开发商隐藏利润 楼价疯涨地产公司业绩却不佳

　　房价的持续上升，令各路资本趋之若鹜。富豪榜日日翻新，地产大亨的身影骤然增多。然而，在房地产业阳光普照的美景中，上市公司的业绩却表现平平，近几年股价不仅一路走低。地产业虚旺、开发商利润隐藏，还是别的什么原因，越来越多的迹象显示，房地产业绩的水很深

　　本报记者 牛丽静

　　房价节节升高，房地产行业的泡泡越吹越大，富豪榜中房地产大亨的身影日渐增多。然而，房地产上市公司的业绩是否水涨船高？投资于房地产股票的股民又从中分得了几勺羹呢？

　　就在上市公司把盈利欠佳的矛头指向“宏观调控”，业界人士怀疑上市公司在玩“报表游戏”之时，财富榜上已越来越多地挤进了房地产业的身影。而另一边证券市场中涉足房地产业的上市公司的股价，几乎全盘翻绿，大多股票迭创新低。

　　业绩普遍不佳的背后

　　IT业还在过冬，而房地产行业已被艳阳高照了四五年的光景。受益于国家房改政策效应的集中释放和城镇化大城市的房价节节攀升。

　　以被认为房地产泡沫最大的上海为例，中房上海综合指数(资讯 行情 论坛)从2000年11月的711点上涨到2004年12月的1372点，中房上海住宅指数从2000年11月的711点上涨到2004年12月的1320点。商品房均价稳步上升，从2002年的每平方米均价4010元上升到2004年均价6385元。房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，其对上海GDP的贡献度由1999年的5.2%上升为2004年的8.4%。

　　和跌跌不休的股市相反，房价的持续上升使越来越多的人对房地产行业趋之若鹜。但在房地产行业的盛世中，房地产上市公司的业绩并没有水涨船高、硕果累累。

　　仍然以上海的房地产上市公司为例，从已公布的2004年报看，房地产公司的业绩表现平平，令人失望。房地产作为全部业务的陆家嘴(资讯 行情 论坛)(600663)2004年的每股收益为0.29元，主营业务收入同比下降了7.38%，利润同比下降了19.8%。上海新梅(资讯 行情 论坛)(600732)2004年的每股收益虽然比上年同期增长了25.45%，但主营业务利润却同比下降了10.82%。主营房地产的天宸股份(资讯 行情 论坛)(600620)2004年的每股收益仅有0.07元，主营业务利润同比下降了29.3%。浦东金桥(资讯 行情 论坛)(600639)2004年的每股收益为0.2290元，主营业务利润同比下降了8.9%。

　　这样的业绩自然不可能有好的分配方案。

　　陆家嘴(600663)的分红预案为10派0.5元(含税)，浦东金桥(600639)的分红预案为10送1派0.5元(含税)，天宸股份(600620)的分红预案为10派0.1元(含税)，而上海新梅(600732)则干脆不分红。

　　根据往年的上市公司年报披露情况，业绩较好的上市公司披露年报的时间越早，在后期披露的上市公司的业绩一般都表现欠佳。而截至目前，在上海本地的房地产上市公司中，只有4家披露了年报，还有超过2/3的公司未向股东交答卷。

　　再看看股民的主要盈利来源——二级市场价差。股市的地产指数(资讯 行情 论坛)在2001年初到达高点，经过近半年的高位振荡，一路下行，从最高点2858.40点跌至现在的928.85点，跌去2/3，大大超过综合指数的跌幅。

　　宏观调控不是理由

　　上述房地产上市公司的年报中，几乎都把公司盈利欠佳的矛头指向了去年国家的宏观调控措施。

　　陆家嘴的年报披露：当前公司房地产开发中也存在不少困难和瓶颈，一方面，公司因新的动拆迁政策调整对以往成片土地开发模式带来了挑战，部分地块收入确认相应延后；另一方面，现有土地供应方式和规划的调整致使公司因土地存量减少对公司主营收入也产生了不利影响。

　　天宸股份的年报披露：在新的房地产业务开展上，随着国家清理整顿土地市场、限制银行资金过度流入房地产行业等多项宏观调控政策的出台和落实，对本公司的项目进度产生了一定的影响。

　　上海新梅的年报披露：这些宏观政策的出台对房地产业产生较大影响，使得房地产企业资金获取和土地储备的难度不断增大。

　　的确，2004年是国家对房地产行业加大宏观调控力度的一年。在这一年中，国土资源部和监察部联合下发通知，规定土地协议出让的最后期限为2004年8月31日，以后经营性土地使用权转让必须实行招标、拍卖、挂牌，房地产开发土地供应量明显减少。央行宣布从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率；同时房地产企业向银行申请贷款的门槛也有较大提高。

　　但是，宏观调控果真是房地产上市公司业绩差强人意的主因吗？数据表明，2004年上海楼市仍然活跃，上海房价仍然保持了稳定增长的态势。商品住宅全年供不应求，供求比例为1??1.07。中房上海综合指数2004年全年累计上涨200点，涨幅达17.1%；中房上海住宅指数2004年全年累计上涨197点，涨幅达17.5%；2004年住宅增速更是达到33.5%。

　　中房上海指数12月报告显示：商品住宅价格在上半年表现为承接上年大幅上扬的态势继续稳步上升，年中六、七两月受宏观调控影响涨幅有所放缓，但下半年价格呈现出反弹加速上扬的态势，特别岁末两月逆央行升息措施，非但没有收敛，房价上涨更为强劲，创出全年单月涨幅新高。

　　湘财证券的房地产分析师邱志承在接受《财经时报》记者采访时表示，去年的宏观调控措施主要是限制土地供给，但同时也使房价上涨的预期上升了。总体而言，宏观调控措施对房价的影响更大。北京某房地产开发商则表示，事实上，去年的宏观调控措施对中小城市的冲击力要大于上海、北京等大城市。

　　报表的游戏

　　这位开发商向《财经时报》记者透露，有些房地产公司的财务报表，从面上看，收益不是很好，但事实并非如此。他曾在2001年考察过上海某大型的房地产企业，凭多年的房地产行业经验，他一眼就能看出，他的房产销售情况很好，不可能有很高的空置率。因此除非他把钱花了，否则收入不可能不好。但他的财务报表显示收益一般。“就是在玩报表”。

　　湘财证券的邱志承表示，有些房地产上市公司在土地收入的确认上过于保守。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受《财经时报》记者采访时难掩自己的气愤之情，“房价上涨这么多，房地产企业给国家交了多少税，房地产上市公司给股民分了多少红？”

　　去年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。

　　杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。某税务策划实战庄家就曾因为某上市公司节税6.2亿元人民币而在业界声名鹊起。

　　一位有过六年房地产从业经验的人士向《财经时报》记者透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。

　　广州一家房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。

　　一个房地产企业，如果将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，就可以转移利润。

　　一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司2001年进驻北京，目前已在南城和东城搞了几个著名楼盘。该房地产公司在北京的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。

　　2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

　　与此同时，在福布斯公布的2004内地富豪榜中，200人的榜单中有64人来源于房地产行业。在前20名中，有11位涉足房地产行业。