房贷新政效果初显 市场博弈央行下一招

　　

央行副行长　吴晓灵（摄影：茅硕）

　　作者：黄嵘

　　一周过去，房贷加息激起的波澜非但没有平息，反而有愈演愈盛之势。

　　“此次房贷政策调整，受影响相对较大的是中低端购房者，中高端购房者由于经济实力较强，对此次加息和首付比例提高的承受能力较强，其购房意愿及行为几乎可以不受影响 。”首创集团总经理刘晓光在政策出台之时对记者如此分析。一周来记者多方采访获得的感受的确如刘估计，央行房贷新政尽管部分达到打击炒房资金的目的，但也引发包括“误伤百姓”在内的诸多意外反响。市场进入徘徊观望，央行下一步棋子成为各方博弈新的目标。

　　房贷加息打击了谁？

　　尽管央行明确表示，此次房贷政策调整不是针对有实际住房需求的普通百姓，但记者在对部分购房者及一些银行信贷部门采访中发现，在这一政策调整中，可能普通百姓利益受损最大。

　　“以后我要面临更大的还款压力。”大多数中低端房贷者都这样抱怨。以15年期贷款50万元为例，采用等额本金还款方法，贷款利率变化前每月还款额为4035元；利率调整后，如果贷款利率定为5.51%／年，每月还款额将提高到4088元，如果银行利率为6.12%／年，则每月需还款4251元——月增加利息负担160多元。15年累计，利息差距达2.9万。对于一个普通百姓，2.9万元不是一个小数目。

　　而一些银行信贷员则向记者表示，虽然央行表示，商业银行将继续对有实际需求的购房者给予贷款支持，并可以对首次购房者在央行指导利率基础上打九折，但实际银行可能很难做到。“银行不是慈善机构，我们要盈利。中低端购房者还款能力不强，银行当然会通过提高利率来规避风险；我们只会给能够为银行创造收益的贷款者比较优惠的贷款利率，比如经济实力强的中高端客户，或者一些有实力的炒房者。只要他们能给银行带来足够存款，我们就会给他们好的利率价格。银行不会因为加息给某些房贷者带来负担，就改变自己的经营原则去减轻他们的负担。”

　　实际需求逆政策而动？

　　不过一些银行房贷人员向记者表示，从政策调整后这几天的情况来看，普通购房者的购房需求并没因负担加重而减弱。据一位信贷员介绍，原先计划买房的普通购房者大部分没有取消原定计划，“对普通老百姓来说，买不起房的人现在更加买不起；买得起房的现在还是要买，只是购房成本更高了。”

　　而另一个值得关注的信息是，一位炒房者向记者透露，最近是中低端房地产高价出手的好机会。因为不少计划购房者人认为，利率上调不一定能起到抑制房价的作用，反而可能使房贷趋严；并且央行有可能进一步上调利率，将来向银行贷款买房会越来越难，利息负担会越来越重。这一预期使一部分原本没有购房计划的人提前加入购房行列。“因此我认为，受这次政策刺激，近期中低端房产价格可能会继续甚至加速上扬。”该炒房者分析。

　　炒房资金收步观望

　　面对此次政策调整，尽管对利息损失不很在意，但政策发出的“进一步收紧房贷、抑制投机性购房”信号还是令炒房资金投机获利预期大大减弱。

　　“打击我们的并不是炒房成本的提高，而是盈利前景转暗。”一位香港炒房者对记者分析，“我们预期下一季度可能还要加息，这使我们取消了追加上海房地产市场投资的计划。”

　　了解炒房者的海奇投资徐江也认为，目前的确不会有大笔炒房资金继续介入市场。徐对记者估算，现在一般房地产投资成本占房价的7%左右：其中利息成本大约占4%，持有一年的物业、取暖费等成本占1.5%左右，交易税占1.5%左右。如果再加上未来可能新增的房地产税收等成本，可能7%还打不住。而市场普遍预计，在一系列紧缩政策打压下，上海房价虽然不会下跌，但也不会像过去那样，高价房一个月上涨5%。未来房价能否保持一年上涨10%的水平很难说。现在形势不明朗，所以投资者只能观望。

　　“从这一点上看，央行此次通过抑制需求打压房地产已经部分达到目的，取得了一定效果。”上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟教授表示。

　　投机者博弈政策走向

　　至于炒房资金(包括外资)是否会因此撤离房地产市场， 房地产投资专家洪曦认为，在中低端房产上可能会有部分减持，但总体来说，尤其在高端房市场，目前炒房资金没有撤出打算。

　　“如果这些资金撤出，必须寻找到其他投资领域，但国内目前投资渠道太窄了，很难找到合适的投资工具。虽然现在房地产市场有政策风险，但相比其他投资领域，比如股市的道德风险，政策风险更容易把握一些。虽然房价不会再像去年那样疯涨，但有实际需求拉动，还有一定上涨空间，只是不如从前。”洪分析。

　　前述香港炒房者也认为，已经进入房地产市场的外资近期不会撤出，因为除了房地产投资本身，它们更看重人民币升值预期，所以不会轻易撤出中国。而在国内目前除了房地产很难再找到其他合适的投资渠道。

　　另一方面，部分外资认为，政府因为顾虑银行风险，不会出重手遏制房地产市场，因此不会轻易撤离。

　　而一位前期买了多套高价房的国内投资者也称，他现在不会再买房，但暂时也不会卖房。“虽然利息升高了，但现在我手中这几套房租出去收益率仍旧很高，我觉得现在还没有必要出手。”加上部分有实际需求者因为担心未来房贷成本趋升而加速介入市场，投资者由此判断房价仍将被进一步推高，更坚定了“不退出”之念。

　　广发证券研究员徐子庆也认为，此次政策调整不会改变房价整体上涨趋势。上次加息后整体房价仍然保持上涨。徐认为，央行加息作用有限。

　　房贷新政被如此多维解读，并引发诸多“旁支”效应，恐怕是央行始料未及的。但可以确定的是，央行房地产政策调整的下一步需要“精确打击”。(本报记者巫燕玲对此文亦有贡献)