盈利能力相对滞后 中国地产TOP10业绩难达百亿

　　本报记者 龚怡

　　由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组历时半年，对中国主要城市优秀房地产企业进行的调查，完成的“2005中国房地产百强企业研究”，于近日发布。中海、万科(资讯 行情 论坛)、绿地等大型企业名列前茅，同景、亿城等企业凭借成长之速跻身百强。

　　未有百亿企业

　　据负责此次研究工作的TOP10研究组提供的数据显示，中国房地产行业在2002-2004年3年间实现了高速发展和规模化扩张。各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，2004年商品房销售额突破万亿大关，达到10375.71亿元。

　　大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元。中国指数研究院院长黄瑜告诉记者，百强企业在2004年的主营业务收入分布为：10亿元以下的共49家；10~30亿元的共35家；30~50亿元的共9家；50~100亿元的有7家，但并没有一家企业的主营业务收入真正超过100亿元，业界2004年盛传的收入超百亿的房地产企业，其统计口径并非只包含主业。

　　百强企业近两年主营业务收入年均增长率大多在30~80%之间，但也有18家企业的主营业务收入为负增长；百强企业的房屋销售面积增长率则较多地分布在10~50%之间。成长性10强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到92.84%，平均房屋销售面积增长率为70.66%，土地储备面积合计共5000万平方米，规划项目建筑面积储备总计约5300万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。

　　华东地区入榜数量激增

　　据了解，在区域分布上，房地产百强仍延续了2004年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南3大地区占据了百强总数的82%。其中，华北、华东、华南地区分别占有27、37、18个席位。

　　今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。

　　房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。华东地区显然是2004年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。

　　盈利能力相对滞后

　　土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100~300万平方米的百强企业最多，占36%，有16家企业储备土地500~1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。

　　相对于发展速度和成长性，百强企业盈利能力略显不足。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在1~3亿元的中低水平上，占43家；3~5亿元的有13家；5~10亿元和超过10亿元的百强企业分别只有8家和7家，还有29家百强企业的利润总额尚未突破1亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在5~20%，只有个别百强企业的收益率高于50%。

　　从产品单价上看，此次评出的百强企业3000~4000元/平方米的有28家；4000~5000元/平方米的有19家；5000~6000和6000~7000元/平方米的分别占18家和6家，而开发7000元/平方米以上产品的百强企业总共不过21家。研究组认为这充分说明，目前市场开发的产品主流是迎合大众消费需求的中低档商品房，只有少数开发商才能适应高端房地产市场。

　　这些企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如首创置业、广厦房地产、南京栖霞建设(资讯 行情 论坛)、福建正荣和江苏新城等。