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本报记者 孙荣飞 发自北京
自1999年新修订的土地管理法实施以来，各地所出现的新圈地运动——“以租代征”，终于得到了国家主管部门的强烈回击。
近日，国土资源部发出紧急通知，要求各地从严从紧控制建设用地总量，坚决制止“
以租代征”违法违规用地行为。
“以租代征”是一种行政权力滥用
“现在有些政府部门以所谓租地方式，从农民集体经济组织手中直接取得农村集体耕地，进行城市广场和城市道路建设，严重违反了国家建设用地审批程序，是一种滥用行政权力，规避国家法律的行为。”中国土地学会副理事长黄小虎说。
而“以租代征”的兴盛，究其根源是各方为了规避目前成本高昂的建设用地审批制度。
土地管理法第44条和第46条规定，政府或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设，必须首先由政府办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用和征地批准程序完成后，再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地。市县人民政府的供地行为或自己直接用地，必须以上述有批准权的人民政府有关农用地转用和征地批准文件为依据，未经农用地转用和征地批准，市县人民政府直接将农民集体耕地作为建设用地，向用地单位供地或由本级政府部门直接批地的行为，属非法批地行为。
非法批地行为包括农民集体所有土地的使用权以出让、转让或者出租方式用于非农业建设。
据此，通过与村集体直接私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为明显违法。
一个典型的例子是，2004年，河南濮阳市政府为修建公路，以每年1300元／亩的租金“租用”王助、胡村两乡共1000余亩土地。
对此，国土资源部表态，对涉及违法占用基本农田和耕地的，要依法从重处罚；涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。对违法违规行为进行处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
广东样本
在建设领域，中央与地方的利益博弈近年来日益突出。而对地方高涨的城市化运动，仅靠禁令难免收效甚微。
而即将于10月1日在广东全省范围内正式实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)恰为今后地方建设土地短缺提供了一条参考路径。
“该《办法》允许集体建设非农用地不必经过政府征用而可通过招拍挂等方式进行出让、转让、出租和抵押，而且《办法》使集体土地所有权与国家土地所有权实现了同地、同价、同权。”华中师范大学农村问题研究中心常务副主任项继权表示。
集体土地的流转加快了城市化进程。在2002年就开始试点的广东顺德区，到2003年，城镇建成区面积就达74.5平方公里，城市化率达到58.4%，分别比2000年提高23.3%和7%。
“这种规范化的平等自由交易(顺德试点)盘活了农村土地市场，极大地维护了农民的利益。”黄小虎说，“相比之下，私下进行以租代征的行为由于带有随意性和强制性却是变相剥夺农民的利益。”
不过，由于广东土地流转试验到目前并不完善，国土资源部对此表示了谨慎。国土资源部在紧急通知中表示，目前国土资源部和一些省(区、市)正在进行农民集体建设用地流转试点和征地制度改革试点。两项试点只限定在试点地区；试点地区必须根据批复的试点方案内容开展试点工作。
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