房款资金账户无人监管 合肥桃园事件资金链迷局

　　本报记者 范利祥 合肥报道

　　7月7日，手拿合肥桃园房产销售有限公司(以下简称桃园公司)合约的艾女士赶到合肥市公安局，发现这里早已拥堵了大量的人群。

　　“都是来报案的。”稽查处一位负责人这样告诉她，并让她登记其房屋交易时间、地 点、经过、贷款情况等等内容。

　　本报记者从合肥市公安局稽查处了解到，与艾女士有同样遭遇的购房者为数不少。截至7月10日上午，前来登记的受害者光二手房买卖客户就已经达到了500多人，涉案资金在3000万元左右。

　　“以后会涉及多少资金现在还不知道，还有人源源不断地来登记。”公安局稽查处一位工作人员说。

　　“现在我们的交易资金及抵押房契均不知去向！”7月9日，一个在公安局稽查处刚刚登记损失将近60万元的客户对本报记者说。

　　“桃园事件”

　　3个月前，艾女士看中了位于合肥市黄山路附近的一套60多平米的二手房。由于是第一次买房，她来到合肥市公积金贷款管理处，询问相关购房事宜。工作人员告诉她，要使用公积金买二手房，必须通过中介公司。

　　由于桃园公司在合肥当地具有一定的名气，5月15日，艾女士决定通过桃园公司来买自己看中的那套房子，并在建行合肥分行办理分期付款，首付款是10万元。

　　5月16日，艾交给桃园公司5000元定金；5月17日，她按照桃园的安排把余下的9.5万元首付款打到该公司的账户上；5月24日，桃园公司通知艾女士房产证已办好；5月26日，艾和桃园公司的工作人员一起到市公积金管理处办理公证书、保险等手续。

　　6月16日，艾女士到合肥市蜀山区房产局办过《他项权利证》后，把这个证件押在建行，办理了抵押贷款手续，房产证仍然在桃园公司的手里。

　　7月1日，建行通知艾，抵押贷款已办好。但艾赶到桃园后，发现“桃园难说话了”，“说银行的钱还没到，要等几天才能拿到房产证，一直拖着不给我”。

　　而本报记者在艾女士所买房屋原业主李先生处了解到，桃园公司此前已把艾女士的部分首付款给了他，他也把房产证交给了桃园公司。

　　“拿到房东的房产证后，(桃园)公司就用这些证件，去银行为购房者办理抵押贷款，这样，银行的钱就会打到公司的账户上。”建行合肥分行一位内部人士说。

　　本报记者了解到，从银行办理过抵押贷款后，桃园公司并没有把余下的资金交给李先生，于是，抵押贷款(有的还包括客户首付款部分)这部分资金就被截留在了桃园公司。

　　“我现在既拿不到房产证，每个月还要还银行的利息。”艾女士无奈地说。

　　7月6日下午4：00，当艾来到桃园公司一个位于合肥市长江路的营业网点时，工作人员告诉她，“我们马上要破产了”，不再进行交易；而在当天下午3：00的时候，艾发现这个营业网点还在正常营业。

　　“当时心里就‘咯噔’一下！”艾女士说，她“说什么也不相信”，在合肥当地颇有名气的桃园公司“会在一个小时左右就宣布破产了”！

　　第二天，艾早早从床上爬起来直奔位于合肥长江大厦的桃园公司总部，发现桃园公司已大门紧闭，四五位公安人员神情严肃地把守在这里。

　　公安人员告诉瞠目结舌的艾女士，桃园公司已经被“查封”，并让她速去合肥市公安局庐阳分局经济犯罪稽查处(以下简称“公安局稽查处”)报案。于是，出现了本文开头的一幕。

　　涉案资金流向何方？

　　目前，桃园公司的客户们最大的担忧是，这笔资金流向何处，还能不能追回来？

　　本报记者从合肥市工商局了解到，成立于2002年2月28日的桃园公司是一个典型的家族企业，法定代表人、副总经理为张坤霞，其弟弟张坤平则担任总经理，负责公司一切事务。

　　桃园公司扩张得相当迅猛，并先后在合肥成立了东、南、西、北、中五大营销中心，开了六十多家营销网点。2004年下半年，桃园公司挺进江西南昌，成立南昌分公司，并在这里开设了数十家营业网点。

　　桃园公司内部人士表示，该公司以代理销售二手房起家，赚取了第一桶金。后来想到“一手房销售代理很来钱，所以就决定进行一手房销售代理”。如此迅速的扩张，为桃园事件埋下了伏笔。

　　这位内部人士分析，一手房代理销售的运作模式是，要想取得房地产开发商一手房的独家销售代理，中介公司必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。“必须完成销售任务，开发商才能给你钱。”

　　该人士分析，在这种情况下，“真正拿自己的利润部分打‘保证金’，很难做到，所以桃园可能会大量挪用客户资金。”

　　桃园的一位老员工也对此给予了证实。他透露，桃园经常故意拖欠房主购房资金，“经常与房主发生争吵”。

　　在桃园公司，形成了这样的一个资金流动图：用拖欠的客户资金，作为开发商的保证金等支出，等一手房销售完毕，赚取开发商的佣金和房子差价后，再归还客户资金。

　　在运作前期，由于合肥房价上涨很快，炒客纷纷加入，桃园公司代理的房子销售得非常快，资金流动也比较顺畅。去年下半年，桃园公司“(一手房代理销售)做了一个多亿的交易量，光佣金收入就要200多万，这还不包括房子差价”。

　　很多开发商也乐于把自己开发的房子交给桃园来代理，前提是桃园仍然要先付给他们一定的保证金。

　　桃园公司内部人士说，这样一来，桃园的盘子铺得更大了，“死命拼量”，现金流大量被开发商和各种开支所占用。

　　但桃园公司看起来无所畏惧。因为公司管理层认为，当时房屋销售形势一片大好，挪用的资金很快就能回笼。

　　但意想不到的是，去年底以来，一系列的宏观调控措施，彻底击碎了桃园公司的美梦。

　　宏观调控措施连续出台后，二手房销售明显放缓。合肥某报在国家七部委政策出台后曾发表过相关文章：一房虫一日在一中介公司曾抛售八套住房，指的就是桃园。

　　此外，桃园代理的“金孔雀度假别墅”、“金雅园”、“宝文国际公寓”、“阿奎利亚”等楼盘全部滞销，但其光在“金孔雀度假别墅”上的广告投入上就达到了200多万。

　　这样一来，桃园无法及时归还大量客户资金。

　　桃园公司总经理张坤平在接受本报记者采访时也承认，桃园深受宏观调控影响。但他否认了公司要破产的说法。“(桃园公司)固定资产超过7000多万”，“哪有破产，怎么可能会破产？”张对传言显得忿忿不平。

　　“我们只是停业整顿。”张坤平表示，在国家宏观政策的影响下，桃园开始亏损。而停业整顿，则可以快速止住亏损，“否则，人员工资、水、电等，开销都非常大。”

　　张坤平还表示，桃园牵涉到的客户资金仅1000多万。“这点钱算什么？缓一段时间不就对付过来了？”

　　他进一步透露，目前安徽世纪联华公司正打算整体收购桃园，并于7月9日签订了意向书。该公司准备向桃园注资5000万。

　　桃园内部人士透露，除了桃园公司总经理外，张坤平还有另外一个身份——合肥华坤房地产开发公司(以下简称为“华坤公司”)的法人代表。

　　所以，有关桃园的客户资金流向问题，还有另外一个版本：桃园是否把客户资金挪用到华坤公司？是不是现在华坤公司同样遭遇到了宏观调控，所以客户资金无法及时归还？

　　对此，张坤平给予了否认。“华坤与桃园任何关系都没有。”他说。

　　而桃园公司法人代表、副总经理张坤霞则以“讲话不方便”为由拒绝接受采访。但她狡辨，桃园公司走到这一步，是“国家政策的影响”。

　　体制漏洞

　　一个疑问是，客户资金和银行的抵押贷款为什么会攥在桃园的手里，全部打入到桃园的账户？这种相当明显的风险，难道无人察觉？

　　上述桃园公司内部人士说，要是银行把抵押贷款打到购房者手里，“他自己也有权使用”，“客户可能会假交易，骗取贷款”；而如果银行把资金打到卖方手里，“卖方则可能会仍然守着房子，迟迟不给购房者。”

　　“还是要通过中介公司中转一下”，所以，很多客户与桃园签协议，让桃园帮他们贷款，这样，“钱就打到桃园的账户上了”。

　　“这是体制造成的。”该人士表示，去年11月份，桃园在合肥市房产局开了一个“客户房款资金监管账户”，“以确保客户房款安全”，但“作用不大”。

　　“很多客户反映，买方要用这个监管账户贷钱，非常烦琐；卖方从这个账户取钱，也要很多手续，非常麻烦。”更主要的原因是，“房产局必须安排专人来管(这个账户)、来跑(贷款)”。但“房产局没有这个人力、物力”。

　　“所以，最终还是要通过桃园来跑贷款。”这又为桃园挪用客户资金提供了方便。

　　“在合肥，大部分中介公司都是这样操作的。”他最后说。

　　(安徽媒体人士王艳对此文亦有贡献)