中于市场交易环节的热钱，中央政府是重点打压的，北京、上海等一线城市

房价的过快增长与高端住宅市场投资过热密切相关，外资推高中国房价的观点并非空穴来风。因此，去年“171号文”重点对境外个人投资房产设定了较高的门槛，并且也已发生效力。现在的事态在于，海外基金整栋收购依然脚步不止，比如已在国内游猎已久的著名私人股本基金凯雷首次涉足别墅收购；另外，海外基金转向开发领域的现象也正越来越普遍，比如早已开始玩收购的摩根士丹利，近期首次以开发公司法人的身份，与永业集团合作开发上海市中心高档楼盘。

　　3月26~29日，“2007年中国房地产投资世界峰会”在上海浦东香格里拉酒店举行，国外投行、海外基金、境外REITs、外资地产商等云集一堂，其中既有已在内地房地产市场尝到甜头的，也有心急火燎想来却又小心翼翼的。这些国际投资机构的共识在于：在GDP持续高速增长和城市化加快进行的条件下，中国房地产市场的投资回报率仍非常可观，然而政府对于外资进入房地产行业的限制越来越多，存在一定的政策性风险。

　　应该说，外资对风险的嗅觉相当灵敏。除了硬性的行政审批环节中变得日益苛刻外，清算土地增值税、两税合一等软性的税费成本的提高，也将会对外资的收益产生较大的影响。据新加坡凯德置地总裁林明彦的测算，如果完全照章纳税，则仅清算土地增值税一项就为开发商的净利润率设定了一个20%的上限。另外两税合一，对外资地产商投资回报的损伤也是显而易见的。

　　综而言之，外资急着进，政府想要拦。博弈的结果，其实也并不难作些许预测。只要城市化进程、

人民币升值、流动性过剩等宏观条件不变，外资总会削尖脑袋挤进来，方法还是很多的，比如资本项目限制较严，就谋求混在常规项目中进来。而且，虽然中央政府态度坚定，就怕地方政府“见利忘义”，既然“洋财神”急吼吼投怀入抱，是拒是迎，可得考验地方政府的定力了。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)