虚假广告引发行业整顿 深圳表态将要遏制炒房

　　深圳报道

　　4月8日，深圳市万科房地产有限公司在深圳各大媒体发布公告，宣布万科地产将从当日起，针对所有签定了《诚意认筹申请书》的客户办理全额退还诚意金手续。“公布当天我们就接到140个电话咨询此事”，深圳万科新闻发言人张酹表示，“我们将积极探索新的合理的销售秩序”。

　　这是深圳开发商首次高调回应4月1日以来深圳市政府为规范房地产所发布的一系列政策。深圳市有关部门并明确表示，调控还将有下一步。

　　四大举措突击楼市

　　深圳市政府刮起房地产市场整顿的旋风，是从4月1日的“禁筹令”开始的。

　　3月31日，深圳市国土资源和房产管理局(以下简称深圳房管局)召开新闻发布会突然宣布，从4月1日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。根据行动方案，4月1日前已进行“认筹”活动，但截至4月1日尚未取得预售许可证的，必须立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”，并要求以十天为限。

　　“禁筹令”在深圳房地产市场上迅速掀起轩然大波，对这“突然”之举，深圳房地产开发企业纷纷研究对策。招商地产营销中心总经理助理李杰表示，他一直处于“开会研究”的工作状态。“我们在对售楼的方式作出调整”，他说。

　　随之而来的，是4月4日深圳市国土资源和房产管理局出台的《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》(以下简称通告)。《通告》全文共有四项内容。每一项都直接针对着房地产合同签定之前的倒手行为，目标相当明确。

　　“深圳市场一向被认为是健康有序的，现在开始以行政手段整顿市场，并且政府表现如此急切，自然令开发商大感突兀。”深圳中原顾问有限公司策划总监玉家雄说。

　　这四项内容公布以后，不仅杜绝了在认筹期间，开发商利用积累客户，人为制造“排队热销”现象，而且也堵截了在合同签定之前倒卖的可能。

　　在这一政策出台之前，只要“购房者”与开发商提出“合理”的理由，买卖合同中的购房者资料可以撤销或者更改，也就是说，“可以更换买家”。这就给“炒作”提供了空间，为部分开发商与“炒家”“联手”操作留下了空间。据报道，在内地某些城市就曾发生过一套房屋在正式办理产权证之前撤销备案次数达六七次以上的情况。

　　对此，《通告》第三条有很直接的拦截作用：“房地产开发企业在签订《房地产买卖合同》十五日内，必须到房地产登记部门办理合同备案手续。”并且，“除特殊情况外，在国土部门信息系统中存有的买卖合同中的购房者资料不得更改。”据深圳本地媒体分析，这一措施将使深圳的商品房买卖行为发生历史性的变化。发展商将某套房子卖给购房者的时候，通过国土部门交易下载的买卖合同上即已清楚地标明了购房者姓名和房号。只要发展商从系统一下载合同，就视为该套房已经出售给合同上的购房者。此前发展商在卖房时，在房子还没有进行备案登记之前，与他人商量之后就可以再将房子重新出售，而登记部门确认其有正当合理的理由之后，可以允许其取消已经下载的合同。

　　《通告》第四条则对开发商的虚假信息公布带来致命打击，彻底改变房地产买卖中的信息不对称局面。在过去，部分开发商往往对消费者声称实际并未成交的房屋已经售出，为制造市场供不应求的假象，并伺机抬高房价。但是，按照新政策，这一“销售技巧”将彻底“失效”。

　　4月4日，深圳市国土房产局官方网站公布了51个楼盘的真实销售情况。5日，该局将2001年3月1日以来，批准预售的856个新楼盘全部上网。4年来批准预售商品住宅409855套，其中已签订合同和备案342136套，还有67719套新房没有卖出。“上网一看，原来可买的房子多得很。”一位本来打算找关系买房的消费者说。

　　虚假广告惹的祸？

　　政策一度令开发商进入紧张状态，但他们很快就表现出积极配合的态度：大部分没有预售证的楼盘，都立刻停止认筹，或者像东海岸、半岛·城邦等项目那样很快作出退筹的决定。

　　目前万科地产在深圳有多个项目认筹，万科第五园、万科城2期、东海岸3期目前都还没有拿到预售许可证，其中认筹最多的是万科第五园。据了解，目前认筹数已经超过3000个。有媒体预计，退款的金额超过了1000万元人民币，尽管万科方面没有作出正面回应。

　　“退款多少不是问题，我们表明的是一个态度”，张酹强调，“作为在深圳成长起来的企业，我们有率先表态的责任。”

　　深圳经过二十年的发展，房地产市场健康成熟，发展商和置业者都相当理性，相对于全国出现的泡沫，深圳市场炒楼问题并不严重。虽然在房地产热销的情况下，市场投资者的比例有所增加，但是炒房比例仍然徘徊在10%左右。

　　不久前，深圳一家研究机构公布了一项研究结果：在全国37个大中城市的房地产市场泡沫程度排行中，深圳排名倒数第二。建设部还专门向各城市的房地产主管部门转发了该项研究成果。

　　“但是深圳政府能够借鉴别的城市所出现的问题，提前预防市场以及社会风险的发生，对于规范运营的开发商是有利的。”张酹认为。她还透露万科正在探索一种有序销售的新方式，并已经取得了初步的成果。

　　李杰也认为，“炒楼会提高房价，但是对于一个长期从事房地产开发行业的开发商来说，我们看重的是市场的可持续发展，没有基础的价格暴涨暴跌，会损害市场的正常运作，最终影响开发商的健康发展。”

　　事实上，深圳开发商如此高调地响应政府调控，其“动力”源自一则房地产虚假广告。据国内其它媒体报道，深圳市长李鸿忠的手机曾收到一则短信，短信内容是一个名叫“英达利科技园”的楼盘自称是“政府挂牌”，涉嫌冒名非法集资。据知情人士透露，该违规企业被罚款24万元，而这条短信也就成了深圳打击“炒楼”风暴的导火索——4月1日，深圳房地产广告专项整顿行动在全市展开；紧接着，市房管局开始“重拳”打击房地产炒作，在全市各大媒体发布了《通告》。

　　诚意金对于开发商来说，纵有短期资金流通的作用，但相对于《通告》中提出的“停止相关业务”与“给予年审扣分”等惩罚来说，开发商宁可选择放弃诚意金。据了解，目前深圳各大开发商基本上都已经将认筹而得来的诚意金退还客户，而一些现金流较为紧张的中小型开发商，却不禁流露出“犹抱琵琶半遮脸”的心态，对诚意金的退还能免则免。

　　调控下一步

　　深圳市有关部门与开发商均如此“热衷”于这一次整顿活动，难道仅仅是一场政府与开发商之间的拉锯游戏？一则虚假广告拉扯出的也并非一场政策秀，而是一次对深圳房地产市场的风险调控。

　　目前全国正在紧锣密鼓地进行房地产市场的调控。从3月5日的“两会”温家宝总理将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一，到3月26日国务院办公厅正式下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，要求高度重视稳定住房价格的工作，房价被提高到了政治高度，政府负责制跃然而出。对房价上升过快，控制不得力的要“追究有关责任人的责任”。这似乎表明中央对房地产市场调控已经从金融、土地政策的“软着陆”，进入到“政治任务”的高度。业内人士认为，深圳市政府有关部门在这个时间段内迅速作出反应，正可谓是“高调回应了上级部门的要求”。

　　据深圳市房管局有关人士透露，除了目前这四条措施之外，将来还会有一系列的配套做法出台。该人士表示，深圳市有关部门对市场风险一直都有防范，并认真研究相关办法，以保证市场的理性健康发展。据他介绍，有关部门对一套房转手多次以及一人多次购房的问题均有跟踪，目前转手次数最多的100套房、买房次数最多的100人已经记录在案。

　　虽然深圳市的房地产市场被认为是健康有序，但是房价增幅也在逐年增加：《2004年深圳房地产市场评析》显示，去年深圳市商品房均价5980元／平方米，同比上涨5.28%。2005年1月，深圳市商品住宅均价为6171元／平方米，2月为6711元／平方米，1～2月比去年同期上涨8%左右。由此可见，去年以来深圳房价改变了2000年以来上涨幅度一直保持在5%以内的惯例。深圳市房管局房地产管理处副处长李东认为，这表明深圳房地产已经出现了炒作的迹象，但还在可掌控的范围之内。

　　李东说，“我们并不能掉以轻心。因为据我们监测到的市场信息看，炒作之风已有蔓延之势。因此，主管部门近期出台的一系列措施可谓‘未雨绸缪’，防患于未然。”如是，深圳楼市宏观调控的下一步，才是真正值得市场关注的。