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【记者 陆昀 北京报道】
开发商感慨房价被低估惜售现象越来越多，消费者购房热情高涨未受房贷新政影响
今年两会期间，中央明确提出要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。最近有消息说，中央已对各地方政府提出切实稳定住房价格的具体要求，强调对房地产价格出现
过快上涨的要追究政府的责任。
在“地根紧缩，开发贷款及个人购房贷款政策门槛提高后，中央的此项举措被看作是对地方政府过快增加房地产投资的一个强烈的警示。
北京目前虽然并未被列入央行统计的2004年房屋销售价格同比涨幅超过10%的9个城市中。但业内人士认为，中央一步紧似一步的调控房价过快增长的政策，对正处于价格增长快速通道中的北京也会产生影响。
据北京中原房地产顾问公司副总殷则介绍，根据其市场跟踪，北京房地产总体价格几年来连年呈现5%的上升速度，是比较正常的。近日，北京市建委公布的2005年1至2月北京房地产市场信息显示，1至2月，商品住宅期房均价同比下降了58元／平方米，为5779元／平方米，降幅1%。商品住宅期房买卖价格低于7000元／平方米的占商品住宅总套数的75.23%，其中低于5000元／平方米的占40.62%。从这些指标上看，北京的住房市场总体发展还是比较平稳的。
但商品住宅期房供不应求的压力很大，从市建委公布的数据看，1至2月，商品住宅期房预售率高达130%，比2004年同期高18个百分点。
从市场上看，有些地区房价跳跃得比较高。如朝阳区内，高端项目棕榈泉已从开盘时的9000元／平方米，在大约两年时间里涨到每平方米两万余元，双井地区房价几年前只有5000元／平方米左右，现在一些楼盘已经涨到每平方米万元以上，望京地区八九年前房价多在4000元／平方米，而今天已经接近7000元／平方米。北京东部、东北部、西北部的很多高端住宅项目单价均冲高至1.5万元／平方米至2万元／平方米。
另外，北京写字楼的租金回报约为8%，远远高于国外的3%-5%，如果以投资入股的方式进入房地产开发市场，一般可以获得15%-20%以上的资金回报。因此，近年大量外资纷纷看好并进入北京的房地产市场。
在社会各界一再指责上海的房价过高的同时，实际上很多北京的开发商和外埠投资炒房者恰恰判断，北京的房价与上海相比仍大有上升空间。在去年上海住交会后，很多从上海取经归来的发展商大为感叹北京的房价被低估了。
在这样的市场预期下，在城市中心土地变得日益稀缺。巨大的需求近乎刚性的拉动下，今年以来，“惜售现象在北京越来越多，很多楼盘“只听楼梯响，不见人下来，没有单价，便预先登记，在“蓄水营销手段作用下，很多楼盘实际上是在根据需求者的承受度伺机涨价。
有业内人士估计，从供给上看，虽然今年前几个月，由于新上市的楼盘量少，同时由于新的贷款政策的影响，北京的整体房价不是很高，但是到五六月间，将有一大批新楼盘和一些楼盘的二期或者后期项目纷纷要上市，而这些楼盘几乎都会利用市场的短缺优势叫个好价，这种不约而同“蓄水行为会集中拉高房价，有可能引发京城新一轮房价的走高。
相对的需求方面，从房贷新政出台一周后举办的2005年首届军博房交会上可以看出，人们的购房热潮并没有因为房贷利率的上调而出现锐减；相反，人们的购房热情却似乎被房贷新政更加燃起。据“链家的统计，此次展会上，一二手房的成交量都是历届房展会望尘莫及的。业内人士分析，在利率再度上调的预期与房产价格较大的上涨趋势双重压力下，会促使相当一部分购房者仍旧选择抢先购房，进而也会加大短期需求的快速上涨，使价格增长的池水进一步加深。北京市同样面临着抑制炒作，尽快完善住房保障体系，补足梯级消费的“短腿，加大房产供给量的极其现实问题。
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