上海楼市均价跌破七千被指失真

　　黄金周刚过，上海楼市突然传出“成交均价探至7000元关口”的消息。在观望中各怀期待的买卖双方情绪再一次被撩动。

　　消息指出，跟踪黄金周假期内4个交易日网上房地产数据记录，上海新房市场成交量比春节长假期间下降30%，市民所购新楼仍然集中在松江、嘉定、闵行等外环一线。黄金周期间，上海楼市的成交均价始终在7000元上下徘徊，其中5月5日，甚至跌至6885元的低点。与 春节长假相比，目前上海楼市的均价已经跌去了近1500元。

　　然而面对这一新动态，上海市场各方看法较一致：说上海楼盘均价跌破7000元是失真的。

　　投资开发界：上市新盘都不在市中心

　　“这只是在挤掉局部区域的表层水分而已。”听到“7000元均价”一说，普陀区某大型发展商付之一笑。

　　“以上海目前的经济良好运营态势，‘7000元均价’说近似于无稽之谈。”该发展商指出，事实上，跟踪4月下旬到黄金周以来的交易数据，已经出现过几次所谓的单日成交均价“跌破7000元”的现象，但这些“跌破”缺少实质性意义。

　　该发展商指出，宏观调控措施对于开发业界的调整，在于淘汰了部分自有资金实力不足，需大量依靠银行贷款启动项目的皮包公司”。而中心城区由于土地稀少，发展商仍旧求地心切，甚至为一幅好地，在实力派发展商们之间的竞争还会进入到白热化阶段。

　　金丰易居·上房销售业务管理部的有关人士透露，近期上市新盘都不在市中心。

　　该人士认为，中心城区的一些发展商受政策影响捂盘观望，将上市时间向后推，即便是在售新盘，发展商也有意识放慢进度，这对成交总量和价格都产生了下拉影响。而中心城区与外环沿线的楼盘价格本身就缺乏可比性。

　　作为受上海开发业界信赖的权威，上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华认为，近期表现出来的“跌破”多少之类的统计数据，很可能只是市场上的短期行为，对整体影响有多大难以评估。

　　“应该再等三个月到半年，才能反映出市场对宏观调控政策的消化程度。”印坤华明确表示，如果要维持现在良好的经济走势，政府部门会通过继续追加政策对房地产市场施加影响，把价格维持在一定限度。专业咨询界：取样时间过短对黄金周期间上海楼市成交均价跌破7000元之说，仲量联行中国区董事陈立民认为，从统计学原理来看，平均数字往往难以代表整体水平。跟踪上海网上房地产的数据记录，每日成交均价变化很大，“一座大规模新盘的上市，很可能就影响到当日交易价格的波动，这是很显见的道理。”

　　“取样时间太短，很容易偏离真实的平均水平。”陈立民强调。

　　信义不动产研究中心分析师认为，近来导致均价在低位徘徊的原因主要在于大量中低价房入市，稀释了均价。从数字上来看，4月份全市新房成交均价比3月份下跌了一成左右，但不可忽视其背后的原因：4月份配套商品房和中低价房的供应比3月份多了很多。

　　对于未来走势，多数中介公司表示谨慎乐观。信义不动产的分析师认为新盘销售主要取决于开发商，而不像二手市场那样取决于买方市场。5月份的走势主要看开发商的开工、推盘情况，若是明显高于4月份，价格也将随之上涨。

　　而21世纪不动产的经理刘初锷进一步指出，近期配套商品房和中低价房的大量推出是拉低均价的现象，在政府的调控目标之内，而未来这种拉低效应还将持续显现。个人购房者：不等深跌就会买尽管持币购房者也许是最盼望跌价的人群，但调查表明，他们并不对短期内房价下跌抱有过高期待。

　　昨日，每经数据库针对99名购房者的随机调查结果，显示出购房者们对于楼价的冷静判断：大多数被访者认为不会大涨大跌。

　　对于“跌破7000元均价”一说，78%的被访者都明确表示“不可能”或认为“可能数据理解概念上有差异”，72%的购房者表示在接下来的几个月内上海房价还将继续上涨，或至少保持目前状态。60%的被访者表示，并不打算调整自己的购房计划，一旦看到合适的房子，仍将立即购买。

　　在今年年初市场大热之际，楼市“无量空涨”之说一度被提起。“‘7000元均价’很有可能又是一个极端反例———‘无量空跌’。”金丰易居的资深会员卢斌认为，并不能以之作为购房者投资决策的参照。一位业内人士指出，当房地产是卖方市场，无论是新盘还是中介，在销售的时候都会虚挂价格，向外界公布的成交价格比实际高出很多。“这是业内公开的秘密。”他强调，尤其是在投资旺盛的中心城区，这种虚挂表现得最为严重，所以在一些统计分析数据上显示出来的房价就非常惊人。

　　而对于未来的价格预期，购房者们的估测仍旧没有下跌迹象。

　　在爱建立好信虹桥路店，记者看到，正在中介公司挂牌售房的胡先生与中介们几经商议，还是把房价从原先打算的69万元改成了71万元。“上海的房价没这么容易跌，挂高点，最多时间卖长点。”胡先生一边填着委托单，一边说。