港商未雨绸缪布局内地

　　扩大土地储备，增加租赁面积

　　亦吾

　　各内地地产蓝筹概念股，则陆续公布去年的买地金额或今年的买地成绩，显示其早在去年宏观调控最猛烈之际，已未雨绸缪地布局内地

　　3月5日，在上证、深证综指双双下挫的大背景下，地产指数逆市上扬3.43%。此后，香港饱受打击的地产股也随之反弹。

　　从2月底至今，曾经出现多个主流股票跌停的地产板块出现了复苏。曾经在2月初跌到最低点的沪市地产龙头保利地产3月7日收报53.38元，比其2月的最低点38元累计上升了40%，深市龙头万科，也比其2月的最低点升幅超过15%。

　　而3月开始，多个内地地产概念股如富力地产、雅居乐、上海复地等均有良好涨幅，其中上海复地还被外资基金TIAA-CREF Investment Management于3月1日增持1440万股，每股平均价3.06元,持股量由7.71%增至9.08%，当日拉高复地股价5%以上。

　　港商内地拓展提速

　　此时各内地地产蓝筹概念股，则陆续公布去年的买地金额或今年的买地成绩，显示其早在去年宏观调控最猛烈之际，已未雨绸缪地布局内地。

　　去年是

房地产调控力度最猛的一年，但也是房企大鳄们最为进取的一年，他们的潜行动作在2007年开始浮出水面。2006年，恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产合计融资超过400亿港元，这笔巨资大部分拟在3~5年内投入内地买地开发建设。

　　而在港资巨头中，布局最早的其实是新世界中国地产。其高层透露，该公司于2005年以配股融资方式集资64亿港元，用于支付内地建筑的拆迁费及拓展费。2006年，其斥资59亿港元，拓展北京、成都、长沙、贵阳四个内地大型项目，总投资达59.1亿港元，新世界发展与新世界中国地产各自承担29.55亿港元支出。

　　这些项目的规模基本都在2000~6000亩左右，其中占地规模最大的是贵阳项目，总建筑面积超过450万平方米，首期投资达17.48亿港元。规模最小的北京顺义区

别墅项目首期投资超过9亿港元。成都项目首期投资达25亿港元，总投资近100亿港元。目前这些项目已经陆续投入建设，预计从2008年开始陆续为集团盈利作出贡献。

　　新世界中国地产主席郑家纯表示，新世界目前在香港及内地的业务比例各占一半，未来内地比重或会超越香港。而目前新世界中国地产在内地的17个地区拥有总建筑面积约1700万平方米的土地储备，物业包括住宅、

写字楼、服务式公寓及酒店等。

　　扩大土地储备，增加租赁面积

　　经过2006年，新世界中国地产一跃成为香港房企中于内地拥有最大土地储备的开发商。而由于其此前在内地开发规模不大，而且主要通过配股取得融资，在2006年大量买地的情况下，其资产负债率仍为16%左右，位居同业最低水平。曾经位列第一的和黄-长实系因土地储备为1400万平方米而屈居土地储备亚军。

　　但是到2006年为止，和黄-长实系在内地的投资总额已超过1000亿港元，投资规模达到历史高峰。同时，和黄还通过在去年4月参股首旅股份的方式，迈出了在内地发展旅游地产业务的第一步，获得了对首旅股份与宁波迪赛房地产及宁波天马合资开发宁波地区占地5000亩的“世界村”旅游地产项目的控制权。

　　在香港上市的华南房企中，雅居乐也在去年通过发行4亿美元债券及配股融资等方式，获得70亿港元的现金，其土地储备也从去年8月的1150万平方米，迅速增加至1996万平方米，成为中资地产股中土地储备比例最大的一家。而雅居乐也在海南开始投资130亿元，开发超大型度假村项目。

　　富力地产也将于本年第一季度，正式入主成都熊猫城，将这一烂尾项目改造为中国西部的旅游购物中心及金融商务中心。

　　宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有力武器。

　　可以看到，2006年提前布局内地地产版图的大型房企，目前主要遵循两个要点操作：其一，在二线城市扩大低价的大面积地块在集团土地储备中的比例，以获得相对较低的地价及长远的盈利，如雅居乐在海南的项目楼面地价仅300多元/平方米，而投行预计其住宅部分售价可达3500元/平方米左右。其二，则为增加物业租赁面积，进入高端旅游地产业的开发。如富力在2006年，已经在力拓写字楼项目的同时(其发家地广州的产品链中，今后开发的主要类型为写字楼及高档酒店)，新增惠阳及成都的大型综合旅游地产项目。