国务院八项措施剑指房地产 潘石屹撰文逐条解读

　　新浪财经讯 国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，SOHO中国董事长潘石屹就此谈了他的看法，以下为全文：

　　潘石屹：有几条在最近的媒体上都有所报道，这次会议是进一步的强调。我仔细阅读了这个文件全文，有一些想法借这个机会和大家分享。

　　第一条，是第一次提出，即：“强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住宅和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布”。这是给各地方政府布置的任务，要让普通商品住宅和经济适用住宅的供应量满足市场的需求。前一段时期一些城市房地产的异常波动，就是供应量和需求量不平衡造成的。项目布局和进展也要向社会公布，这样就避免了一些城市只在远郊区增加供应量，但对真正的城市中心区域的房地产市场的不平衡没有改善。因为远郊区的土地和房子是搬不到中心区域来的，远水解不了近渴。对社会公开太重要了，房地产市场不再是个黑箱了，不用大家在黑暗中“瞎子摸象”了，大家把精力和时间都放在如何盖好房子上，就会少一些争论，多干一些实事。

　　第二条是：“对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。”去年和今年的一季度，各个城市房地产的价格上涨的都比较快。这一条还是要让供应量满足市场的需求。如果市场中的供应量满足不了需求，就只能靠价格的上升去调整。房子价格上涨过快的城市无一例外是供应量不足造成的。

　　第三条是：“加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价”。对中低档的房子，如同粮食一样是人们生活必需品，政府要保证土地的供应，不能把这部分房子的土地供应给卡死了，让老百姓住不上房子。经济适用住房的价格一直是政府定价，在这里政府只是再次重申。经济适用住宅目前存在的最大问题是富人买经济适用住宅，侵占了政府给穷人的住房补贴。

　　第四条是：“完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。”。这是解决社会中最底层人群的住房问题，这回成了政府的目标责任制。应从商品房的税收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出让金来，解决最低收入人群的住房问题，这就相当于政府把从富人口袋的钱拿出了一部分交给穷人。这样越是高档商品房，价格越高，富人交的税就越多，解决廉租住房的钱就越多，大家的住房水平就都提高了。

　　第五条是：“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。”房地产行业的税收各地有各地的做法。有的企业有税收的优惠，有的企业没有；有的地区有优惠，有的地区没有；有的地区有税收的返还，有的地区没有；有的地区预征企业所得税和土地增值税，有的地区就不预征。在北京前两年要出租一套房子，所交的税是一个非常复杂的组合，房子交没交土地出让金不同；没有交土地出让金的房子因为所处的地段不同又不同；房子主人是中国人还是外国人又不同；租房人是中国人还是外国人也不同，组合完的结果是出租房子的总税率17%到22%，但是大多数的人不交，政府也收不上来税，交了税的人又觉的税率太高，自己太吃亏。两年前，北京市政府发了文件一律简化5%。但直到现在有一些外地的城市还实施这样复杂的税收政策。税收要简化、透明、严格、公平。公平很重要，同样的市场环境，只对一些企业优惠，就意味着对另一些企业的不公平。在平等的市场环境中，这些不公平的企业又如何去竞争呢？税收要严格，一些企业交，一些企业偷税漏税，也是不公平的，房地产作为不动产查税也是非常方便的，跑了和尚跑不了庙，有房子在呢。

　　第六条是：“加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。”房地产的风险就是一部分银行的风险，个人住房抵押贷款的金额越来越大，最好的办法是把到期不还款的人的名单公开，建立信誉数据库。

　　第七条是：“切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。”我个人认为违法违规销售行为主要是“无证销售”，销售的房子没有产权，是非法建筑；再有就是“保租销售”。这两点是我看到的房地产销售过程中存在的最大风险。如果不能很好的防范，将对房地产和整个经济带来很大打击。尤其是“保租销售”，是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房子没有关系了，房子的价格再不受市场需求的约束了。现在“保租销售”现象已经从南方城市向北方城市蔓延了。

　　第八条是：“加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。”每年年底年初，每个城市的房地产价格上涨了多少，各部门有各部门的数据。还有一大堆的中介公司做的各种房地产指数，没有一个是一样的，谁也不知道哪个是对的，哪个是错的，太乱。没有完善的信息，就不可能作出准确判断。没有准确的信息，就没有理性的声音，就只能比谁的嗓门大了。任总还专门搞了个什么工作室，专门研究和发布房地产的数据。他私下对我说，研究了几个月了，数据还差一大块，几个专家也对不上。任总算是较真的，真在那里抠数据，很多人就随便编一个假数据就发布了。我认为，最准确的信息来源有房屋管理部门合同登记的数据，如果是能实施网上签约的城市，就更及时了。这些原始的信息是最准确的信息。因为，这些数据是以每一套房子的销售合同为基础的，有客户在核对这些数据，有银行的信贷人员在核对，一分钱都不可能出现差错，其他的政府部门尤其是税务局、公司和媒体要依据这些数据来工作，可以减少许多工作量。

　　看了这份报道，我感到房地产商社会上在此前的猜测和疑虑都是多余的。总的方向是，市场化的调控、公开、透明、法制、解决穷人的住房是地方政府的目标责任制。国务院提出这几条是中国房地产健康发展规律的保证。

　潘石屹　2005-4-28