华侨城：异地复制的风险

http://finance.sina.com.cn 2005年06月01日 15:30 21世纪经济报道

　　见习记者徐广蓉深圳报道

　　4月10日，华侨城(资讯行情论坛)总裁任克雷说，“今天是一个重要的日子。”

　　在成都国际会议展览中心一个总投资30亿的项目——“成都天府华侨城主题旅游区综合项目”——举行了框架协议的签约仪式。

　　而这个巨型项目的潜台词，是华侨城继北上京城、东进上海之后，再“下”一城。至此，华侨城全国性“旅游＋地产”模式推广战略雏形初显。

　　西线落子

　　在上海、北京攻城略地的华侨城，突然以30亿元进军成都开拓旅游地产项目，“这并不是什么战略转移，”华侨城集团总办主任姚明华说，“这是根据全国经济梯度发展的规律，根据西部大开发的局势，作出的决策。”

　　此次框架协议明确，“天府华侨城”项目将规划建设一个集主题公园、旅游度假、主题生活社区于一体的大型主题旅游区，项目占地面积2平方公里。据有关消息透露，深圳世界之窗的总经理简迪岸将出任新项目的总经理，华侨城地产公司也将派高层就任新项目的副总经理。一期项目“成都欢乐谷”主题公园计划于2008年开园。

　　“进入西部市场首先要进入成都。”华侨城地产策划总监张海东说，“经过调查，成都在西部市场的中心地位正日益凸显。无论从国民生产总值，还是居民的收入水平来看，成都市场都是潜力最大的。”

　　成都统计局数据显示，2004年四川省旅游总收入566.23亿元，比上年增长34.6%；接待国内旅游人数11425.6万人次；接待入境旅游者达96.6万人次，比上年增长114.3%；其中日本、新加坡、英国、法国游客比前年有大幅增加。

　　西部市场给旅游地产以充分的想象空间。

　　这次华侨城瞄准了成都的高端市场。“天府华侨城”项目落户在金牛区，“那是政府部门集中的区域，也是传统的豪宅集中区。”戴德梁行(成都)研究部经理蒋光良说，“目前那里的房价大约在5000元／平方米左右。”

　　“为进入这个市场，我们进行了一年多的调研，成都人喜欢旅游，但是目前都市化、时尚化的旅游项目很少。”张海东说，“并且，成都地产市场上真正的高端产品还是一个空缺，尚未形成集文化、产业、旅游、地产为一体的综合性社区，天府华侨城项目将填补这个空缺。”

　　全国布局

　　“旅游地产，成片综合开发，是我们核心的竞争力，别的地产商无法复制。”面对竞争，姚明华强调。

　　华侨城集团控股的华侨城控股股份有限公司，简称华侨城A000069　，其2004年年报显示，公司2004年的利润功臣是“波托菲诺”旅游地产项目与持股40%的深圳华侨城房地产合作开发　。一年间，“波托菲诺”旅游地产项目为公司带来的投资收益达到13318.04万元，此外，深圳华侨城房地产有限公司也带来了12334.38万元的投资收益。

　　“旅游＋地产”模式在深圳的巨大成功使华侨城意欲将其复制到全国。年报还透露了一个重要信息：深圳东部华侨城项目、北京世纪华侨城项目、上海浦江镇项目和深圳尖岗山项目将是公司未来重要的利润来源。

　　华侨城集团“旅游＋地产”的模式向全国扩展始于2002年。

　　目前，“北京世纪华侨城”项目占地1.5平方公里，“上海浦江意大利城”项目占地2.6平方公里，深圳东部华侨城项目占地6.89平方公里，加上本次意向的成都“天府华侨城”2平方公里。华侨城集团“旅游＋地产”的开发模式已经实现了全国布局战略。

　　华侨城A000069　2004年报中还明确指出“公司将继续坚持依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营模式，获得最大限度的综合效益。”

　　不能忽略的是，这种复制耗资巨大，耗时较长。

　　旅游地产当家

　　华侨城计划向北京项目投入将近20亿，上海项目投入将近30亿，东部华侨城30亿，成都项目预计也要30个亿，而旅游地产的筹建期需要“至少两到三年”。

　　巨大的资金开支以及较长的建设期，使集团面临资金链的“尴尬”——华侨城A000069　2004年内，公司的现金及现金等价物增加额为90301775.22元，比上年同期大幅下降。分析其原因，主要是子公司深圳华侨城三洲投资有限公司和北京世纪华侨城实业有限公司尚处于筹建期，为工程建设和设备购置所支付的现金量较大所致。

　　华侨城显然寄希望于旅游地产主业。

　　根据华侨城A000069　2004年报显示，公司现有6亿元全额免担保综合授信额度，还将向银行增加申请全额免担保综合授信额度11.5亿元，利率按银行基准利率下浮10%。更有消息称，华侨城集团将在香港整体上市，募资80亿元，这80亿资金将投入到北京、上海和深圳的“旅游地产”项目，上市保荐人已经确定为中银国际。

　　虽然华侨城方面尚未正面证实，但是种种迹象表明，华侨城增强旅游地产主业的决心很大。

　　2004年9月，华侨城集团高调通过深交所集中竞价的交易方式增持华侨城A股份，投入资金不超过2亿元，增持规模不超过其总股本的3%。同时，华侨城集团于2004年8月28日、2004年11月23日，分别向安徽天大企业、汤姆逊投资集团转让康佳5500万股、2900万股国有法人股；第二大股东香港华侨城有限公司(华侨城集团在香港注册的全资子公司)在2004年多次减持后，于2005年3月30日通过深交所大宗交易方式将其持有的深康佳(资讯行情论坛)4923.88万股B股通通转让(仅剩下象征性的83股留在手中)。

　　双管齐下后，华侨城集团持有深康佳的股权比例将下降至15.10%。有证券分析师认为，“华侨城最终将剥离电子业务，保持和加强旅游地产主业。”

　　华侨城方面则表示，将力争在3-5年内在国内完成主题社区综合开发项目的战略布点布局，计划还要在北京拿下1-2个项目，并且将触角向二线城市延伸。

　　“我们锁定的目标包括南京、武汉、重庆和长沙。”深圳华侨城房地产有限公司营销中心有关负责人说。

　　但是，异地复制华侨城的“主题公园＋地产”盈利模式，并不是件易事。有证券分析人士评论，公司之联营公司长沙世界之窗是前车之鉴。该公司自1997年正式成立以来，主营业务收入不理想，亏损较大，债务负担较重，一直等到2004年才扭亏为盈，亦仅仅实现净利润125万元。

　　该证券分析人士称，“旅游＋地产”是否能够在全国获得成功，是目前华侨城面临的最大风险。

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