宏观调控下的地产镜像

　　作者：王其明，谢红玲

　　编者按

　　3月26日，国务院下发八条“铁规”以稳定房价，将“稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程”，并严厉地提出“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市 场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任”。地方政府应声而动，上海市迅速出台了一系列严厉的调控政策。本报4月4日以《上海急刹楼市快车 市府封死上涨顶线》为题，第一时间对此事件进行了报道。这意味着国内对房地产市场的调控，已经从利率调控等市场手段，发展到了采用行政手段。

　　但是显然仅有政府一方面的动作是不够的，政府需要地产商的配合一起完成这次调控的目标，“切实将过高的房价拉下来”。面对调控，地产商又是怎样的心态？又在进行着怎样的现实选择？而一南一北、来自海南产权酒店及北京产权商铺这两则投资失败的案例，足以说明一点：如果地产商经营不到位，所造成的影响已经不仅仅是经济层面，还将扩展至法律层面、社会稳定层面。“投资有风险，请谨慎进入”，这不仅对股市有意义，对今天的中国楼市，亦然！

　　本期我们推出这组“宏观调控下的地产镜像”专题，意在还原压力下的中国地产界现状。

　　上海开发商：调控下的三种选择

　　宏观调控步步逼紧。经历过两轮房地产调控的万科(资讯 行情 论坛)，深深认识到这次中央调控的力度。万科集团副总经理对记者说：“千万不要低估中央这次对房地产企业的调控，这次不亚于上次1993年的调控。相信此次调控中央一定会持续到实现目标为止。”

　　风向改变，嗅到市场风险的房地产企业，也在开始逐渐调整企业的战略。一些实力企业力求稳健中做强主业，还有企业则着手向多元化、国际化的方向扩展，还有一些公司则悄悄地从房地产业撤出。

　　调整一：跟紧政府

　　刚刚完成收购南都的万科集团，总经理郁亮近日在北京呼吁：“开发商应该提高政治觉悟”。事实上，万科也正以实际行动来体现对政治的觉悟。上海万科董事长丁长峰告诉记者：“万科将积极参与上海中低价商品房的土地招标。”

　　上海在3月27日宣布，2005年，上海将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米。随后，万科高调宣布进军上海中低价配套商品房。据丁长峰介绍，去年上海市房地局就邀请万科这样上海房地产50强的企业参与中低价商品房建设。对于此举的好处，丁长峰毫不掩饰，他说：“这毫无疑问可以搞好和政府关系。在中国企业不讲政治是不行的，但万科也时刻记着自己是市场化运作的企业。”

　　事实上，万科此举也更多是缘自政策与市场面的压力。地产企业要发展，必须要掌握充足的土地。但自去年宏观调控以来，万科全国拿地量并不是很大，而且上海新近推出土地也很少。因此这次合作对万科而言也是一次难得的机遇。

　　丁长峰坦言，开发中低价配套商品房，利润不是很高。但他认为，“相对利润，万科的规模是滞后的。开发中低价配套商品房，可以做大万科规模。”万科集团计划在2010年达到1000亿元的销售目标，而其中长三角地区将达到400亿元。目前，长三角地区已占集团利润的35%～40%。随着万科进入上海中低价房的开发，可以预见将会有更多的上海知名企业进入这一领域。

　　调整二：控现金流

　　2001年在互联网寒冬时期，华为总裁任正非曾对员工说，“现金流就是企业过冬的棉袄”，显然，这句话也适用于正处在宏观调控下的中国地产业。有消息显示，目前在杭州，已经有房地产企业因为资金链断裂而破产。

　　有远见的房地产企业已经充分认识到现金的重要性。丁长峰向记者介绍道，“现在，公司正在增加土地储备，加快销售速度，获得更多的现金流。万科还在和国际机构谈合作，拓展融资多元化、国际化的渠道，分散融资风险。顺利的话，今年就有一个项目和国际机构谈合作成功。”

　　复地集团总裁范伟则表示，“复地向来重视企业的现金流，复地的资产负债率一直控制得很好，手头有充足的现金。”2004年初，在没有开始宏观调控前，复地成功在香港上市，成为去年惟一一家在香港上市的房地产企业。今年2月，在新一轮调控还没有开始之前，复地成功在香港增发新股，再次募集资金4.05亿港元。而3月以后，香港的地产股一路走低。复地集团这两次在资本市场的重大举措，为企业积聚了充足的发展资金。

　　继去年9月以2.84亿元拿到无锡四块地后，今年3月，复地再次在无锡拿到一块地，进一步扩大了土地储备。范伟向记者透露：“复地有充足的土地储备，可供四五年开发，复地还将积极准备拿地。”

　　采访中记者还发现，不少企业将原来捂在手中的楼盘都抛了出去，以加快现金回收，而更多的企业则已经停止拿地。

　　近日，上海豫园一块近17亩的商业宝地——确诚商厦项目地块正在二手市场寻找买家。据代理该项目的复房伟业地产机构张义鸿介绍，“该地块拥有者为上海房地产开发50强企业之一，因为无大型商业房地产开发经验，所以将土地转让出去。”据知情者透露，实现资金回笼是该企业一个非常重要的目的。

　　调整三：规避风险

　　随着地价、房价的越来越高，宏观调控对房价的打压，使得企业开发成本、风险也越来越大。让不少企业重新思考自己的战略。前沿集团走多元化之路、东渡集团迈向国际，就是用手中的资金对房地产行业未来“投票”。

　　前沿控股集团董事长陈早春对记者说：“现在，住宅用地项目太难拿。所以，前沿就绕开住宅，做旅游地产、工业地产。房地产业有自己的周期，现在看来，房地产业可能快要调整了。所以，前沿将目光瞄准了未来更有成长潜力的产业。”

　　前沿控股集团拥有年100亿元的营业额。去年陈早春就认为，房地产行业将要调整，暴利时代即将结束，就适时调整了企业战略。首先就是进军旅游地产和工业地产。在旅游地产方面，前沿在海南、江苏都建有索菲特前沿品牌五星级旅游度假酒店，并计划以后每年建3家。在工业地产方面，在建的镇江大型工业园区预计面积达10平方公里。陈早春说：“旅游地产、工业地产的模式可以复制，所以是可以做大的。”除此之外，前沿还将进入零售商业、航空领域。

　　东渡国际企业集团董事长李海林，则将眼光放到了海外，并在美国拿到了2.8万亩土地。春节期间，李海林没有休息，在美国考察，寻找合适的土地。他对记者说：“东渡主要做青年住宅市场这一细分市场，现在宏观调控，在国内拿地难度加大，开发风险也加大了。所以，东渡选择走出国门，到美国发展。”据悉，除美国外，东渡还在考察，研究印度房地产市场。

　　房地产调控，犹如大浪淘沙。对于企业而言，要么是战胜对手的契机，要么是重新定位转型的开始。“优币驱逐劣币”，其实也正是房地产调控的一个目的所在。

　　地产商呼吁：楼市健康有赖系统整合

　　对于近期国家实行的一系列调控措施，地产界也存在着一些不同看法。有业界人士指出，除了某些地方政府图眼前利益暗暗与中央博弈的因素外，政出多门且不同的政令彼此不照应、不衔接、不配套是中央控制城市房价涨幅一直难以如愿的主要原因。

　　回顾一年多来频繁出台的各种土地、金融政策以及房地产行业指导性文件，不难看出各家的心事——国土资源部要看紧自己管理的土地这一不可再生的资源，金融部门要防范房贷可能给自家带来的风险，建设部要努力建房子实现居者有其屋，法院要维护人权。这种从各自工作角度出发去制订相关政策而不考虑配套效果的做法不改变，恐怕在这些政策的挤压下会人为地让原本繁荣的房地产市场走向畸形，最终受伤害的还是广大普通消费者。一位作者就曾经用“神仙打架，蚂蚁呐喊”来比喻中央部委各自为政、普通买房人不得不担负日益走高的购房成本的现象。

　　中房协副主席顾云昌在近期向全国人大财经委员会汇报当前房地产市场运行状况时提出调控房价必须是供应和需求两手都要抓。从供应角度来讲，一定要保障足够的供应，同时保持适当的增长速度。增长速度最好在10%以上，而去年只有2%。土地供应要充分，要区别工业用地和住宅用地，尤其是住宅用地的供应量应相对充分、充足。顾云昌认为，国土管理部门为了治理工业用地浪费严重的问题实行地根紧缩政策，没有充分认识到紧缩地根可能给楼市供应量及房价带来的影响。有一位银行界人士在参加搜房网组织的“大话地产”论坛上也自揭家丑，以前银行制订房贷政策都会把关联度高的部门高管集中到一起征求意见，现在却很少这么做了，制订的政策难免主观。

　　此外，多名业界人士指出，政府行政效率与管理水平亟待提高。一位开发商委婉地指出：“这些年，开发商的开发水平在快速提高，消费者也日渐成熟，政府也在进步，但是政府进步的幅度相比之下有点儿小。比如，有了上海网上签约的先例，北京匆匆启动的网上签约还是常出状况，让急于签约收回款的开发商干着急没办法。”在近期新项目迟迟难上市的问题上，政府行政动作慢、效率低也是其中一个难以忽略的因素。

　　另外，在日前搜狐焦点网举办的京沪港三地在线论坛，香港中原地产董事长施永青与SOHO中国董事长潘石屹分别抛出了“投资渠道不畅”和“有效使用土地不足”两个根源。

　　施永青认为，要为房地产投资过热降温，首先要解决投资渠道多元化问题。潘石屹则坚持认为，房价上涨的根本原因还是“土地不足”，但并非指土地部门供应市场的土地少，更是指获得政府批准的土地进入实际操作形成供应的“有效使用土地不足”。而“地主”方内部扯皮及其与银行关系、原始地主关系没扯清、拆迁难、报批手续过程长、农用地转建设用地受限制多是四大主要阻力。

　　万通董事局主席冯仑的看法与潘相似，他说：“经过了近一两年来与土地、房地产开发相关的一系列政策调整，过关项目的法律关系都变的异常复杂；同时，繁荣的楼市让那些有意转让土地的‘地主’对地价都存有很高的心理预期。所以，短时间内这部分土地很难转化为实际供应。”华远老总任志强则强调，在拆迁后尚需报批多种手续土地才能转为对市场的有效供应，这个过程也是漫长的，他说潘石屹竞拍来的CBD01地块就是一个典型的例子。

　　所以，北京业内人士的普遍看法是，抑制房价高涨的关键是尽快把土地供应变成有效供应，调整供需关系。显然，盘活土地已是北京的当务之急。

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