星海华庭假按揭迷局 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月27日 15:46 21世纪经济报道 | ||||||||
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见习记者 徐广蓉 深圳报道 “我的购房合同一直不能备案。我该怎么办？”4月14日深夜11点，记者接到李小姐的求助电话。
李小姐准备以54万元的价格从三级市场上购买一套原价49万的蛇口后海星海华庭的三居室。3月15日，她兴冲冲地签完了协议书。由于前业主没有签合同，只有一纸“认购书”，所以她只要交完10多万的首期款，更换了认购书上的名字，就能和开发商直接签合同，而就在这个时候她却被告知房子早已经名花有主了，她的合同已经无法备案。 一房多卖 “我打电话给发展商，他们说房子之前已经被他们以自己的名义抵押给银行了”，李小姐说，“也就是说他们卖给我的是他们已经卖给银行的房子。” 4月4日，深圳市国土资源和房产管理局出台《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》中严厉地规定：在国土部门信息系统中存有的买卖合同中的购房者资料不得更改。也就是说，这套被“已经买过的房子”又一次被卖掉之后，原来的合同上的姓名不得更改，李小姐就无法与开发商再签合同、备案。交了钱，房子却写着别人的名字，李小姐万分焦急。 “已经一个多月了，现在他们给我的答复就是等待。”李小姐非常无助。“除了十几万的首期，我已经付出了中介费用8000元，还有前业主的溢价部分5万元，现在装修队都选好了，材料都付了2万，合同不能换名字，我的损失怎么赔？” 为了弄清事实的真相，记者第二天来到了星海华庭的施工现场。 已经露出了外墙的小区，七栋小高层黄红色相间显得格外醒目，靠近四海路一侧的建筑上脚手架的一部分尚未拆除，裙楼部分的外墙也尚未完成。 工地上人烟稀少，偶尔看到几个工人的影子在窗前闪动。 “过年以后，他们一直处于半停工状态了。”一街之隔，遥遥相望的招商海月3期的销售中心人员透露。 在大门处看到“接待中心”的牌子，但是办公室已经空无一人，只有一位保安告诉记者：“我们已经停止销售了。” 记者立刻拨通了销售电话，询问是否还有两房、三房的房源，得到对方回答：两房、三房均有房源，目前楼盘正在调整，一个月以后再来咨询。 而当记者查询深圳市国土资源与管理局公开网站公布的房源公示系统，公示资料显示，所有“星海华庭”的所有房子已经在国土部门备案，登记在册。 卖完的房子还在卖！ 假按揭还是抵押房？ 星海华庭的开发商是深圳广博房地产有限公司。星海华庭项目在2003年就开始筹建，到2004年7月31日封顶，2004年11月13日正式开盘销售。 今年1月刚刚到任的深圳市赛格达声房地产公司(深达声A，代码000007，以下简称深达声A)及深圳市广博房地产有限公司(以下简称广博房地产)总经理周迪华承认，“星海华庭抵押房超过140套，其中40多套房出现了业主交钱，合同无法备案的情况，目前仍有100多套房已经抵押，但是尚未卖出。” 据银行有关人员介绍，在银行发放贷款之前，的确要提前到国土局备案一部分房屋作为抵押，但是这些抵押的房屋是不许再卖出的。 另有知情人士透露，项目的销售在今年之前还是正常的，到了1月份出现了假按揭的现象。 但是，无论公司出现的是抵押房再卖，还是假按揭，都是法律禁止的行为。 这一行为同时触犯了多条法律法规。根据建设部2001年颁布第88号令《商品房销售管理办法》，第三十九条“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款”，同时指出，“构成犯罪的，依法追究刑事责任。”2003年颁布的根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，其中就包括了“假按揭”和“出售抵押房”的情况。 为何“一房多卖”屡禁不止？ 资金压力 2004年底，开发商广博房地产内部出现了频繁的人事变动，一位知情人士告诉记者，由于内部资金等一系列错综复杂问题，已经有七八位管理人员先后离去，其中包括该公司两位高管。 而与此同时，业主收到开发商的通知，合同中原定4月30日能够入伙，现在被推迟到了6月。为何延迟竣工？负责工程施工的中国有色金属工业第十六冶金建设公司深圳分公司一位负责工程的主任林鹏表示，开发商拖欠了工程款。 整个项目预算工程款为1亿元，4月份经过重新签约，将工程款的金额提高到了1.3亿元，开发商已付工程款为8000万元，差额部分虽然开发商承诺付款，但是林鹏说，他们已经无楼可卖，楼盘有100多套房子以4—5折的价格抵押给了银行，开发商向公司高层承诺在“最短的时间内解封”，其中一部分抵作工程款，但是现在不能更名的政策出台后，解封遥遥无期。 种种现象表明，开发公司承受着巨大的资金压力。 周迪华表示，项目目前已经进入了“收尾”阶段，公司支付了工程款8000万元，偿还银行贷款9600万元之后，还要进行各种配套工程，面对二十几家“乙方”，公司的资金的确已经非常吃紧，“资金缺口在1000万到2000多万，”他说。 “操作断档” “按我理解，这是一种正常的融资行为”，周迪华说，“没有开发商是完全靠自己的资产进行开发的，而银行也要保全资产，保证贷款回收，以及保证按揭在该行操作，所以要求抵押产品。” 他认为，过去这种情况是被认可的，许多开发商都这样操作：将楼盘抵押备案以后，再卖给真正的消费者，由银行和开发商共同拿着购房者的合同到国土局更名。“但是，新规出台以后，我们的操作就‘断档’了。新规中关于15天之内备案，不能更名，以及销售信息公示，这三条政策都令我们无法再进行操作。” 而深圳市国土部门对“一房多卖”表态相当明确，深圳市国土房产局房地产管理处副处长李东表示，一房多卖的现象要严厉地打击，一些涉及到金融诈骗的行为更加要诉诸刑法，行业管理部门也会作出吊销开发商的开发资格等等严厉处罚。并且他表示，新规的出台，令这些违法行为无可遁形，也令市场更加健康透明。 他严肃地指出，“现在任何人要更名都不可能，只能通过法院，由法院来判定。” 而与此同时，4月14日，一起“一房多卖”涉嫌诈骗的案件在深圳市中级人民法院开庭。被告深圳市颖力实业发展有限公司在参与开发兴建“鸿颖大厦”、“颖隆大厦”过程中，采取对银行和业主两头行骗的方式，或将用假合同向银行抵押的房产卖给业主，或将已卖给业主的房屋用他人名义再抵押给银行，骗取业主购房款总计逾千万元。该公司法定代表人冯某及公司3名高层管理人员因涉嫌合同诈骗被公诉机关告上法庭。 该事件为开发商再次鸣响警钟。 周表示目前开发商已经开始对部分业主进行退款，有10多套房已经获得退款，还有部分业主正在洽谈。 “这件事并不是我们具体操作的”，周迪华轻叹。“早知道是这样，我相信上市公司肯定不会这样做。” 钱到哪里去了？ 销售情况一直不错，已经售出300多套，回笼资金估计达到3个多亿的星海华庭，为什么遭遇这样的资金瓶颈？ 据建设银行深圳分行的营业部介绍，2003年建行就向星海华庭专项贷款1个亿，其中4000万用于开发资金，6000万用于土地购置资金，另外，2004年7月10日深达声A发布的董事会决议公告中，通过了《关于控股子公司向银行融资的议案》，由深圳中科智担保投资有限公司(简称“中科智”)担保，广博房地产向浦发行申请总额为人民币4500万元的融资额度，借款期限12个月，利率为5.841％，用于星海华庭工程开发和楼盘建设。 按照2003年的规定，开发公司另外应该具有至少20％自有资金，整个项目启动资金已经达到了1.74亿，而就2004年深达声A年报中显示，该项目的总体投资预计为1.6个亿。 星海华庭销售情况一直不错，去年11月开盘到今年4月，不到半年已经售出300多套，回笼资金估计能够达到3个多亿，即使偿还贷款9600万和支付工程款8000万，仍然不至于吃紧。 而其母公司经营状况很不乐观。 广博房地产的母公司为深达声A。该公司1992年上市，2003年7月25日，广州博融投资有限公司(以下简称广州博融投资)从新疆宏大房地产开发有限公司深达声A原大股东，以下简称新疆宏大手中收购股权40206226股，占总股本28％，成为深达声A的大股东。 显然，对于从未进入过房地产开发行业的广州博融投资来说，星海华庭是其“处女作”。 深达声A2004年亏损高达1.4亿，2004年年报显示，公司负债合计达9.53亿，资产负债率高达90％，其中流动负债高达9.32亿，而短期借款为5.43亿，其偿债压力巨大。 并且，深达声A原大股东新疆宏大资金占用问题一直没得到解决，公司2004年报显示，公司存在资金被原控股股东新疆宏大的关联方占用的情况，报告期初，关联方占用金额为4211.61万元，报告期内，尽管公司通过多次要求相关各方按照相应的承诺履行还款义务，但由于资金占用方缺乏偿还能力，报告期内未能履行偿还义务。 另外，在2004年底，即星海华庭销售期间，深达声A被旗下另一家子公司——深圳赛格股份有限公司起诉，要求偿还其为母公司向深圳发展银行福田支行人民币1000万贷款提供担保，公司未能到期偿还该笔贷款而被深圳发展银行从账上划走的人民币10194178.91元。2004年12月25日之前要求深达声A偿还的第一笔款，人民币200万元，被法院强制执行。 周迪华说，上市公司几经易手，转让再转让，资产状况“有很多问题”，存在多重债务和多方债权人。 据知情人士透露，上市母公司挪用了子公司的工程款，“包括浦发行的贷款，也只有一小部分用在工程上，绝大部分都被母公司挪走了，并没有用到工程上来。”所以，项目的开发资金，是由一部分贷款，一部分施工单位的垫资，以及卖楼以后的资金回笼，弥补过来的。 对此，周迪华没有正面回应，但是也没有否认。 | ||||||||
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