高法解释触动地产金融风险 上海面临两难抉择 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年02月26日 16:13 中国经营报 | |||||||||
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作者：王其明 整个银行业都行动起来了。2月中旬，针对今年元旦开始实施的最高人民法院(以下简称“高法”)的司法解释——“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。上海市银行同业公会向高法提交了意见书。意见书建议高法对这一条例进行修改，希望在“体现以人为本、维护借款人权益的同时，能够
高法的司法解释让银行业深深感受到了可能由此产生的金融风险。事实上，央行在1月份公布的数据更让人吃惊：2004年，上海市整个社会的投资和各项贷款增速都在明显回落时，房地产贷款却持续攀升。也就是说，房地产金融风险在上升！事实上，为了监控房地产金融风险，1月中旬，人民银行上海分行、上海市房屋与土地资源管理局以及上海市各中资金融机构成立了协调会议机制——上海市房地产金融联席会议。一个行业和银行业成立联席会议来监控金融风险，这在国内可能还是头一遭。 美国特罗斯房地产投资有限公司执行董事、麻省理工大学房地产金融硕士王谦预计，随着高法司法解释的出台，上海个人按揭不良贷款的问题，很可能在不久之后逐渐显现。但在现有的经济形势下，房地产还是经济增长的发动机，金融业也不能熄灭房地产这台经济发动机，否则会导致通货紧缩。上海市政府必须在两者中作出艰难抉择。 事与愿违的政策环境 2004年国家宏观调控的重拳直指房地产市场，调控手段之一就是抑止对房地产业的贷款，从而控制金融风险。业界对此次调控的总体评价是“前重后轻”，上半年雷厉风行，下半年力度渐失。融创集团董事长孙宏斌就曾对记者说：“自2004年9、10月份开始，贷款就很容易了，银行也有放款压力。”事实上，从去年 9月开始，上海房价又开始高速上涨。由于上半年全面抑止贷款，银行面临巨大放款压力，无奈之下，银行不得不再次将贷款投向房地产业。 来自央行的数据显示，2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。 由此，中国人民银行上海分行对上海市各金融机构发出预警：要高度重视“房地产市场风险转变为银行信贷风险”的可能性。三林地产有限公司总经理、经济学博士陈联明对记者说：“很显然，上海和浙江的房价肯定过高，市场肯定有泡沫，房地产金融存在着系统性风险。” 然而，“屋漏偏逢连阴雨”。2004年11月4日正式公布的高法司法解释，对民事执行中的查封、扣押和冻结措施作了相应规范，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”就是其中一条。《规定》于今年1月1日起实行。这更加剧了人们对银行金融风险的忧虑。 地产金融面临高风险 1月举行的“上海房地产金融联席会议”特别提出，要注意土地储备对贷款依赖的加剧。企业进行土地储备以及政府土地储备中心一直都大量依赖贷款，这使得上海市土地储备贷款增速迅猛。 媒体资料显示，2003年土地储备贷款的增速同比高达335.3%，而截至2004年6月末，同比增速高达179.5%。到2004年10月，上海各土地储备机构贷款余额达95.3亿元，甚至有土地储备机构的贷款余额与其注册资本之比，达到了161。 陈联明说：“目前上海房价过高，地价也过高。银行要控制金融风险，在土地抵押贷款时，应该做好评估工作。 个人住房贷款的高速增长也值得关注，尤其是新增住房贷款，中长期贷款增量的比例高达48%。这显示出投资明显增强的特性，以及贷款人经济能力的相对下降趋势。王谦向记者介绍道：“在有完善信誉系统的美国，银行为了控制坏账，对个人按揭贷款审核得非常严格。即便这样，依然不能完全排除不良贷款，坏账一般在5～8年后开始出现。”上海个人按揭的全面启动是在上世纪末，是否存在问题近几年应该会露出端倪。 充斥市场的投机行为也加剧了房地产市场的金融风险。王谦说：“上海人投资观念很强，商品房买卖过程中投资比例非常高。由于不是自住，就不会很努力去供房，这样呆坏账比例也许会更高。” 王谦甚至由此判断：“上海个人按揭的不良贷款问题，将在不久之后逐渐显现出来。”而高法司法解释的出台极有可能加剧这种现象。 事实上，据申银万国报告显示，从2004年三季度末起，国内主要银行不良贷款余额已经出现近三年来的首次反弹。报告并预计，2005年国内主要银行不良贷款余额可达2.1万亿元，比例为13.35%。很显然，房地产投机炒作加大了银行不良贷款比例。 上海各界主动防范 上海银行业目前对房地产金融风险的控制，银行业内部人士对此的评价是“外松内紧”。最为重要的举措之一就是成立了上海市银行、房地局协调会议机制。“房地产金融联席会议”指出了房地产金融运行需要注意的四大问题：房地产贷款集中化、信贷资金通过股东借款隐性流入房地产业、土地储备对贷款依赖加剧、利率调整对房地产市场的影响。 关于这个联席会议，尽管没有更多的公开资料，但是，某银行的领导告诉记者，现在各银行经常和房地局进行沟通，随时交流情况。针对高法的司法解释，各个银行更是主动出击。深圳发展银行上海分行喻菁华对记者证实：“高法的司法解释，对银行的资产安全，合法权益和银行定位都是不利的。各个银行都采取了加大风险管理的内部应对措施。”据悉，各银行采取的措施包括调整市场及客户定位、加大风险管理等。 与此同时，上海市政府也悄悄地改变了几个政策。2月，上海市近8年来首次调整了住房公积金政策，降低了申请贷款资格，提高了累计最高限额。同时，上海购房贴息标准也再次提高。这些政策不光有利于中低收入者购房，也有利于提高银行按揭的安全性。 然而，上海经济增长对房地产业一直存在着高度依赖。瑞士信贷第一波士顿投资银行亚太地区首席经济学家陶冬说：“上海经济对房地产的依赖度在2004年却出现了明显的上升。根据我们测算，房地产直接拉动上海GDP增长约为17%，而通过建筑材料、房屋中介和家具电器等其他因素的间接贡献达到3%至7%。换句话说，上海近两年经济增长中，可能有1／4直接或间接地与房地产有关。” 陈联明也说：“房地产金融风险是一个系统性的风险。在现有的经济形势下，房地产还是经济增长的发动机，金融业也不能熄灭房地产这台经济发动机，否则将会导致通货紧缩。”上海市政府将不得不在两难中作出艰难抉择。
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