重庆都市圈扩张冲动 地产市场不同于发达地区

　　本报记者 徐恺 重庆报道

　　2004年一系列的宏观调控措施，注定要对中国的房地产业产生深远的影响。而种种迹象表明，国家对于地产的调控还将继续下去。

　　作为西部唯一的直辖市，重庆从1998年开始经历地产市场的低迷，直到2000年，房地 产业才开始进入恢复性的增长。而土地作为一种要素，对于一座快速发展的城市来说，也是一种异常重要的资源。

　　在这样的情况下，当宏观调控与重庆相遇，会出现怎样的结果？乐观者认为，得益于城市坚实的发展步伐和各种机遇的聚合，重庆的地产市场健康而且充满活力。为了区别于发达地区的境况，他们甚至乐于将其称之为“重庆模式”。

　　当然，也有不同的声音。2005年5月9日下午4时30分，重庆市副市长赵公卿在他的办公室里接受了本报记者的专访。作为分管规划、城市建设和房地产的副市长，他上个月底刚刚前往上海参加了曾培炎副总理出席的全国部分城市房地产形势座谈会。

　　赵是福建人氏，在渝工作多年。历任企业干部、原四川省重庆市经委、体改委领导，直辖之后又担任该市计委主任。2000年，赵升任副市长后，曾分管金融、计划等工作。

　　在接受本报记者采访的时候，赵副市长表示，重庆的地产市场是健康的，并将继续保持健康稳定的发展态势。他认为，只要政府适度把握土地市场，贯彻落实中央的调控措施，房地产就不会过热。

　　重庆的城市战略

　　《21世纪经济报道》(以下简称“《21世纪》”)：作为西部唯一的直辖市，重庆市的城市发展战略是怎样的？

　　赵公卿：从全国来看，从东部开始先发展，到提出西部大开发、中部崛起和东北振兴，整个国家的发展是分阶段分区域的梯形发展模式。东西部的差距可能还会拉大，但发展速度和发展趋势的差距在逐渐减小。从重庆来看，我们的“十五”规划以及在西部开发中的定位都比较明确，就是要把重庆建设成长江上游的经济中心。具体内涵是“三中心、两个枢纽、一基地”。打造商贸中心、金融中心、科教文化中心，形成交通枢纽和高新产业和制造业基地。整个发展规划是到2020年。

　　《21世纪》：怎样来达到这一战略目标呢？

　　赵公卿：重庆是直辖市，但人口多、幅员面积大，相当于一个省的构架。我们实行分块指导。全国各地的生产力水平的差异性很大，重庆全辖的生产力水平差异性也很大。可以说是全国的一个缩影，是一个大城市带大农村，大工业带大农业的格局。都市区人均GDP约三千美金，接近东部的平均值。可我们贫困的区县不足600美金。根据生产力水平和当前的工作侧重，把全辖分成四个片区：都市区、渝西走廊、三峡库区和黔东南地区。我们主要是靠先打造好基础设施，包括交通、通讯、水利枢纽等，引导生产力递延分布下去。直辖后这几年的经济发展中的明显特点集中辐射型经济模式。

　　举个例子，四川省规模相当的机场就修了几个，分布在几个大中型城市。重庆远郊的区、市、县不会象绵阳那样发展，因为重庆是个直辖市，集中和辐射的力度都很大。集中辐射靠什么？一是靠交通运输，二是靠市场，接着以后要靠要素市场的发育，整个发展战略就是这种构架。

　　投资拉动与城镇化

　　《21世纪》：沿着这种路径，战略实施的效果怎样？

　　赵公卿：开始起步的时候，投资较大，以投资拉动。当时我们投资拉动系数很低，例如1998年，投资增长1%，拉动经济增长只有0.18个百分点。后来通过经济结构调整，拉动系数就增大了。电力设施有了、市场化程度加快了，投资肯定逐渐回调。我们用投资拉动经济、调整结构的时期，正好赶上了实施中央积极的财政政策，对调整一、二、三产业结构，加大基础设施建设，还包括解决生态和环保问题，都是一个极好的机遇，打下了良好的基础。在2002年中央西部大开发西南片区会上，中央领导曾肯定重庆的发展到了一个新起点。这几年我们进一步加大了基础设施的投资。

　　投资引起经济结构变动，变动是否合理，还要看就业率的走势。如果只关心投资，就不叫宏观经济了，经济社会发展就会出问题。我们目前在实施发展战略的时候，结合实际情况，在解决我们发展中的一些困难问题，逐渐在缓解一些矛盾。我关注投资增长和金融存款、居民存款的增长态势和相互关系，经济增长和就业的形势趋好，说明投资与发展战略是相吻合的。

　　《21世纪》：您所说原来的固定资产投资增长1%拉动0.18%，那么到去年为止这个拉动率有多大？

　　赵公卿：应该是0.35%。投资拉动效果越来越显著。举个例子，记得1998年重庆的固定电话，百人拥有数量只有6.74。到2000年，当时连达到11的目标也不敢提。到去年底，这个指标已经达到了54。对农村也好，对商业也好，对服务也好，整个就活起来了。过去是根本不敢想象的。

　　《21世纪》：还面临什么样的问题？

　　赵公卿：在发展战略中，第二个问题是农村的问题，就是三农问题。成立直辖市的时候，第一产业的比重从小重庆的7%，变成大重庆的24.9%，现在调到去年的16%，包袱很大。重庆这种情况，每年大概调整1-1.5个百分点。三产业增加到一定的时候，二产业也活跃，这种情况下，整个实施的过程中，三农问题仍然是首先要解决的。

　　我们搞了三个工作，一是百万农业产业化工程，二是100个重点城镇，就是推进小城镇的建设，三是百万的劳务输出。实际上我们输出的劳务量很大，已经达600多万人了。(《21世纪》：是总数还是每年？)。每年。其中到外省去的有400万人，在都市圈和城镇的约200多万人。

　　这些工作虽然解决了当前的一些矛盾，缓解了农村的一些矛盾，可是农业、农村、农民仍然还是重庆发展的一个大问题，也就是大城市带大农村的战略应该怎么走，我们还要继续探索。

　　《21世纪》：100个城镇在重庆的发展来说，我们仅仅是靠简单的城镇化吗？重庆的城市规模还是比较小，有什么措施真正实现大城市带大农村？

　　赵公卿：现在的城镇化必须加以产业化。所以城镇化就是一个镇一个特色的产业，我们都在抓一些试点，并不是把农民简单地集中在一起居住，给他市政设施就行了。一产业的转移最重要，一产业向三产业转移，一产业往深加工转移。这个不能仅靠政府。我们整个生产力布局的体系是基于特大城市和城市群的特点，都市区是一个特大的城市，沿着长江、高速公路、铁路下去，有六个大城市、还有就25个中小城市。

　　重庆地产模式

　　《21世纪》：您刚才所说一个特大型城市带动，您指的这个是以都市圈为主？

　　赵公卿：是的。这块有5473平方公里。重庆现在分为一个发达经济圈，渝西经济走廊、三峡库区和黔东南地区，三个分区，四个抓手。都市经济圈现在包括主城区的九个区，主要的都是最发达的地区，还有商圈。

　　因为重庆的地理环境，生产力差异和现在的行政体制，重庆市的规划也与众不同：都市区总规加上城镇体系规划才算是一个完成的城市规划。如果没有对经济社会发展战略做一个长远规划，那么确定城市规划就很难了。

　　《21世纪》：重庆的空间发展概念是怎么样的？又如何让房地产健康发展？

　　赵公卿：从城市发展历程来看，城市地产发展的脉络就很清晰。重庆市都市圈，城市每年新增加的面积是20到25平方公里。从1997年直辖以来，政府主要的责任就是修路修桥，建自来水厂和医院，完善各种公共设施和基础设施。而一个城市要丰满，主要靠房地产。而房地产的发展要以政府管好规划为前提。重庆市对规划是管得很紧。我们有规划委员会，由市委书记挂帅，还有地方性的规划条例。城市要做很多规划，主要是控制城市扩展中不要失误，要完善城市功能，要明确建设的时序。我个人认为，城市规划是城市发展中我们看得最重、做得最多的工作。

　　《21世纪》：城市在空间上扩展这么快，政府怎样做才能正确做事呢？

　　赵公卿：首先抓规划，另一个抓城市功能完善。城市功能完善，一方面是解决城市交通，另一方面是城市的市政设施，包括污水垃圾，供水供气、停车场等，另外还要在整个城市发展中，把握商业设施的合理布局。在重庆市的都市区，每一宗土地，没有控制性详规是不能售卖的，所有的土地在招拍挂的过程中，都是有完善的规划手续。应该说规划是控制城市发展重要的一点。

　　第二，我们对土地供应不盲目，总量控制。土地一级市场由政府调控，二级市场通过规范的招拍挂市场体系来运做。每年要对前一年的几个指标进行研究，前一年新增房地产建筑面积多少，竣工多少，销售多少，最后房价总体水平是否在合理范围内，跟城镇居民的收入的比例等。如果房价升得过快，就多投放一些土地。重庆房地产市场的健康发展，不是靠行政手段的介入，而是调控型的介入，调控土地市场的供求平衡。

　　《21世纪》：能不能谈一下土地供应数量和机制？

　　赵公卿：比如去年计划总供应量是15000亩。年初在网上就公布了，然后按季度投放出去。根据每个季度价格决定投放力度，如果价格涨势猛，如果判断价格要继续走高，就多投一点。土地一多，楼盘就多，老百姓选择就多，预期也发生改变，就可以起到稳定价格的作用。政府对房地产价格，是有调控办法的。如果政府不过分追求土地的增值收益，就不应该会失误。

　　由于国家调控等原因，重庆市去年实际投放土地1.2万亩。

　　《21世纪》：比计划减少了土地的投放量，与去年重庆房价有没有影响？

　　赵公卿：没有。去年新增的建筑面积是2144万平方米，施工面积的是6160万方。同比分别增长2.2%和16.5%。房屋竣工面积1534万平方米，同比下降8.5%，其中，住宅竣工面积1187万平方米，同比下降3.6%。

　　《21世纪》：如何控制金融、地产市场的金融风险？

　　赵公卿：房地产本身投入大，风险也比较高。重庆由于有自己的城市发展的经验教训，90多栋烂尾楼到去年最终处理完。因此我们提高市场的准入门槛，来调整房地产开发企业的结构。重庆原来有1600多家房地产企业，通过宏观调控在合并和调整。一个做法是，在“招、拍、挂”的市场上首先要交纳地价50%或30%到50%的保证金。拿到土地之后，15天到30天，要交纳齐土地出让金。第一个门槛就很高。第二个门槛，没有30%的自有资本金，银行不发放贷款。

　　我们的市场是开放的市场。第三个我们的关注点是规范市场秩序。一是我们在全国率先要求开发商按套内面积出售。二的严格控制预售和销售条件。三是联网查询。四是每年公开评选诚信企业，不讲诚信的企业就要披露。

　　市场秩序规范了，政府考虑什么呢？主要着眼于供求的平衡和价格的合理。重庆目前投资性购房适当，大约在8%左右。

　　《21世纪》：重庆这几年地价的上升幅度有多大？

　　赵公卿：从平均地价来看，不大。从三大经济区域来看，都市经济区供地中4-8级土地占79.5%，土地平均成交单价75万元／亩，同比增长3.1%；渝西经济区供地中，9-14级土地占87.3%，土地平均成交单价31.5万元／亩，同比增长6.9%；三峡库区供地中11-14级土地占95%，土地平均成交单价16.6万元／亩，与上年持平。

　　我们对土地的把握，有三句话：适度储备、有效整治、合理升值。如果政府去追求利润最大化，地价就会迅速上升。

　　《21世纪》：你觉得重庆的房地产价格跟我们居民的收入是一个什么样的关系？

　　赵公卿：2003年我们房价同比增长4.6%。2004年房价增长13.7%。可是我们去年城乡居民收入增长13.9%。从这两个数据可以看出，这两年重庆市的地产市场投机性不大，是比较健康的增长。

　　中金公司最近在全国二十几个城市的调查。人民银行认为中金公司说得比较客观。重庆的相关数据都是正常的。购房的成本比租房要低。而且我们的房地产产品中，大部分都是一般的中档住宅。占到了75%，就是一般住宅占整个住宅比重很大。主导思想是改善群众的人居环境，适度规划好城市的商业设施和功能，没有大量的炒作。基于这样的土地供应和房地产结构，我们的定位是区域性的中心，我们自己辖内的老百姓买，价格是合理的，外来的老百姓来买也是合理的。我们不像上海那样是国际性的中心市场。我们看待房地产的态度是冷静的，我们的定位就是区域性大城市，即使达到1千万人仍然是区域中心，所以房地产市场也必须根据区域中心来定位。

　　《21世纪》：您觉得今年或者明年重庆地产会怎么走呢？

　　赵公卿：我感觉这次中央提出控制房地产价格以后，比如国8条，现在对房地产形成了一定的压力。全国的差异性很大，比如上海、杭州这样涨幅很高的地区，我们目前还不算高。按照国家的文件精神，不忽视它带来的金融风险，而我说我们刚刚收拾完了(笑)，然后还是尽量解决群众改善住房条件的问题，来管理我们的房地产市场。三是与城市的扩张相匹配的。第四个方面开始注意节地，节能，节水，节材。我连续开了两个会。住宅科技含量开始高起来了，对资源和能源的消耗开始重视起来。目前对精装修房还不太主张。

　　房地产这个行业，中央要求不要大起大落，所以重庆房地产还是保持一种持续、健康的发展方向。肯定有不少人对当前的房地产市场持观望态度，希望价格降下来，实际情况可能不会这样。因为土地成本在这里，钢材成本在这里，在这种情况下，房型结构的调整可能会更适合老百姓。