北京能否继续春天的故事？

　　春天MALL再一次站在审批的门槛上，面临生死关头。在一个不完全的市场中，政策的变化更多地决定了一种商业形态的生死兴衰。春天MALL正是面临着这样的尴尬

　　

　　春天MALL遭遇清查寒冬

　　6月17日的一则新闻，终于让尹铁铮紧锁的眉头稍微舒展了一些。北京市商务局新闻发言人阎立刚表示，北京现有的大型购物中心(SHOPPING MALL)的建设还远没有达到北京城市发展的需要。他强调，在对原有的商业规划进行修编后，北京MALL还要再发展。

　　两个月来，作为北京春天商业发展有限责任公司总经理，尹铁铮很郁闷地发现，自己的工作轻松了不少，公司最重要的项目——春天MALL——已经处于停顿状态。因为从4月底开始，国家四部委专门部署的关于清理固定资产投资项目行动中，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等同被列入重点清理范围。

　　新华社的报道说，在此次清查中，有关部委调查出全国购物中心的投资总额2000多亿元，数量高达400个，购物中心不光在大城市遍地开花，还迅速向二三级城市扩展。资金和占地需求大、周期长、风险高的大型购物中心，竟然在短短两三年里膨胀到了此等规模，令把握宏观的官员们为之心惊。拿上海商学院连锁经营管理系主任吴建国等学者的话说：“太超前了，把大后天的事都做了。”

　　然而，真正让人担心的是MALL的超前给银行带来的风险。一位某房产公司人士向记者详解了一家预计投资25亿元的MALL的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。

　　在整个项目投资中，只有土地金是开发商出的自有资金，如果能说动地方政府，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地，此后的绝大部分风险则都由银行承担。这位行业内权威人士说：“这种情况十分普遍。有的自有资金占到15%—20%，有的只有3%，正常情况下自有资金仅占5%左右。”

　　房地产开发商如此热衷于建设MALL的原因自然是其中诱人的高利润。通常MALL占地面积都较大，这给了开发商一个很好的机会和概念获取大面积土地。但他们开发MALL的模式实际与房地产行业开发模式一般无二，由此带来的比一般房地产项目大得多的融资风险却都转嫁给了银行，同时由于MALL商业模式通常采用租赁的方式，投资收回的周期为十几年，不像一般的房地产项目采用直接出售商铺的方式，两三年内就能收回投资，这更加剧了银行的风险。

　　这也是温家宝总理亲自批示要求四部委“查告”MALL泡沫的主要原因。四部委对MALL泡沫的彻查，立刻给这两三年迅速兴起的MALL热泼了一盆冷水。

　　北京自然也被这场席卷神州的彻查风暴波及。阎立刚证实：“北京也已经开始对大型购物中心进行彻底清查，符合规范的项目可以继续做，不符合规范的项目会坚决停建。”包括春天MALL在内的所有大型购物中心，随即都进入停顿待清查状态。

　　融资历险

　　从1999年至今，春天MALL的筹备工作已经进入第5个年头了。这期间已经停停建建多次。

　　“融资是很重要的一个问题。”回顾这5年来的辛酸苦辣，54岁的尹铁铮不由地重重叹了口气。MALL不同于一般的房地产项目，因为占地面积广、投资周期长，所以需要大量的资金才能运作，按照原来的估计，春天MALL的预投资额高达40多亿元。

　　与别人不同的是，春天MALL融资找的不是银行贷款。尹铁铮拿着MALL的方案和国外大大小小的财团谈了许多家，并曾经找到了一家合适的合作伙伴，但“9·11”的意外发生，使得对方担心全球性经济衰退有可能加剧而撤资了。又经过两年艰难的寻寻觅觅，春天MALL找到了另一家中意的“对象”——香港的长江实业。2003年10月，双方签订意向性协议。尹铁铮说，长江实业是投资方中的绝对大头，剩余的少量资金则由其他几家中小型的外国财团分担。

　　如此不易地坚持了5年，原因在于，尹铁铮认为北京已经达到出现MALL的经济发展阶段，“而且如果早期进入则风险较小，回报较高”。

　　他强调，MALL作为一种专业性的商业业态，是经济发展到一定阶段的产物，只要市场有需求必然会产生，它并不是简单地占地面积大，或者是一个大型超市，而是起到提升城市功能、为城市升级换代的作用。作为赛特、老福爷、家乐福、绿屋百货等这些不同商业形态的引进者，尹铁铮相信自己对商业预期的眼光不会错。

　　但为何这个非常为尹铁铮看好的项目融资却如此艰难，春天商业公司一位员工解释说，原因在于中国和国外做商业的方式不同。中国政府审批商业项目，必须要明确见到投资方投入资金，而国外财团由于担心政策性风险，则必须要经过政府审批才可以进行投资，“他们不清楚在中国只要有政府的批条就算是进入审批阶段了。”这位员工称，长江实业一直在中国有很多业务，对中国内地政府做事的方式非常熟悉，所以当春天MALL的方案放到长江实业负责人的桌上时，“双方很快就谈拢了，从接触到签意向性协议用了不到半年时间。”

　　好事多磨

　　有了足够的资金，尹铁铮终于可以稍微松口气了。“当时我们的资金都已经准备好，只差打到账户里了。”但现在，尹铁铮的语气中掩饰不住地流露出一丝惆怅，“眼看万事俱备，但好事多磨，刚松了一口气，很快又提了起来”。

　　春节刚过，北京相关政府部门发布4号令，正式取消协议出让土地，北京所有土地都必须通过招拍挂的方式公开交易。这是对尹铁铮的第一个打击。在春天MALL的方案中，原来土地计算成本是按照协议转让方式获得，规划的地段在温榆河附近——北京知名的别墅区。尹铁铮称，改成招拍挂以后，“土地价格上涨非常多，甚至可能上涨一倍。”他承认，从目前的迹象来看，合作伙伴都处于观望状态，如果通过招拍挂的方式拿地，那么春天MALL项目可能毫无利润可言。

　　“这些财团继续投资的可能性已经不大了。”尹铁铮无奈地说：“招拍挂政策刚出台的时候，这个项目虽然走得慢，但是还能勉强往前走一走，后来形势越来越紧张，等到四部委查MALL的事情后，项目就根本无法往前走了。”

　　尹铁铮介绍说，在国外，建设MALL通常是一种政府鼓励的行为，实施“零地价”政策，“因为当一个MALL建立起来以后，必然带动周边地区的经济发展，它作为一个商业设施，从某种程度上起到完善城市功能的作用。这是MALL能够在国外得到很大发展的一个重要原因”。

　　但国内过高的地价，成为MALL发展难以逾越的一道门槛。“我们现在惟一能做的事情是等待，”尹铁铮无奈的话语中隐隐透出一丝希冀，“如果8月31日土地‘大限’过后，政府能给MALL不同于房地产拿地方式的特殊处理，我们还可以继续项目，否则就根本没法做了。”

　　6月17日的消息让尹铁铮微微看到一些曙光。作为北京官方发言人，阎立刚明确表示：“作为一种专业的商业业态，MALL是经济发展到一定阶段的产物，是一种集商业、文化、娱乐为一体的综合性的商业设施，并不是所有的大型商业设施都是MALL，北京和外地一些城市不一样，经济水平已经发展到出现MALL的时候，符合规范的MALL就应该出现。”

　　四部委彻查MALL泡沫缘起于国家新的一轮宏观调控政策，但阎立刚强调，“限制固定资产投资不等于不允许固定资产投资”，他指出，国家需要清理的实际上是那些打着MALL的旗号、滥用银行贷款做的房地产项目。据一份统计显示，在国内待建的这些所谓“MALL项目”中，真正意义上的MALL仅占30%。

　　“按照北京的规划，只在五环以外，在东南西北四个角设立了4个MALL，这四个MALL都还在待建状态，没有一个真正意义上的MALL建成，根本就不存在MALL过热的情况。”阎立刚说。

　　据尹铁铮介绍，目前北京市规划的4个MALL中包括春天MALL在内有3个已经进入审批流程，那两家的情况与春天类似，也都因为四部委彻查MALL泡沫进入停顿清查阶段。

　　打“擦边球”的金源MALL

　　就在尹铁铮们怀着忐忑不安的心情，焦急地等待着来自政府的“赦免令”时，一家被称为“京城第一家建成的MALL”——金源SHOPPING MALL，宣布打算在10月正式开张。

　　阎立刚对此的解释是：“金源SHOPPING MALL并不属于北京市规划的4个MALL之一，但是它建成后也具备了MALL的一些功能。” 

　　为什么北京市“钦定”的4个MALL都难产，而事先没有张扬的金源SHOPPING MALL却突然宣布建成了？

　　“金源SHOPPING MALL实际上是一个综合性大型房地产项目，而房地产的审批要比MALL的审批简单的多，审批时间也要短许多。”尹铁铮介绍说，“我们的项目最早就是按照MALL申报的，而金源是按照房地产项目申报的。”MALL审批时必须要经过多方反复论证，证明其是否可以实现应有的城市功能，达到为城市升级换代的效果，还要论证是否与周边地区交通状况匹配、是否能带动周边地区的经济发展；而房地产项目审批则简单的多，只要审批项目符合规划就可以了。

　　金源SHOPPING MALL有意无意中打了一个“擦边球”，绕过了漫长的审批，在短时间内形成了“京城第一MALL”。

　　国外建MALL时，是先建商业设施，带动周边地区经济发展形成人气后，会吸引很多人过来居住，然后才开始建住宅。春天MALL也采用这种方式，在做方案时就已经具备了商业、住宅、文化、娱乐功能，而金源最开始建了大片住宅，住的人多了以后才发现没有配套的商业设施，然后才开始建商业设施。“这种模式与国外的MALL开发模式正好相反，”尹铁铮说，“现在金源虽然建成了，但是在四环旁边建这么大的一个MALL，将来交通状况是否能满足需求还不好说。”

　　春天的尴尬

　　在经过5年的审批流程以后，由于四部委彻查MALL泡沫，现在春天MALL再一次站在审批过关的门槛前。

　　“这次清查是由发改委等多个部门发起的，要调查这些待建的MALL是否符合规范，是否符合北京市新规划和适合北京城市空间的改变。”阎立刚表示。而对于“规范的标准”、“北京MALL的规模总量”究竟怎样这些问题，该发言人表示：“正在论证阶段，现在都不好说。”

　　“如果北京市规划没变还好说，如果规划发生变化，我们的项目是否能继续还真不好说了，”尹铁铮的语气中明显对春天MALL的未来忧虑重重。

　　但政府现在并没有给尹铁铮们一个明确的说法。“政府现在没有态度，”尹铁铮小心翼翼地选择措辞，“现在朝阳区下属的开发办已经没有时间接待我们了。”

　　急于知道政府态度的尹铁铮从侧面打听到消息，这次清查的角度主要是考察开发商拿地方式是否符合规范，从银行贷款是否符合规范。而春天MALL刚融到资金，还没进入拿地阶段；资金来源全部来自外国财团，根本没从银行贷款。所以他并不担心在这两点上会通不过清查，但过高的地价则是他从商业能力上无法解决的问题。

　　“在北京建MALL这个规划点肯定没有问题，”尹铁铮仍然坚持自己对市场的判断，“现在关键的是入位点问题。”在他看来，北京出现MALL是早晚的事情，2008年在北京举办奥运会是一个很好的机会，此前如果建成MALL则会带来丰厚的利润回报，如果再拖后几年也会有不错的回报，但效果会大打折扣。

　　“我们希望在今年年底以前顺利通过审批，资金到位，真正建MALL只用两年时间就够了，正好能赶上奥运会。”尹铁铮认为，现在最关键的还是政策问题。然而，“我们有些政策现在判断不了，有时候它不是按照市场规律来制定的。”

　　在一个市场经济发育比较成熟的社会，一种商业形态是否能产生和发展壮大取决于市场，但在当前的中国，政策的变化却可能决定这种商业形态的生死兴衰。围绕着这次MALL争论，商业业内人士的普遍态度是，MALL是经济发展到一定阶段的产物，现在的关键在于国家政策的规范标准是怎样的。在这个非常时期，这些待建的MALL能做的事情只能是把商业计划书做的更完善些。他们心中都明白，北京市政府不可能采取措施硬要把这几个MALL保留下来，与中央政策直接发生冲突，但可以通过比较完善的商业计划，或者采用其他方式给MALL继续留下火种。