上海楼价角力

　　《瞭望东方周刊》记者高艳平/上海报道

　　在几个月观望之后，上海楼价还会再次出现强劲飙升吗

　　4月的上海楼市，犹如一阵急风骤雨袭击过后的天气，阴沉而平静。投资客、购房者、开发商，各方人士都在政府政策调控组合拳之下揣测、观望。

　　市场上，已经传出投资客抛盘的消息。官方统计数据的变化，也成为市场变动的佐证。

　　4月初,央行上海分行公布的第一季度上海市货币运行监测报告显示:截至今年3月,在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时,个人住房贷款当月新增68.08亿元,同比多增2.69亿元,实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降1.4个百分点,而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1个百分点的下降。

　　很快有人得出结论:政府调控组合拳效力初步显现。

　　而上海市政府仍然保持着清醒的头脑。上海市房地局一位官员接受《瞭望东方周刊》采访时称，“对房地产市场还不能过早下结论，政策作用显现需要一段时间。下一步采取什么措施，要看市场变化的情况以及市政府的态度。”

　　4月13日,上海市政府新闻发言人焦扬在例行发布会上表示,以往出台的一系列调控房地产市场的政策,其效应还需不断地观察,目前尚未有一个结论性的说法。

　　近期上海先后出台的房地产调控政策不会是刚刚开始，也不会就此结束。焦扬指出，上海还将根据实际情况不断地、适时地对房地产市场进行调控。

　　虽然，处在房地产市场洪流中的人们,都不知道这场调控要持续多久。

　　陷入观望状态

　　今年全国“两会”之后，从中央到地方对上海楼市都加大了调控力度，先后出台针对投机客征收营业税，调高个人房贷首付比例和利率水平等政策。

　　紧接着,3月26日,国务院办公厅一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》发到了各地方政府,该通知措辞严厉地指出,要将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制,省级政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力，要追究有关责任人责任。

　　楼市温度最高的上海，“八条意见”引起市政府高度重视。4月6日，上海停止一年内房屋买卖转按揭;7日，上海又调动工商部门，对房产中介、房产合同及房产广告等领域进行专项重点整治。严查房产中介机构虚报注册资金、虚假出资以及抽逃注册资金等违法行为。

　　在调控文件频出的紧张形势之下，上海楼市陷入观望状态。

　　美联物业上海区副总经理方万昌告诉《瞭望东方周刊》:一系列政策组合拳之后两周内，上海二手房挂牌量上升20%左右，而成交量下降了20%左右。与此同时，银行调高房贷利率，甚至对房龄过长的老公房停止贷款的举措，使不少原本打算购房的准买家转向租赁市场，而一些短期投资者也转向长线收租。

　　但是，市场还有另外的一面。

　　陆春鸣是浦东一家中型房产中介的业务员,他告诉《瞭望东方周刊》:一个由10人组合成的温州炒房团，在塘桥东城社区,有五六百套房子。这几天,几个合伙人有了分歧:有的想继续买进，有的想卖出。

　　“他们拿出一部分房源挂出来，去年下半年买进的，原价是7000-8000元/平方米，现在挂1.2万-1.3万元/平方米，卖不出去，问我能不能找到买家。”

　　陆春鸣说，“他们一两个合伙人顶不住了，想抛，但是其他人还是想等等，他们也不缺资金。”

　　据陆介绍，对这个温州炒房团而言，“房产只是主要的投资手段，但是不局限”。他们在家乡都有实业，在上海甚至还拿下了一个烂尾楼项目，搞起了开发。虽然现在政策频出，而且一个比一个严厉，其他的八九个合伙人还是有信心，等手上的房子升值。”

　　“这么多政策,只是把小投资客震住了,对大投资客影响还是有限的,大量抛盘还没有。”

　　银行一年期停止转按揭听起来很严厉，但是陆春鸣向《瞭望东方周刊》介绍说，对投资者而言，这是很容易规避的:大投资客，大都可以一次性还清贷款之后，再转让;如果实在资金不够，也可以先让下家用首付来还清贷款，转让后，下家再将购房款全额付给上家;再不行，还有现在市场上很火的垫资公司呢。

　　“现在抛售的还是一些抗跌能力差的房屋，有些投资客抛掉之后，转而买进一些绝佳地段的优质房源，譬如世纪公园旁边的景观房，还有陆家嘴黄浦江畔的高档住宅。”陆春鸣告诉《瞭望东方周刊》。

　　一批境外投资客的想法也如出一辙。“我们的会员当中，持有十几二十几套的境外人士，现在还没听到有抛售的动静，他们还是想再等等看。”上海一家房产媒体的境外版主编田小姐告诉《瞭望东方周刊》。她所在的公司，经常为投资客，其中有一半是港台和海外华侨，提供一些上海买卖房产的咨询服务。

　　一阵急风骤雨式的调控之后，人们发现，旨在打压投机、为楼市降温的政策产生的效果，松动的可能还只是冰山一角。

　　就是在国务院“八条意见”下发后的第三天，位于上海虹桥开发区的虹桥豪苑第三期开盘。3月30日早晨8点多，售楼处就排起了长龙。人群中，兜售房号的叫喊声，跟往常一样响亮:“46号，开价2万5000元;8号，开价10万元。”据说，来虹桥豪苑购房的80%都是投资客。

　　房价也仍然在上涨,位于虹口区的楼盘香杉园,今年3月下旬销售的一批房源均价为1.2万元/平方米。4月底即将再推一批房源,目前售楼处的报价每平米单价已经加了1000元,达到了1.3万元/平方米。

　　国家发改委、国家统计局的最新调查显示,一季度35个大中城市房地产价格持续上涨。有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,位居前两位。这是在宏观调控气氛浓郁的时候创下的涨幅。

　　房价难抑

　　从表面上看，政府与民间似乎已经达成共识，认定上海楼市存在泡沫。政府也采取了一系列的调控政策，但是在惯性力量的带动下，房价仍然在向上蹿。

　　“本轮房价的上涨，是个全球现象，欧洲、美国都是如此，主要是由于上世纪末网络经济泡沫破灭，全球资产过剩而又缺乏投资出路造成的。”复旦大学国际经济研究所所长华民在接受《瞭望东方周刊》采访时分析说。

　　华民认为，“国内多种力量的合力在助推楼市的上涨:1999年以来的货币化分房、经济发展不平衡引起的人口向大城市聚集，以及投机、地方政府的推动，银行大规模放贷，还有外资赌人民币汇率升值等几股力量推动，造成了这四五年来房价的大幅飙升。”

　　在诸多力量的推动下，飙升了4年的上海楼市，已如一头倔强的烈马。《瞭望东方周刊》采访的大多数开发商、代理中介们仍然对上海楼市充满了信心。

　　世联地产上海公司常务副总经理袁鸿昌接受《瞭望东方周刊》采访时认为:“八条意见中讲，房价涨跌关系到政府政绩考评，从这一条来看，政府的决心很大，看来房价不会像以前那样涨下去了，但是也不会跌。因为这只是政策层面的调控，经济大环境还是好的，供求关系还没变。”

　　袁认为楼市继续走好几乎是毋庸置疑的。支撑他这一看法的证据是:人均GDP超过1000美元的城市，居住需求必然会大幅增长，世界银行也持类似观点。

　　而瑞安集团总裁罗康瑞也在同一时间向媒体表示，继续看好上海楼市。连一向不太张扬的复地集团总经理范伟也表示:上海楼价还会继续上涨。

　　而土地供应趋紧，是开发商们认为房价仍然会上涨的主要原因。数据显示，2003年，上海市共出让土地2523.8万平方米。2004年受宏观调控的影响，除了大约1000万平方米的配套商品房用地，上海出让住宅用地仅为276万平方米。专家们认为，土地供应面积的大幅减少，增加人们对未来市场房屋面积稀缺的预期，成为去年上海房价上扬的一个重要因素。

　　上海市政府已经在3月29日表示，全年确保新开工配套商品房1000万平方米，控地价、控房价的中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，使中低价配套商品房和普通商品房供应占供应总量的比重达到65%。

　　但是“2000万平米”的推出，只不过从数字上起到了平抑房价的作用。况且这些配套商品房和中低价商品房，属于政策性商品房，不能参与市场交易活动。

　　从今年政府公开所言的3000万平方米土地供应计划来看，除去不能进入市场交易的中低价商品房和配套商品房的土地供应，估计上海今年的有效土地供应仅有1200万平方米。而在2005年即将过半的时候，除了浦东潍坊路一块有住宅供应外，其余的全是商业用地和加油站用地。据业内人士估计，今年的住宅土地供应可能跟去年一样紧缺。

　　而上海从去年就开始在盘活清理的3672公顷闲置土地,至今仍是摆在上海房地产主管部门面前一个非常棘手的大难题。拆迁问题、法律纠纷、规划变更等等引起的多方利益牵涉其中,让处于土地饥渴状态的开发商对闲置土地几乎不抱幻想。

　　这一切因素，都客观上增加了政府调控的难度。

　　冷却的引擎

　　“在房价上涨过程中，地方政府是最大赢家，怎么可能出狠招，调控房价!”有专家对《瞭望东方周刊》这么说。

　　地方税收过分依赖房产在全国已成为普遍现象。有数据显示,在上海、江苏,包括土地出让金在内的房地产税费收入已占地方财政的30%。2004年,上海房地产及其相关行业拉动上海GDP增长了19.5%。

　　又要漂亮的经济增幅，又要让经济发展的巨大引擎——房地产不要过热发展，所以一些地方政府只能抱着保护的心态，采取温和的措施来调控市场。

　　2004年“两会”之后,上海市政府在中央宏观调控声中,定下的目标是,全年房价涨幅控制在12%以内。但2004年上海市统计局的数字显示,住宅商品房价格上涨了14.6%,而且业内专家们相信,实际涨幅远超过这个比例。

　　今年上海市政府再次框定房价调控目标，年房价涨幅控制在个位数以内。

　　专家们认为，有涨有跌是市场经济发展规律，但是目前“政策市”倾向明显。

　　“在西方，房地产从来都不是一个产业，而是一个很被动的部门经济。经济发展了，人们收入增加了，就去买房子。房价上涨了，最终经济增长就结束了。在我们国家它是带动经济发展的引擎，甚至成为了支柱产业。”复旦大学世界经济研究所所长华民说。

　　既然在国民经济中占有重要位置，政府的调控当然就会慎之又慎。最为戏剧性的表现就是，2003年6月，最先意识到房地产泡沫可能威胁金融安全的人民银行，发布了旨在控制房地产贷款的121号文件，文件在当时引起轩然大波。不久之后，建设部就以国务院发文的形式，肯定了房地产行业的支柱产业地位。

　　不管怎样，上海市政府表示了抑制房价的坚定决心。韩正市长日前说:“房屋以居住为目的，房价不宜增长太高。”