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见习记者 徐广蓉 本报记者 陈善哲
编者按：2004年10月28日，《深圳市城中村旧村改造暂行规定》拉开了深圳全面城市化进程的序幕。与广州旧城改造开发商无份参与不同的是，《规定》明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，这是深圳在实行土地紧缩政策以来继烂尾楼整治后的又一大动作。
2005年5月，以“中国第一爆”为代表的深圳城中村改造渐入高潮。随着城中村改造的风生水起，大量可用土地将涌入房地产市场，使深圳房地产开发的土地饥渴得到缓解。短时间内将释放的新增供应量，对目前如履薄冰的市场，将带来怎样的冲击？
深圳报道
5月22日，中午13时，随着数声巨响，深圳渔农村终成废墟。
渔农村是深圳数百个总面积高达1亿平方米的“城中村”中的一个。此次被外界广为宣传的“中国第一爆”是一个标志性的节点。有人评论说，它预示着那些密密麻麻夹杂在城市当中的村落，将被逐渐以整体拆除重建的方式加以改造。
“未来3年-5年之内，旧城改造将一直是深圳城市建设的重头戏。”深圳市旧城改造办的一位官员说。
缓解土地饥渴
2005年，深圳迎来了城中村改造示范年，在市城改办正在编制的《2005年全市城中村改造工作计划》中，全市实施的城中村改造项目有大冲村、田贝村、渔农村等30个项目。大面积的旧城改造工程正在进行和酝酿，一场规模浩大的城市“改颜换貌”行动已经开始。
“旧城改造对房地产的持续发展有着深远意义。”深圳市国土资源局房地产研究所所长王锋博士说。
不难发现，土地饥渴已经成为抑制深圳房地产市场发展的最大因素。
“近年深圳年均新增建设用地25万平方公里，目前的建设用地已经超过467平方公里，占全部可建设用地的67%，如果不采取有效措施，深圳未来发展所需要的建设用地可能不足以维持10年。”深圳市国土局一份报告陈述了这一严峻的事实。
为了延长深圳建设用地的“生命期”，2002年深圳市政府开始提出要“拧紧土地的水龙头”，实行土地供应的“三年紧缩政策”。3年来，每年新增房地产用地供应控制在1平方公里左右。专家测算：控制得好，深圳的土地大约只有20年左右的“生命期”。
值得注意的是，如果每年出让的住宅用地控制在1平方公里内，大约只能够建300多万平方米的房子，而深圳近年来对商品房的新增需求都在800万-900万平方米之间，也就是说，将有超过500万平方米住宅需求缺口急需填补。
王锋博士在一份报告中分析：目前关内需要改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000万-7000万平方米，共计1亿多平方米，关内城中村平均容积率约为3.0，关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右，如果每年形成1000万平方米的新增商品房供应，将可供深圳房地产20年发展。
即便是商品房买卖市场和租赁市场各占一半比例，那进入二级市场的商品房供应量也会有1亿平方米左右，目前深圳房地产商品房每年的缺口是600多万平方米，这1亿平方米的新增供应，大概能补充市场15年左右的土地短缺，这对深圳的房地产发展，将是不可估量的潜在价值。
以此计算，深圳旧城改造工程将是拯救房地产市场的“救命稻草”。
并非“香馍馍”
城中村改造释放的新增供应量，将会平抑深圳房价，甚至使之有可能下降，但是，按照官方规划，旧城改造将在3年-5年内完成，1亿-2亿平方米的新增商品房集中入市，每年就达到2000万-3000万平方米，这可能会导致市场无力负荷。
王锋认为，“能每年改造100万-200万平方米的城中村，形成新增市场供应200万-300万平方米，就已经是非常了不起的贡献了。”
旧城改造形成的新增市场供应将会集中在中低档商品房市场，而且，按照规定，重建成后的房屋返还给原住民的比例较大。
房地产研究人士半求分析，“这样就有可能会导致三级市场租金下调，会有很大一部分村民持房源进入买卖市场，假定2000万平方米新增供应中的一半进入二级市场，全部集中在中低档市场，这对于深圳目前每年只有400多万平方米的中低档市场需求而言，会造成很大的冲击。”
对于租赁市场，这批需求如果仓促中批量释放出来，会带来租金水平的大幅调整。据深圳中原地产研究分析，释放出来的需求中，一些本来居住在农民房中经济实力稍强的人会转而租住租金稍高，但居住条件比较好的商品房，会使得商品房的租金上升。这样相对收入低的人群的居住问题将更加严重。
而对于深圳旧城改造的主要参与者——发展商来说，积极的心态正在冷却。
参与深圳旧城改造的发展商有金地、佳兆业、中航、和黄、百仕达、京基、金光华、绿景、鸿荣源等。但是，随着旧城改造项目村的容积率升高，开发商的热情在“做与不做”之间徘徊。
绿景地产副总经理钟禹然表示，“绿景地产一直不介入容积率超过3.0的旧城改造项目。”目前，绿景地产参与了近50万平方米的深圳旧城改造。
按照正常状况，拆一还一，等于是付出两倍的成本来卖一半的房子。关内城中村由原来的3层升至8层甚至16层，容积率越高，赔偿也越高，而且，一拆一建，至少要2年多时间，这期间，原住民的租金收益没法保证，这些也要发展商来承担。难怪开发商要望而却步。
政府角色？
有地产专业人士说，“旧城改造”的最大难题在于拆迁补偿，举国皆然，深圳亦不能外。
对历来依靠房屋出租谋生的原住民而言，与一次性回笼资金的货币补偿方式相比，实物补偿更像长期投资，将使“以屋养人”的食利者的生活形态得以延续。
“爆破不是最难的，说服村民签订协议才是最难的。”福田区区长张礼铜在爆破结束后，向媒体记者感慨道。
重重阻力之下，一些发展商对介入旧城改造项目一直心存疑惑。钟禹然表示：“目前最大的问题是，政府在其中应该扮演一个什么样的角色？”
在深圳社科院院长乐正看来，城中村改造之难，关键在于其中盘结了太多的利益。
一份来自政府的报告里提到，如果按照目前私房的平均建筑造价估算，特区私房的总价高达140亿元。保守估计，每栋私房出租5年左右即可收回建筑成本，再出租5年，私房业主便可成为百万元户。
据统计，深圳全市共有241个“城中村”，其中出租屋面积有8000多万平方米，占全市1.5亿平方米出租屋总面积一半以上。
乐正认为，政府应该与发展商合作，实施面向暂住人口的“安居工程”，加大中低端市场的投放量。“因为在深圳的产业结构调整尚未到位的情况下，在可预见的将来，深圳仍将有大量的中低收入的蓝领阶层，而通过高价获得土地的发展商显然不会热衷于提供廉租房。”
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