成都东大街11号地拍卖延期幕后

　　本报记者 何忠平

　　成都报道

　　按照成都市政府安排，东大街11号地块原定今年3～4月拍卖。但都进入6月初了，这块地的拍卖时期还未最后敲定。

　　6月2日，当记者致电市土地拍卖中心时，一位工作人员告诉记者，“因为规划指标有变化，所以至今还未上会，可能最新指标未来两三天出笼”，他要求记者耐心等待公告。

　　此说法也得到了成都市国土局锦江分局局长雷兆和的验证。他在电话中向记者透露，“11号地块虽然在锦江区，但地块权属市土地储备中心，据说6月底将进行公开挂牌拍卖。”

　　那块价值74.4亿的土地

　　这是一块预计成交价高达74.4亿的土地。四川省国土资源厅土地利用管理处处长王浩说：“如果设想成为现实，这块地将有机会创全国单宗地块新高，每亩约1300万元。”

　　根据原先的规划，该宗地的规划指标中还有不低于150米的高度限制，使其从而有望成为成都商住楼第一“海拔”——它，就是成都市的东大街11号地。

　　这一块来头不小的土地，一切缘于东大街。

　　东大街是与成都的春熙路、红星路、科甲巷齐名的商业大街，其商业历史有100多年，成都本地人这样形容东大街：那是一个流金淌银的地方，谁在那里有门面谁就能赚钱。

　　东大街曾将旧日成都的繁华景象堆砌得流光溢彩。2002年，成都市政府决定对其进行拆迁改造，诱人的定位令国内外知名财团和金融机构早早打起了主意。最后，成都市政府轻松“以地融资”，预算拆迁总投资18亿元基本上来自银行授信贷款。

　　成都也表现出蓬勃野心，立志将东大街打造成为全市的CBD，锦江区更是初步划定盐市口、春熙路、水井坊、大慈寺范围为中央商业发展区；东大街为商业地产发展线。

　　作为成都第一条“统一拆迁、统一规划全街全貌及定位”的街道，东大街西起盐市口，东至二环路东四段，宽40米，全长4公里，是城市东西走向的主要通道之一。沿线区域内集中了盐市口、春熙路两大传统商圈，以及大慈寺、水井坊宗教民俗文化商业风情街区、府南河景观休闲带等。

　　可以说，东大街是市人均产值和土地利用价值最高的地区，大量的资金流、人流、信息流在此聚集起来，扩散开去，演绎了一幕幕传奇。比如蓝光，就是这么一家成都本土的地产公司，竟然在东大街开发出了蓝光大厦、郁金香广场、时代华章、香槟广场、东方时代商城、东恒国际等一系列楼盘。据知情人士透露，其中有四个项目竟还是在一年之内同时推出的。

　　在这样一条“寸土寸金”的街道上，想象得出11号地块的公开拍卖是多么令人期待——11号地块临东大街长约286米，临府河长约270米，临水井街长约70米，规划净用地面积95.45亩——自然它也成了众多投资者的“梦中情人”，纷纷摩拳擦掌，意欲抱得“美人”归。

　　谁是最后的赢家？

　　从2004年11月开始，11号地块在业界就被炒得沸沸扬扬。

　　据蓉城媒体报道，它吸引了华润、中海、信和置业、嘉里、庄士机构、瑞安投资等几大在香港上市的投资发展商的眼光。但最终“鹿死谁手”，还需一番“龙争虎斗”。

　　截止2004年12月30日，成都市国土局的数据显示，成都市共计拍卖土地61宗，其中流拍土地13宗，成交48宗，总成交金额超过62亿元。

　　记者从相关人士处了解到，市国土局今年上半年预计有52块共计2352.0125亩土地陆续进入拍卖程序。在这52块土地中，有4块比较瞩目——包括东大街11号商住地块。

　　为了把东大街设计成一条繁华似锦的现代商贸大道，成都市政府2004年8月专门邀请了世界500强之一、全球最大的物业顾问服务公司——美国世邦魏理仕(CBRICHARDELLIS)为东大街进行城市设计。同时成都市政府还提出了设计上的“立意”要求，比如强化时空感；把商业、商贸、办公、购物、休闲、商住等分区域有机结合起来等。

　　5月12日，东大街14号地块的拍卖成功，有人说是11号地块的预演。

　　当天上午，在成都市国土局的拍卖出让6宗国有土地使用权中，数1号地——位于东大街以北、较场坝中街以南的东大街14号地块——争夺最为激烈。

　　该地块共12.5878亩，用地年限为40年，起拍价为560万元／亩。最大的看点是地块十分方正，拍卖时被两家公司所看好，最后双方进行了125轮较量，被成都信德实业公司以810万元／亩拿下，创下了2005年以来成都土地拍卖单价之最。

　　作为成都的老牌开发商，信德实业副总李疆介绍说，东大街14号地块与鼎鼎有名的11号地块隔街相望，是锦江区极为重视的一块商业用地，信德目前正在进行项目初期规划设计，今后将建成一个档次极高的商业广场。

　　话说回来，11号地块拍卖延后，除了规划指标有最新改动外，还有其他因素吗？

　　有不愿透露姓名的地产商告诉记者，“可能在最后的拍卖价格上，政府还在多方博弈”。

　　4月21日，香港君悦酒店。由成都市国土局和锦江区政府主办的“2005成都锦江区地产项目(香港)推介会”隆重举行——东大街11号地块成为此次香港之旅宣传中的重中之重。

　　最后，在一片热烈的掌声中，李嘉诚麾下的和记黄埔地产投资50亿元，对红星路广场实施整体拆迁包装；华润集团相中东大街11号地块，拟斥资20亿元修建高档商务区；香港爪哇公司投资20亿元对东大街1号地块实施整体拆迁包装……

　　对志在必得的华润而言，5月上旬，推介会一结束，华润(深圳)总经理吴向东就赶赴成都，虽然11号地块还尚未拍卖，但该公司的策划方案却已经制作了出来。

　　在此之前，信和置业执行董事杨柏轩、已砸下1.5亿美元投资成都香格里拉酒店的嘉里控股董事雷盈成——都相继指出将会对东大街11号地块进行实行性研究。另外，庄士机构代表吴学开及瑞安投资执行董事梁铭鸿——也分别明确表示对该地块有竞投兴趣。

　　问题背后的机会

　　“除了政府想找个买家卖个好价钱外”，市房地产经纪协会的人士向记者分析，“成都商业地产空置率不断攀升，可能也让政府放慢了11号地块拍卖的脚步”。

　　来自四川省城调队的数据显示，在全国35个大中城市中，2005年一季度，成都房价涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名居首，达到每平方米3559元。在此背景之下，成都市地价5年涨4倍——土地均价从1999年的63.9万元／亩到2005年5月12日止已经涨到了268.4万元／亩，均价上涨了204.5万元。

　　成都金房集团董事长王晓白一针见血指出，现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。

　　事实也总是来势汹汹。据记者掌握的资料显示——

　　2002年，成都商业营业房空置面积41.18万平方米，接近当年商业营业房销售面积。2003年空置攀高43.06万平方米，2004年空置面积更是达到54.92万平方米；2005年，成都商业地产的新开工项目面积超过200万平方米，而2004年成都市区累计供应商业用房面积才127.44万平方米。

　　5月26日，在2005商业地产招商论坛上，旅美学者、《中国房市警告》作者羊慧明毫不留情地指出，“成都城市的商业结构就像蜘蛛网一样”。

　　与羊慧明一样，西南财大党委副书记杨继瑞也看得很清楚。他观察到国外mall的面积一般在6-8万平方米，但在成都，近50万平方米的巨型mall正在出现。mall是在汽车普及、住房郊区化的时代背景下出现的——“在几公里内就有几个mall，带来的必然是恶性竞争”。

　　一个问题随即摆到桌面：成都的商业地产是不是该退烧了？依稀可见的答案是，记者从国土资源部日前举办的“房地产市场土地供应调控情况座谈会”上获悉，28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。

　　这四大措施之一就是加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地。据本报记者了解，成都已处置64%的闲置土地，收取土地闲置费400多万元。

　　在此之前的5月下旬，国土资源部的一系列举动还向市场传递出重要信号：土地供应政策将向普通商品房和经济适用住房倾斜。

　　问题背后的机会在哪里？

　　如何利用“休闲之都”这张名片，是成都房地产商相当密切关注的方向，“也是考验政府的一道大题”，该开发商笑着告诉记者，“比如土地出手的时机、收益、影响等”。

　　6月5日，据市国土局知情人士向记者透露，11号地块的最新规划指标可能不再限高，最高可达170米，“项目开发成本预计27亿元”。他给记者算了笔帐，11号地块总建筑面积为51.6万平方米，可销售、出租、经营面积为42万平方米，车库可租赁车位数为1000个。

　　“东大街拥有近900亩空地，是一个具有最大可塑性的区域”，如果将来都规划建成休闲经济的商业地产项目，成都市规划局一位人士认为，“东大街将成为休闲之都的形象大使”。

　　梦似乎并不遥远。根据城市规划：“红星路三段及上东大街城市设计”其功能定位是成都市的商业中心——规划空间结构为“两片、一横、三纵、五个节点”。

　　“两片”即以春熙路商圈为核心的西片和以大慈寺保护区为核心的东片，“一横”即以城市核心向东延伸的城市商业发展轴，“三纵”即春熙路传统商业轴、大慈寺保护区历史文化轴和红星路景观轴。

　　很显然，这就是要把东大街包括红星路、春熙路在内的几条市中心传统商业街区，规划成为一个庞大的“休闲大商圈”。