招商地产的加减法

　　见习记者 徐广蓉 深圳报道

　　“2005年，我们在全国的总投入已达到55个亿，8大城市，18个项目同时启动。”

　　深圳五洲宾馆梧桐会议室，刚开完2005年新产品推介会的深圳招商房地产有限公司(简称“招商地产”)总经理林少斌对本报记者感叹万千。

　　“如果在几个一线城市保持前3位，那么这个开发商在全国的影响力将具有很强的竞争力。”这是林少斌对于招商地产未来的目标规划。

　　成长

　　作为全国最早的地产企业之一，招商地产见证了中国地产的沉沉浮浮。

　　1984年4月，招商地产成立。20多人，几间简陋的办公室，就是公司的全部。

　　那时，正逢深圳住房制度改革，林少斌得以见证了那个惊心动魄的时代。

　　“房改带来的冲击是巨大的，当时我住在水湾C区，房租才8元，搬到花果山37栋单身宿舍工程师楼后，房价升到47元，翻了近6倍。这些在居民中引起很大震动。”

　　过程虽然艰难，房改工作还是坚持下来了，招商地产成为全国第一家推行住房制度改革的地产公司。而蛇口工业区也因此成为了招商地产发展的历史见证。

　　林少斌对这段历史，有很深的感悟，“企业成片拿地开发的蛇口模式，复制到全国可能性很小，但对于我们的真正意义是，在这个过程中，我们开发了多种产品，积累了丰富经验，形成了良好的企业理念，这正是向外迈进的基础。”

　　1992年，“汪辜会谈”达成了“一个国家各自表述”的良好气氛。就像当年在蛇口“画一个圈”是为了吸引香港大量的资本以及丰富的制造企业一样，招商局瞄准了台湾投资兴建漳州开发区，再次收获颇丰。这时候，招商地产已经是“按照市场化的方式来取得土地”了。

　　20年的成长和跋涉历练着这支队伍。

　　当年的小公司，如今已经发展成为拥有总资产约84亿元的上市公司。在全国超过10个城市开发了40多个项目。公司开发和建设了整个蛇口社区10.8平方公里的土地，并在北京、上海、广州、深圳、南京、香港、澳门等多个大中城市投资开发大型房地产项目，累计开发总面积超过600万平方米。

　　“加减”法

　　20年，对招商地产而言，只是走过了“一个台阶”。

　　因为体系庞杂，核心业务不够明显，影响了招商地产大股东招商局集团的长远发展和竞争力的提升。

　　2000年，集团作出了一个在日后证明是非常正确的发展计划：在未来三五年内，集团应该重点建设核心产业，逐步退出未来发展潜力小、竞争力不强的非核心产业。董事长秦晓说，这叫“有所为，有所不为”。

　　招商局集团开始了房地产主营业务专业化和强势化的战略“加减法”：

　　“加法”是指，先增持招商地产的股权到95%，之后不断增加在各核心城市的土地储备，寻机购入与房地产相关的优质核心资产。

　　“减法”则是在大股东的支持下招商地产先在2001年底剥离港口业务，2004年又出售持有的招商石化75%股权，将招商石化10%和65%的股权分别转让给蛇口工业区和招商局物流集团有限公司，所获资金4.61亿元全部用于房地产开发经营项目。同时，公告了买入土地的关联交易，由控股子公司招商地产出资2.92亿元，买入蛇口工业区面积为约27万平方米的土地使用权，用地价格每平方米1851元。

　　2004年，招商局集团将股票代码“000024”的招商局A正式更名为“招商地产”，“这是为了适应招商地产谋局全国，增强房地产主营业务竞争力的需要。”林少斌说。

　　“大股东的支持非常大。”招商地产副总杨百千说，“首先是土地，大股东的土地开发都交给我们做，我们拥有优先开发权，可以选择什么时候，以什么价格从大股东手里取得土地开发。”这些土地主要分布情况是，蛇口10.8平方公里，漳州开发区40多平方公里，前海2平方公里，以及今年收购的南油集团土地。

　　资金方面，招商局集团更是提供担保，为招商地产提高融资能力和拓宽融资渠道。

　　全国出击

　　在招商局集团的支持下，招商地产2000年走出蛇口，2002年开始拉开了全国扩张的序幕。

　　高调走出蛇口的第一步，是深圳高新园南区的项目“阳光代·海滨城”。林少斌对这个项目颇为满意，“2000年走出蛇口时候，我们在高新园南区拿了两块地，都是暗标，一块是2370元／平方米楼面地价，另一块1900元／平方米楼面地价，平均2100多元，当时大家认为高得不可思议。投入5个多亿，公司也感觉压力很大。”

　　事实证明这第一步走得相当成功，项目原来预计利润8000万，最后涨到了3个亿。

　　走出蛇口，招商地产全国拓展的动作越来越明显。

　　2003年7月，招商地产完成了受让漳州招商银行房地产有限公司50%的股权，获得了漳州开发区的开发权。2003年9月开始，招商地产分别在上海、深圳、北京、广州、苏州、重庆、天津等城市大肆买地。

　　有证券分析师指出，目前招商地产实际土地储备有900万平方米建筑面积，能满足今后5年以上快速增长的需要。

　　在2005年公司股东大会上，林少斌表示，2005年将是公司发展历程中极为关键的一年，即集中开发的“执行年”。

　　对于目前全国布点的情况，林少斌显得很轻松。“不要苛求，对外地的项目要更谨慎。”他强调，“大本营始终是份额最大的，2004年我们在深圳的销售额最大，希望以后在深圳地区一直保持在前三名以内。”

　　目前招商地产项目全国同时启动，总投入55个亿，资金缺口还有30个亿。林少斌透露，银行授信额度已经有七八十个亿，同时公司也在考虑其他融资渠道，目前招商地产申请的16.5亿可转债项目已经在发审委获得通过，也有不少地产信托基金向这支绩优股伸出“橄榄枝”。

　　杨百千说，“我们的融资渠道是通畅的。”