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高额的利润促使该市96个村(居)委会进行了违法建设，建成已交付与在建工程建筑面积共约800万平方米
本报记者 李攻 发自济南
600万平方米“旧村改造”项目被叫停
近日，包括济南市建委、市经委、市规划局、中国人民银行济南分行在内的十个部门联合下发通告：坚决叫停违法旧村改造项目。
济南市的旧村改造已呈“燎原之势”。济南市政府相关人士介绍说，全市现有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，建筑面积近600万平方米。
这些项目都是城乡结合部的村(居)委会、集体经济组织和开发单位借用旧村(居)改造名义，在未办理规划、土地及开工建设等手续的情况下，擅自实施开发的项目，有的项目规模达到40座楼房。
“正在进行开发建设的违法旧村改造项目要立即停工，严重违反城市总体规划、土地利用总体规划的，必须限期拆除，违法占用耕地的要限期复耕。”《通告》的措辞十分严厉。
“法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。”《通告》第7条警告购房者。
“开发商”在观望中等待“转机”
《通告》公布后的几天里，记者在济南市的城郊地区走访发现，“叫停令”虽然雷声很大，产生的“震慑效果”并不理想。包括这次《通告》中提到的“十起典型案例”中的许多“旧村改造”项目仍在进行当中。
购房者此时的心态十分矛盾。在“七贤小区项目”工地，记者见到几个前来察看情况的购房者。他们告诉记者，看到媒体有关叫停旧村改造项目的报道后，对自己购买的房子感到不放心。想要退房，但售楼处工作人员说：“退房可以，但要交1万元的违约金。”
记者致电一位曾在济南南部郊区购买了旧村改造楼房的某房地产开发公司李女士。据她的判断，在政府出手整顿之后，旧村改造的楼盘价格将会下跌，正是“吃进”的好时候。
记者调查发现，旧村改造的“开发商”并没有感到恐慌。“大不了就是罚款了事。房子盖起来了，还能真的拆掉？”一位“开发商”这样反问记者。
政府损失税费超50亿元
“违法旧村改造如果不加以制止，损失最大的就是政府。”济南市一家房地产开发企业的高管这样告诉记者。
这位高管给记者算了一笔账：按照现在济南市规定的每平方米246元各种配套费计算，这800万平方米的违法旧城改造项目就使得政府少收入近20亿元。
“同时，由于这些违法旧村改造项目没有取得相关手续，逃税也就不可避免。”这位高管说，“按照3%契税、5.5%的营业税以及保守的每平方米售价1500元计算，这800万平方米房屋将少交税近10亿元。”
“还有政府土地收入的流失。旧村改造所用土地按照保守的每亩60万元计算，政府至少损失土地收益约15亿元。”
土地通过招拍挂形式出让后，收入的三分之一将归政府。按照1.5的容积率计算，这800万平方米房屋约需占地8000亩左右。
“再加上其他税费损失，保守估计，如果不对违法旧村改造项目进行整顿，政府方面将少收入超过50亿元。”
济南市政府相关人士也坦言，村居违法建设的蔓延，严重影响了土地和房地产市场健康发展，导致大量的土地出让金、城市配套费等城市建设资金的流失。
旧村改造项目的低价位是吸引购房者“冒险”的主要因素。记者了解到，位于济南东外环路西侧的一处双气双线旧村改造项目在6月16日时报价是每平方米1570元。如果团购的话，价格还能优惠。据济南市房地产业内人士介绍，此地段的房价早已超出了每平方米3000元。一般旧村改造项目的价格只是正常开发项目的一半。
上述高管介绍说，现在房屋建设成本主要有三大部分，一是土地费用，二是各种税费，三是建筑成本。三块各占三分之一的比重。旧村改造中的土地是村居“自己的”，同时由于没有相关手续，税费也不用交。这样分析起来，三分之二的成本“省”掉了。旧村改造项目价格低廉可想而知。
吸引购房者的除了低廉的价位之外，还有对这些项目合法化的预期。记者注意到，这次《通告》虽然严厉，但并没有说明对历史遗留问题怎么处理。将要拆除的是“严重违反城市总体规划、土地利用总体规划”的项目。
济南市房地产业内人士对此的解读是，罚款之后过一段时间，这些现在违法的项目就会合法化。
那么是什么吸引旧村改造的开发者“冒险”开发呢？上述高管同样给记者算了一笔账：这800万平方米房屋，即使按照十分保守的每平方米500元利润计算，利润总额也将达到40亿元。而如果等待正常程序开发，还不知道什么时候。这种情况下，村(居)委会当然希望把“主动权”抓在自己手中。
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