华裔美籍专家：中国楼市没泡沫 城镇化可消耗

　　文/新浪财经纽约站特约观察员 孙思远[微博]

　　中美关系专家、纽约大学教授Ann Lee[微博]接受新浪财经专访时表示，中国房地产市场没有泡沫。城镇化发展导致楼市需求旺盛、中国人购房普遍不用杠杆都是“中国楼市无泡沫”论的重要依据。政府颁布的“国五条”不仅能解决楼市分配问题，更能带动中国经济的良性循环发展。

　　3月1日，国务院颁布“国五条”以来，引发市场的广泛关注，尤其是征收二手房交易20%个税的条款，导致全国各地二手房交易量激增。新政出台后，包括张欣[微博]、王石[微博]在内的房地产开发商均表达了对地产市场泡沫的担忧，美国投资者对此也表现出强烈的关注。

　　3月4日，中美关系专家、纽约大学经济与金融学教授李淯(Ann Lee)应邀参加了CNBC的节目，与来自加州大学尔湾分校的经济学教授彼得-纳瓦罗(Peter Navarro)就“中国房地产泡沫是否会拖垮全球经济”展开讨论。孰料，两位专家在节目上吵得不可开交，最终导播不得不强行切断画面。事后，新浪财经纽约站联系到李淯，对她进行了独家专访。

中美关系专家、纽约大学教授李淯。

　　资料显示，李淯毕业于哈佛大学商学院，是美国公共政策智囊机构德摩斯资深成员，曾在华尔街投资银行和对冲基金任职，代表著作《美国能向中国学什么》由红旗出版社翻译出版。

　　谈及与彼得在CNBC上的激辩，李淯表示，美国媒体非常喜欢彼得这种个性鲜明的角色，与他发生激烈争执在意料之中。彼得于2011年撰写并出版《致命中国》，书中宣扬中美贸易关系惠及中国，却大大损害美国利益；结果，此书不仅成为全美知名的畅销书，还于去年被拍成了电影。

　　李淯认为，当前美国经济不景气，彼得不断把责任往中国身上推，正好迎合了媒体和民众的心理。CNBC安排彼得和她进行讨论，也是期待出现戏剧性的场面，“这就是美国媒体的游戏规则”，李淯对此很淡然。

李淯与UC Irvine经济学教授Peter Navarro在CNBC大打口水仗。

　　谈到中国的房地产市场，李淯仍然坚持原先的观点，认为中国楼市不存在任何泡沫，“中国的房地产市场需求强劲，近几年中国城镇化的高速发展，更是进一步拉动了楼市的总体需求。”她认为，中国房地产市场虽有100亿平方呎（约9.3亿平方米）的潜在供应量，但考虑到城镇化所带来的巨大需求，以每人100平方呎（约9.3平方米）的住房面积计算，大约1亿左右的城镇移民就能消耗掉所有的住房面积，所以泡沫一说不存在。

　　根据社科院发布的城市蓝皮书，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，预计到2030年城镇化率将达到65%左右。以每年提高1个百分点测算，从2011年至2030年的20年间，中国新增城镇人口将达3亿人左右。社科院专家剧锦文教授接受《上海证券报》采访时表示，城镇化将给房地产业带来机会，“据估算，在未来若干年内，中国每年将有1000万人进入大大小小的城镇，他们对居所的需求是刚性的。再加上既有城镇人口对居所的改善，未来中国房地产业仍有很大的发展空间。”

纽约曼哈顿东村一套普通的两室两卫公寓报价约160万美元

　　李淯也坦承，中国的确存在少数富人持有多套房屋的情况，“但这并不一定就意味着泡沫，类似情况在美国就很常见。”以纽约曼哈顿为例，作为全纽约房价最高的区域之一，曼哈顿东村一套普通的两室两卫公寓，报价约160万美元；地理位置更好、风景更佳的顶级公寓更是轻易超过千万美元。除了购房费用之外，业主每月还要缴上千美元的房产税和物业管理费；普通的中产阶级根本无力承担如此高昂的费用，在曼哈顿购房的也多为全球各地的富人。

　　李淯认为，与中国的几个一线城市类似，美国不少地方的房地产市场同样由少数富人掌控，“但没有人会认为曼哈顿的楼市存在泡沫。”

　　此外，中国人普遍缺乏杠杆意识也是“中国楼市无泡沫”论的重要依据之一。李淯认为，楼市泡沫多存于高倍杠杆中，美国的大多数民众都是使用杠杆按揭贷款买房；但杠杆往往与风险并存，08年的金融危机就是因为许多无力偿还房贷的人开始使用杠杆买房，从而引发了一系列灾难性后果。

　　但在中国这样的问题却小得多，调查显示，中国购房者即便在购买第二套甚至第三套房子的时候，也很少用到杠杆。据统计，中国人在买房时贷款所占比重仅为17%，其余83%均为现款支付；反观英、美两国，购房者的贷款所占比重高达80%，仅有20%为现金支付。

著名的“鬼城”鄂尔多斯见证了近年中国楼市的跌宕起伏。

　　对于近来频频见诸各大媒体头条的“鬼城”现象，李淯认为这是一个分配问题，而非所谓的泡沫。她认为，“国五条”的出台就是旨在解决楼市的分配问题，从而带动中国经济引擎的良性驱动，“中国的房地产新政提高了房屋的持有成本(carrying cost)，尤其对于那些在‘鬼城’购房的富人来说，他们不能再把房子放着不闻不问，而是必须租出去从而带来收益。”

　　李淯表示，中国政府的当务之急是给那些“鬼城”的房屋租赁市场提供具体的刺激政策，鼓励富人们把房屋租出去，这样一来有人住了，房屋的配套设施就会跟上来，继而带动周边的商业、教育、娱乐等一系列产业，从而拉动中国经济的良性循环。

　　(本文作者介绍：华尔街的媒体人，供职于新浪财经纽约站。互联网金融千人会(IFC1000)华尔街分会执行秘书长。毕业于美国南加州大学经济系。)

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