加快涉足地产步伐 外资投机推高国内房价

　　【记者陆昀北京报道】今年以来，上海、北京的商业物业备受外资青睐，海外金融机构的大单收购、巨资入股开发动作连连。

　　在上海，花旗银行一次收购市值约8亿元的陆家嘴部分写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下MGPA收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额约8亿元。在北京，国际著名财务管理和顾问投资机构梅林集团以3000万美元现金入股北京银泰中心；此后，投资银行摩根士丹利 在京投下首笔巨资，买下富力位于CBD的双子座；日本太平洋辛运公司与瞰都签下整售协议；与此同时，东南亚最大的房地产开发商凯德置地在年初卖掉上海新茂大厦项目股份之后，今年2月以5．476亿元人民币的高价独家拍得东直门1．47万平方米的综合开发用地，3月初，凯德置地又以18．37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼；今年4月，由美柯罗尼资本集团和上海实业控股有限公司下属的上海实业发展股份有限公司共同发起的扬子基金斥资3000万美元，整栋购买了北京中远远洋新干线D座酒店式公寓；不久前，中钢国际出巨资购买了中关村5A级地标建筑中关村金融中心。此外，雷曼兄弟、美国的汉斯公司、荷兰的ING也都在寻机进入中国房地产市场。

　　外资机构进入中国实际上已有两三年时间，但在2004年我国土地、金融双紧政策后的快步入市基于相同的战略选择。一向低调、小心翼翼的外资机构短时间内纷纷涌入我国房地产市场。

　　几乎所有的外资机构认为，中国的GDP年增长达8％－9％，在经济健康发展的大背景下，中国房地产业具有良好的发展前景。而近两年中国持续的宏观调控政策减低了房地产市场的风险，市场政策环境透明性增加，使房地产市场运作趋于规范，这恰恰给海外资金投入中国房地产市场以信心。另外一个重要的原因就是外资金融机构对人民币升值的预期。相对较低的美元利率和始终坚挺的人民币，人民币的升值空间是使外资介入中国房地产的核心动力。

　　美林集团进入北京银泰后表示，美林集团将进一步寻找机会，投入更多的资金注入中国的房地产市场；凯德置地透露，未来三五年内，凯德置地在华投资将达100亿元，凯德置地不仅购买租赁性物业，更多地将在房地产开发上投资，从而奠定在中国房地产业的地位；作为由上海转而首次进京的扬子基金已把北京、上海、深圳、广州以及天津作为今后投资重点；摩根士丹利在大肆发表“泡沫论”的同时，在北京、上海加快了房地产的资本运营。有消息报道，虽然目前国外基金进入上海的量并不是很大，但目前很多基金正试图以与中资公司合作或是参与政府旧城改造等方式进入上海市场，预计，到2006年底中国对金融业完全开放后，在两三年之内，其资金量将达到20亿至30亿美元。

　　外资的争先涌入引起了业界、学界的普遍关注。有人认为，目前，许多外资是以有“保底”回报条件进入房地产开发的，非真正的基金融资，而是变相的贷款。外资的进入对上海房价的飙升起了推波助澜的作用，有人甚至指责外资在房地产市场上的投机行为无异是造成上海房价高企的罪魁祸首。许多人担心外资金融机构相继由沪进京，会进一步拉高北京等一些城市的房价。

　　对此业内人士认为，目前导致中国房价高企的主要原因来自于材料涨价、地价上升、产品品质提高以及购房预期的提前等供需因素，外资进入房地产市场会对房价产生一定影响，但这要看外资投入的类型。伟业资产管理公司总经理张晓晋认为，目前进入我国的境外资金实际上有三类，一类是摩根士丹利、汉斯等国际投资机构，第二类是大型境外企业的投资。由于我国目前还没有针对产业基金的政策，这两类投资大多选择的是房地产开发阶段和收购优质商业物业持有经营的长线投资，尽管这里有人民币升值的吸引力，但在目前国家对外资进出境有严格管制的政策环境下，这些机构的投资行为多出于战略考虑，选择城市黄金地段的高端写字楼商业物业，由于房地产开发以及购买持有型物业获得投资回报需要的时间比较长、投资额比较大，其投资是比较谨慎的。而外资的第三种投资类型是关注住宅公寓物业的散户买家。人们所说的外资炒房“热钱”应该指的是这部分。张晓晋认为，首先应在概念上对外资有一定的划分，前两类外资投入即使量很大，对当前人们所关心的住房价格影响不会很大。

　　中关村写字楼商会会长诸一军也持有相同看法。他认为，在国外，优质物业多为基金或大的房地产企业持有，外资机构如果以合法的渠道进入国内，按基金的方式投资房地产业是很正常的投资行为。外资机构购买写字楼等商业物业，需要在当地房地局进行合同登记，并在外汇管理局备案。这种在国家控制范围内的长线投资是相对稳定的。即使外资机构想在产业基金政策出台后，将持有的物业以证券化的方式将其变现盈利，其持有的物业也须是管理良好、租金回报稳定的优质物业，不是想卖就能一下子卖掉的，不会引起市场的大起大落。政府方面应该控制的是通过非法渠道涌入的以个人名义买卖住宅的短期投机行为。

　　业内人士认为，游资的短期投机行为主要模式是私募资金、短期拆借以及短期倒买倒卖。在上海许多用外资买房的个人投资者中，大部分是日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区的海外华侨，或有亲属在海外的中国人，这些人通常从银行贷出美元，然后结汇成人民币买房，或者直接用美元买房，其投资的主力楼盘大都市位于市中心的200万－500万元一套的高档公寓。由于通过外资银行做按揭不受此次央行提高个人住房贷款利率的影响，很多人是在利用外资银行贷款，进行“自买自卖”炒作。而目前，国际游资在北京还不是很多，没有形成气候，对北京房价，特别是住宅的价格影响不大。

　　国家外汇管理局原局长郭树清认为，2004年出现大量境外人士到内地投资房地产的情况。尤其是在以上海为代表的长江三角洲地区，个人购房有的多达几十套甚至上百套，带有明显的投机性质，导致这些地区近一两年房价一路上扬。但北京目前外国短期投资资本并不多，并且，北京外资机构主要是以买地开发及购买成熟物业获取长期租金收益为主要投资模式，这对北京房地产发展有益无害，对北京的房价影响不大。

　　然而，采访中各方人士均表示，目前国外资本介入我国房地产尚属于试水阶段，目前的投资量虽然还不是很大，但势头强劲，对外资的进入要分清其投机、投资的性质，要从开始就将投机资本抑制住，以免外资炒家推高房价，造成房价泡沫。

　　对外资的涌入，国内银行方面均十分关注，并加强了风险管理。一银行个贷部的负责人告诉记者，目前国内银行虽然也开始给非居民个人境内购买房产贷款，但是现在都要做预先公正，一旦买房人无法还贷，可以依据约定对其房产进行强制性处置，在按揭成数上，可根据具体情况从八成减为六成。某大银行风险管理部门的负责人表示，从掌握的情况看，目前大多数外资机构介入房地产的投资行为是规范的，房地产业需要多元化的资金来源，正常的境外投资符合我们国家积极开放的政策。想要炒一把就走的海外游资很多是通过国内的人来炒作的，对此也是可已通过交易环节加以控制。资本总是要逐利的，关键是要用经济手段增加控制力度，用法律法规堵住政策上的空子。郭树清表示，我国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门也在就此进行调查，并将对违规行为作出严肃处理。