居民购房的承受力

　　文/徐滇庆

　　抑制房价上涨是表层现象，核心是防止出现泡沫经济冲击金融体系

　　当前，中国的房价有没有超出居民的承受能力？

　　涨跌各有因

　　中国的房价已经出现了显著的上涨。除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他五个方面:

　　第一，来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。别看买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。

　　第二，来自于已经拥有住宅的人。无论好坏，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。

　　第三，来自于房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问,他们是推动房价上升的主要动力。

　　第四，来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

　　第五、来自于新闻媒体。从社会心理学角度来分析,新闻媒体往往顺应社会的预期而本能地回避反潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候,顺应潮流的文章吃香,而担忧房地产泡沫,揭示潜在风险的文章会被认为是乌鸦嘴。

　　究竟房地产市场的涨势还能维持多久?导致房地产价格下降大致有三种原因:

　　第一，由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。

　　第二,环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害,严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离,当地房地产价格也会下降。

　　第三，遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国等地的房地产市场都曾经出现过非常严峻的崩溃。在上个世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了三倍。

　　当前，央行采取措施抑制房价上涨过猛趋势，无可非议。在提高了房贷利率之后，有人担心，说不上什么时候房地产价格会暴跌，说不定谁会成为最后接棒的冤大头。这样的顾虑不能说没有道理。

　　然而,从中国目前的情况来分析,房地产的需求继续保持旺盛,供给方面也没有什么障碍,产业转移是局部地区的事情,环境污染问题即使没有好转也没有明显恶化。这些要素都不会扭转当前房价涨势。

　　房贷利率的提高有助于减缓房价涨势，却不可能导致房价下跌。

　　惟一要认真考察的是，房地产市场是否已经出现了严重的泡沫，会不会导致泡沫经济，如果已经形成了泡沫经济，还要考察这个泡沫经济会不会在近期内崩溃。

　　在2005年2月,商业银行发放的个人住房贷款余额为16508亿元,占中长期贷款的23%。 从国际经验来看,只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%,就很难将整个经济认定为泡沫经济。

　　房地产二手市场并不十分活跃，规模也较小，尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。

　　因此，可以作出如下判断:在短期内房价肯定还会继续上升。

　　抑制房价上涨是表层现象，核心是要防患于未然，防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底，房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。

　　承受力到底多大

　　世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。一般地说，如果房价是年收入的3-5倍，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。

　　按照北美的许多城市的统计，每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。人们认为这个住房价格水平在居民可支付的范围之内。

　　换句话说，人们使用大约5年的工资总额可以买到一套面积为60平方米的住宅。由于美国人的储蓄率不高，他们在首期支付20%以后，大约要用15-20年时间才能付清贷款。

　　据报道，中国房地产市场价格和上述标准偏离很远。在2004年，重庆“房价收入比”达到7.66。北京、上海、杭州等城市的“房价收入比”就更高了。

　　按照国家统计局公布的数据，2004年北京人均可支配收入为1.5万元，商品房平均售价每平方米5000元，一套60平方米的民居，30万元，相当于一个人20年的总收入。

　　如果想买一套100平方米的住宅，一个人就是不吃不喝，一辈子的总收入也买不下来。一般工薪阶层几乎完全没有能力来购买这样的商品房。

　　可是，令人奇怪的是中国的房地产市场非但没有萎缩，反而需求急速上升，推动房价不断攀高。

　　按照国家统计局提供的数据，在2004年商品房平均价格增长14.4%。北京、上海、杭州市区每平方米住房的价格在突破了10000元以后还在继续上升。“房价收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解释这些反常的经济现象?

　　首先，收入数据的准确性值得怀疑。众所周知，中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。在许多家庭中，工资收入只占总收入的一半左右。除了工资之外，还有不少类似奖金、回扣、福利，还有第二职业等灰色收入。

　　从下表可见，在2002年以后城乡居民储蓄存款增加额居然超过了职工工资总额。在2003年工资总额为14743亿元，可是银行城乡居民存款总额上升16631亿元。如果职工工资总额就是收入的话，岂不是存进银行的钱比工资总额还高，储蓄率达到了112%?这只能说明职工工资总额只不过是居民收入的一个部分。

　　随着市场化的进展，居民收入来源多元化。在下一步改革中应当规范居民收入，这样不仅可以避免低估居民收入，同时也有利于完善个人所得税的征收。

　　由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。考虑到收入被严重低估的因素，尽管我们观察到的“房价收入比”很高，但是却未必有表面数字所显示的那么高。

　　不过，即使我们将平均收入的估计值提高一倍，在北京、上海等大城市的“房价收入比”依然超出正常范围。

　　导致中国房地产市场畸形发热的主要原因在于贫富差距很大。

　　联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.35-0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.48。这意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的20%居民可能拥有80%以上的银行存款。

　　按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场抬起来。

　　更何况在北京、上海还有一大批企业家群体。他们的收入水平更是大大高于工薪阶层。在北京、上海的一些豪宅令海外来人也叹为观止。

　　由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前北京、上海等大城市的房地产市场仅仅是为那些高收入人群服务的。房价之高远远超出了80%以上的一般居民的承受能力。

　　有的房地产商声称，由于房地产市场上需求依然非常旺盛,市场供求基本平衡,因此房地产价格没有超出居民的承受能力。

　　这种说法是没有道理的。高房价必然加大房地产市场的投机性。而一般居民连购买最简单的住宅的能力都没有,更谈不上在房地产投机中获利。如此之高的房价只能进一步加大贫富差距,不利于社会平等和安定,所以有必要采取措施平抑房价。(作者为加拿大西安大略大学终身教授)