大摩3.3亿收购重庆烂尾楼始末

　　本报记者 徐恺

　　重庆报道

　　从摩根士丹利开始，到国汇集团控股有限公司(下称“国汇集团”)出场，当戏幕落下的时候，台下的观众蓦然发现：这一场人人期待的大戏，不知道什么时候已经更换了主角。

　　根据重庆当地媒体报道，2003年9月，摩根士丹利开始介入重庆烂尾楼市场。“大摩在重庆买了6栋烂尾楼”，虽然语焉不详，但这样的传言在山城业界一传就是一年。

　　但是最后出场的却是另有其人。

　　3月5日，国汇集团在一个小范围的座谈会上宣布，该公司已经拿下了重庆6栋烂尾楼。在场的人士发现，该公司所介绍的物业，正是前述摩根士丹利所买的六栋烂尾楼。

　　大摩参与拍卖

　　除了这次对烂尾楼的收购，此前，在重庆少见摩根士丹利的身影。

　　“摩根士丹利当时看上的是重庆企业在银行的不良资产。”重庆市高级人民法院执行局局长乌小青透露说，“他们想通过收购烂尾楼进而收购这些资产。”

　　与此相应的是，根据当地媒体后来的报道，该市国有企业仅仅在当地工商银行的不良资产就达到157亿元。但是，后来当地国资委成立了一家渝富资产管理公司，并以43亿元的价格对这些资产进行了整体打包收购。时间是2003年12月25日。

　　这种说法似乎也给后来摩根士丹利淡出收购事件提供了注脚。

　　“但是，从政府的角度认为，虽然摩根士丹利失去了插手银行不良资产的机会，但是重庆这个城市对他们应该还是有吸引力的。”乌小青说。

　　事实证明，摩根士丹利并没有因为丧失收购当地银行不良资产的机会而离去，而且继续向重庆的烂尾楼靠近。

　　2003年12月，摩根士丹利高层多次与重庆市政府接触之后，将2000万港币的“诚意金”，打入了该市高级人民法院所指定的帐户，以参与司法拍卖的途径正式介入重庆烂尾楼市场。

　　当时的重庆正在用行政手段全面清理该市的“烂尾楼”。但由于行政手段无法彻底解决一些“烂尾楼”上依附的错综复杂的拆迁、联建、购房、租赁、建筑施工、抵押、私人借贷等法律关系。2003年9月，该市高院对部分“烂尾楼”启动司法处置程序。

　　此时，摩根士丹利恰好参与进来，重庆市相关方面将33栋烂尾楼提供给其筛选。2004年4月，当地媒体报道说，“摩根士丹利集团锁定重庆主城区六大烂尾楼”。并称，这6个项目将通过司法拍卖进行整体处置。

　　重庆丰德出场

　　这一次司法拍卖的时间是2004年5月31日。但拍卖以流标结束。

　　据负责这次拍卖的拍卖行一人士回忆，在当年5月28日拍卖登记截止时间前，仅有美国摩根士丹利、上海上投投资管理公司和浙江宁波新京房产开发公司等3家公司各缴纳了5000万保证金。但在5月29日，摩根士丹利突然宣布退出，另两家公司也没有表示势在必得。

　　这次拍卖的底价为3.3亿元，是重庆市有史以来最大的一次烂尾楼项目的整体打包拍卖。但是上述拍卖行的人士透露，拍卖现场根本无人举牌竟标。

　　当地媒体将此次流标的原因归结为拍卖标的物债权关系过于复杂。进入该次整体司法拍卖的烂尾楼项目，总面积17.7万多平方米，债权达6亿元之多，并且成为烂尾楼的时间当时都在5年以上。

　　乌小青称，流标之后，重庆市相关方面给摩根士丹利方面做了大量工作。最后，摩根士丹利以拍卖价整体收购了这6栋烂尾楼。

　　重庆一投行人士认为，当初摩根士丹利的退出也许完全是出于策略考虑，“这样就可以相对压低收购成本”。

　　“对政府来说，这是一次很成功的交易，因为在流标之后，依然以拍卖价卖出。”法院一人士说，“而且这个资产包中，有一个项目(名叫“自然大第”)根本不可能赚钱。政府这么做主要是为了不能完全任收购方挑肥拣瘦。”

　　但是就总体来说，6个楼盘整体打包的接手者，也将享受到许多看得见的“优惠”。首先，按照重庆市处置烂尾楼的相关优惠政策，对烂尾楼新的接盘者的各种费用、税费进行减免。而光这一项，这6个项目获得的减免总额就达到7000多万元左右。而对于“自然大第”，在工程完工交房以后，重庆市政府相关方面将从税收返还中拿出不超过1500万元，对接盘者进行“补贴”。

　　但是接盘者此时已经不再是早前出场的摩根士丹利。

　　2005年3月，法院的陆续发出的裁决书显示，新的接盘者是一家叫做重庆丰德房地产投资有限公司(下称“重庆丰德”)的企业。重庆丰德成立于2004年12月，注册资本600万美元，与中金丰德投资控股公司(下称“中金丰德”)系出一脉。法定代表人为武镇国。

　　中金丰德成立于1995年5月，主要从事实业投资、资产受托经营管理、财务咨询、产权交易、企业收购兼并、证券业务的咨询等。注册资本7.3亿元，两家法人股东分别是神州电视有限公司和中国企业投资协会。

　　2001年12月，中金丰德和摩根士丹利合作，从华融资产管理公司手中打包购买了108亿元不良资产。

　　今年3月14日，一位重庆市高级人民法院方面的人员，对重庆丰德顶替摩根士丹利出场接盘烂尾楼的解释是，中金丰德是以摩根士丹利基金股东的身份得以介入此次司法拍卖的。而中金丰德的注册地在香港，因此由其在重庆的全资子公司重庆丰德来处置6个烂尾楼。

　　国汇出资

　　法院方面证实，此次6栋烂尾楼的收购款，已于今年1月11日基本到位。

　　当故事发展到这里，似乎已经迎来了一个皆大欢喜的结局。但是国汇集团的突然出现，令所有的看客都有点措手不及。

　　3月5日，国汇集团首次携一群投资银行界人士在山城出现，商讨关于国汇集团在重庆拿到的六个烂尾楼项目。而这6个烂尾楼正是重庆市高级人民法院司法处置给重庆丰德的项目。国汇集团的董事长正是重庆丰德的法定代表人武镇国。

　　在这群投行界人士中有来自国内银行的董事、瑞士银行的执行董事和上海沪光国际管理有限公司的副总经理等企业高层人物。沪光国际是一家由上海国际信托投资公司，与台湾光华国际有限公司组建的基金管理公司，其发行的上海发展基金(公司型基金)在香港联合证券交易所上市。

　　当天，武镇国在座谈会上表示，该公司将在年内陆续将项目包装推出，并对其前景相当看好。他透露说，该公司的收购成本大约在2000元／平米，而对这些项目的包装将追加投资1200元／平米。但他依然看好这些项目，因为根据摩根士丹利当初筛选项目时的测算，对这些项目的投资，其整体收益将超过25%。

　　国汇集团网站信息显示，2004年8月26日，国汇地产与丰德投资在香港签署了《重庆四久工程资产包》投资协议 。相关方面均不愿透露相关协议内容。而对于重庆丰德，国汇集团网站信息称，该公司是由国汇集团、中金丰德及摩根士丹利三方共同投资、经营管理的，专为处理不良资产的房地产开发公司。

　　对于重庆烂尾楼资产包项目，武镇国的说法为变幻莫测的前台主角提供了一种解释。武称，在前期，摩根士丹利和中金丰德合作，与重庆市政府相关方面接触，并通过司法拍卖获得了整体打包的6个项目。此后，通过在香港的交易，国汇以5000万元的代价从二者手中购买了这些项目和相应的权利。

　　“国汇集团是摩根士丹利的基金投资人，而且与他们签有国内烂尾楼处置项目的排他性协议。”武在解释摩根士丹利为什么会选择国汇集团时说。

　　根据国汇集团网站信息，该公司是一大型海外基金投资公司旗下的综合性投资企业，是以美国基金公司为背景的非银行金融机构，集团总部设于美国加州，亚洲总部设在中国香港。目前公司注册资本为5000万美元，总资产达2亿美元。该公司至今管理近2500亿美元的资产。

　　根据武镇国的介绍，该公司于四年前进入香港，两年前通过上海进入中国内地。主要通过在国外募集基金进行投资，迄今为止已经在国内投资近10亿人民币。

　　熟悉这笔交易的人士透露，在国汇集团与中金丰德在香港签署相关资产包投资协议之时，这两者和摩根士丹利已经完成了相关权利的转移。“重庆丰德的注册资本，以及给司法拍卖的付款，事实上都是由国汇出资。”该人士说，“但是必须以重庆丰德的名义。”因为根据重庆市相关方面的约定，重庆丰德如果将拍卖资产转让，所有优惠政策都将被取缔。但该说法没有得到相关方面的正面证实。