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张燕
中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策一出，让市场各种评论此起彼伏。总体看：一方面银行提高了购房的门槛，无疑会减少销售势头；另一方面，为了尽快回笼资金，开发商可能会降低房价。但一些有意愿的购房人却不认为房价真的会降，政策出台只会增加普通百姓的贷款购房成本。
一些学者认为，鉴于利率上调幅度不大，尽管会起到一定作用，但总体影响不会太大。
当然，上述都是市场猜测，而来自不动产咨询公司高力国际提供的最新调查报告显示，2005年第一季度，北京豪宅市场供需两旺，整体趋势稳定。预计全年将新增供应量近7600套，因此，高端住宅租赁市场的竞争将日趋激烈。
据高力国际统计，2005年第一季度，北京豪宅市场新增供应量2126套，同时豪宅需求则保持强劲态势，第一季度新增吸纳量近1400套。
预期截至2005年第一季度末，北京豪宅市场的空置率维持在26.1%左右，比上一季度略升3.9个百分点。由于市场需要一定的时间消化新增供应量，预计未来几个季度内，北京豪宅市场的空置率还将会上扬，同时租金将会面对一定的压力。
实际情况表明，央行提高住房贷款利率，依然难为火热的房地产市场降温，而更现实的是对市场风险发出明确警告。
据分析，写字楼市场、商铺以及住宅等各市场，影响供需的因素各有不同。此次上调房贷利率，央行从需求角度抑制个人住宅需求，但多年来，住宅非市场化分配制度所积淀下的内在需求实实在在，并且这些政策无法改变土地出让制度、城市拆迁障碍等供给方面的限制，此次央行政策调整对整个住宅市场的影响并不显著。对于高档住宅市场，由于北京市场很少存在地产投机者，央行举措的影响更小。
无独有偶，3月23日美联储公开市场委员会本周期第七次加息25基点，联储基金利率升至2.75%，但是美国房地产市场依然故我，看不出丝毫受到影响的迹象。
从经济理论上看，房地产价格与利率应该成反比，利率升得越高，房价下降的压力越大。这个理论经历了多年的验证。但近年来，这个规律似乎正在被逐渐打破。以美国为例，在2004年美国开始本轮周期的第一次加息后，美国全国房地产经纪人协会的估计报道，美国2004年全年单栋旧房的销售量达到创纪录的658万套，比前一年增加7.9%；2004年，美国房地产投资信托公司股票的总回报率为32.1%，虽低于前一年的近37%，但仍相当可观；2004年流入房地产共同基金的资金净额达到了75.5亿美元，远远超出前一年创下的历史最高纪录45亿美元；在专业共同基金中，房地产共同基金表现突出，其平均回报率为31.4%。
中央银行指挥棒对房地产市场的部分失灵，关键原因只有一个：寻求回报的资金太多了。这也是全球房地产市场的一个新的发展趋势，人们购买房产不再为了单纯满足居住的需求，而是逐渐把地产当作了一种新的投资或投机的标的物。耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒曾经说过：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”现在这种观念在悄然为国人所接受。
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