楼市调控箭在弦上

　　提要：国内房地产行业将始终成为宏观经济政策调控的对象，这种调控影响将主要是调控市场的波动幅度，但不会改变市场的趋势。

　　本刊记者 张学庆

　　流动性过剩加速了房价的上扬。有市场研究员注意到，4月份居民新增消费贷款197亿 元，同比多增45亿元。居民消费贷款在经历一段时间少增之后，开始出现同比多增的积极迹象。结合目前房地产的数据，研究员估计，这可能是居民在房地产价格一直没有明显下跌的情况下购房信贷重新活跃导致。

　　多管齐下调控房地产

　　数据显示，目前房地产供求失衡加大，房价涨幅加速，抑制房价已经成为全社会的共识。

　　“房地产肯定过热了，现在的北京就像去年的上海，房地产热过头了。需要政府进行宏观调控。”清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明表示。

　　中央政府准备出手了。国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。这些措施包括，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　中金公司报告指出，政府可能出台的调控房地产措施将对房地产需求产生抑制作用。由于2005年各项调控政策仍然没有放松，近期的加息对行业影响效果尚未反应出来，而未来政府仍将出台一系列调控政策，近期房价上行压力较大，但由于政府限制土地供应，以及中央政府和地方政府矛盾的加剧，未来房价走势不确定性将增大。中金认为，调控政策短期内仍难以带来房价的下跌。

　　中金报告观点是，最近可能出台的政策将会是综合性的和循序渐进的，土地政策、税收政策和信贷政策都将有较大的可能。其中盘活存量土地、增加首付款比例、加息等政策将产生较大的影响。

　　由于地区差异性十分明显，全国性的调控政策出台的可能性较小，而更多将是区域性的。近期政策出台的代表区域市场将是北京、深圳和广州等房价涨幅过快的城市，以及一些二线城市。

　　“二线城市的房价抑制将比一线城市更加容易。”中金作出判断。

　　需求将受到抑制

　　湘财证券宏观分析师周伟认为，“在刺激内需的政策大取向之下，房地产调控政策可能不会太严厉” 。

　　在人民币升值的背景之下，房地产价值以及房地产企业的价值确实是存在很大的上涨空间的。而近期市场普遍预期政府(尤其是中央银行)可能出台比较严厉的房地产调控政策，例如传闻的“五成按揭”。这主要是受到4月份银行信贷和固定资产投资激增情况的影响。

　　周伟认为，3、4月份银行信贷的增长到底是因为炒房的人太多，还是因为银行的钱太多呢？如果是后者，那么上调存款准备金率应该是比较直接的选择。

　　至于炒房的资金，相信自从2005年调控之后，继续进行投资、投机性炒房的人群对按揭贷款幅度的敏感性可能已经大大下降了。同时，直接提高按揭比例之后也会实实在在的影响到有居住需求的潜在购房者的购买能力，不过这其中具体的平衡关系不太容易具体数量化，但至少政府在政策上会有这方面的考虑。

　　多数专家表示，当前三成首付比例已经处于比较合理的水平，继续上调，将导致越来越多人买不起房。所以央行这样操作的可行性很小。

　　调控尚未治本

　　央行可以使出的其他调控手段包括调整利率、信贷规模和货币供应量等，但这些手段因受到人民币升值预期的强烈影响，操作的空间比较有限。

　　中国社科院金融所尹中立博士认为，在人民币升值压力越来越大的背景下，如果提高利率就会使更多的热钱涌入中国，外汇储备就会以更快的速度增长。央行为了稳定汇率，必须向市场放出更多的人民币基础货币，从本次贷款加息可见，货币决策当局对存款利率的变动持非常审慎的态度，在上调贷款利率的同时，未上调存款利率。而存贷利差的扩大又会增加银行发放贷款的冲动，可能会导致政策失灵。

　　目前，导致中国房价上涨的根本原因是三大制度的缺陷，即住房保障制度缺陷、税收制度缺陷和政治体制缺陷。由于短期内，政府无法消除上述三大制度缺陷，房地产市场的根本问题短期内难以彻底解决。

　　经验表明，过度地依靠行政部门来调控房地产市场难以取得预期成效，部分城市以行政手段调整房地产市场的政策可能暂时会对股票市场形成一定的冲击，但房地产市场的上升趋势难以改变。

　　房地产股票强势难消

　　国泰君安认为，从国际和国内宏观经济各项因素的综合考虑，国内房地产行业将始终成为一个宏观经济政策调控的对象，这将是一个无法改变的现实。但这种调控影响将主要是调控市场的波动幅度，而不会改变市场的趋势，这个趋势包括

商品房价格的增长，现在担心的不是行业市场将会出现负增长，而是销售额今年是增长率是30%以上还是以下的问题。

　　对于北京和上海房价，中金报告表示，一季度数据显示，上海房价增幅继续得到抑制，但先行指标显示，未来上海市商品房新增量将十分有限，上海房价出现大幅度下跌的可能性很小；而北京房价一季度大幅度增长，供给增量有限，从供求的变化情况来看，未来一段时间内房价上涨仍将难以抑制。

　　“投资房地产股票较投资房地产收益高。” 证券分析师表示，“在房地产行业基本面保持基本稳定的情况下，人民币持续升值进程不结束，房地产股票的强势很难真正消退。人民币升值对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求的刺激效应。”

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