2022上半年物业服务发展观察

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风尚企业表现

过去一年，物业企业普遍在营收利润以及管理规模等方面表现亮眼，实现了行业规模的快速扩张以及多种类型业务的齐头并进。

一、2022上半年物业服务发展热点回顾

年报季收尾，业绩高速成长

截至4月报告期，上市物业企业2021年年报已基本披露完毕。在目前规模为王的行业扩张逻辑下，上市物企营收及利润普遍快速增长，其中保利物业和招商积余两家国企营收突破100亿元人民币，挤进百亿俱乐部，目前营收达百亿的上市物企已有5家，除新晋的保利物业和招商积余外，还有碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据观点指数统计，截至报告期目前港股已公布业绩的49家物业企业总营收为1647亿元，平均增速为43%，与2020年同期保持一致。

其中，碧桂园服务以288.43亿元总营收遥遥领先，同比增长84.33%。营收增速涨幅最高的则是合景悠活，为114.57%。二者高速增长均是受益于物业管理板块业务的持续盈利，以及大量收并购动作带来的收益。

项目规模方面，碧桂园服务合约面积年内突破15亿平米，成为当之无愧的行业龙头。在管面积则达到8.5亿平米，去年新增部分为3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自收并购，占比72%；合景悠活同样依托多笔大型收并购以小吞大实现规模数倍扩张，管理面积增幅高达395.4%。

除此之外，上市物企中已有15家管理面积突破1亿平方米，增长来源主要是依托地产母公司、市场外拓、对外合作、战略收购等。

收入结构方面，2021年物业企业在增值服务领域的深度挖掘同样卓有成效，已公布业绩的上市物企其社区增值服务收入在总营收中的占比均值较2020年同期增加约3.9%，非社区增值服务占比则增加2.4%。

社区增值服务业务类型多样，毛利率较高，是物企改善毛利率指标的关键。2021年，碧桂园服务社区增值服务收入超越绿城服务跃居第一，达33.28亿元。金科服务2021年也在社区增值服务方面持续推进，收入增速最快，高达566.0%，主流物企2021年增值服务增速普遍超过50%。

毛利率方面，2021年物企毛利率普遍下行，全年毛利率平均值由30.83%降至30.21%，其中碧桂园服务降幅超3个百分点，仅华润万象生活与保利物业等少数物企实现毛利率微增，毛利率下降原因除人力行政成本上升的压力外，疫情和税收减免政策的退位是主要原因。

另外值得一提的是，新大正于4月18日公布了2022年第一季度业绩，实现营业收入6.11亿元，同比增长43.37%；归属于上市公司股东的净利润4298.39万元，同比增长19.89%。

过去一年，上市物企承受了来自宏观经济及地产行业增速下滑带来的压力，同时大量物企被收购兼并，但更多物业企业普遍在营收利润以及管理规模等方面表现亮眼，实现了行业规模的快速扩张以及多种类型业务的齐头并进。

万物云终递表

4月1日，万物云空间科技服务股份有限公司向港交所正式递交了上市申请，终于向IPO发起了最后的冲锋。

万物云主要业务分三块，分别是社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AloT及BPasS解决方案服务。其中，社区空间居住消费服务占大头，2021年的营收占比为55.5%；而万物云主推的科技属性体现的AloT及BPasS解决方案服务业务2021年营收占比仅有7.8%。

招股书显示，万物云2021年净利润为17.14元，若想达到此前期望的千亿港元市值，需要达到58倍市盈率，以目前行业估值水平来看，存在较大的难度。

目前万物云和碧桂园服务合约面积均突破10亿平方米，为物管行业内两大巨头。

碧桂园服务于2018年6月赴港上市，上市后发展飞速。无论规模或是盈利能力，目前万物云的各类指标稍显落后。同时，在独立性上，万物云与关联方万科在业务上的关系也更为紧密。值得一提的是，二者股权关系亦有分别，碧桂园服务与碧桂园之间为兄弟公司，而万科与万物云之间为母子公司。

此外，万物云还在递表前经历了轮番的股东套现离场，其中博裕资本套现近70亿，58同城套现近20亿，早前与碧桂园服务达成换股交易的阳光城，持股比例也由4.8%缩水至1.91%。据万物云招股书，2021年10月29日，阳光城全资子公司海南慧优转让了万物云3060.2万股股份，占万物云2.91%的股权，该笔交易为阳光城套现30.5亿元。

早年，物管企业曾备受资本追捧，碧桂园服务借股价高位，进行多次配股募资，为上市后多次大手笔收购提供了大量弹药，得以实现规模的迅速扩张。不难看出，若以追求高估值为目标，目前万物云实质已错过最佳上市时机。

收并购市场跌宕

收并购市场方面，6月报告期内共发生4起金额较大的收购案，其中2起被宣告终止，分别是金科服务收购佳源服务以及宝龙商业收购关联方写字楼。

金科服务释出本次收购消息的时机较为特殊，正值地产公司陷入危机、股东持股遭强制平仓、股价走低、债务也不得不展期之时。而在次日，金科服务还于公开市场进行了回购补仓，明显有传达财务安全信息与自救的意图，并有冲抵来自金科股份利空压力的目的和作用。

6月16日，金科服务与佳源服务共同公告了收购及合作的终止。

双方在公告中都没有披露合作终止的原因，但有市场消息称金科发现佳源服务本身质地欠佳。其次，佳源服务质押给新鸿基财务的股权仍未妥善处置，亦有市场消息称，此次收购的终止与佳源系此前收购的中天城投有关。

宝龙商业方面，曾于5月公告将以8.6亿元的代价收购关联方位于上海的一写字楼。作为轻资产运营的物管及商管企业，收购并持有关联方的写字楼物业，加大资产重量是一起较为明显的关联方输血行为。

该消息公布后，宝龙商业股价闪崩24%，缩水市值甚至超过该次交易对价本身。

6月6日，宝龙商业发布公告表示由于收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场波动，主动终止了该笔交易。

公告次日，宝龙商业收涨7.74%，报6.54港元/股，收盘总市值为42.05亿港元，市场给予终止交易的积极反馈。截至目前，宝龙商业市值已逐渐回暖至消息公布前的水平。

报告期月内发生的这两起收购案都经历了重重波折与反转，并最后宣告终止，这也是目前复杂多变的地产下行周期在物管行业中的折射。

二、影响力指数 • 2022年度影响力物业服务企业即将发布

2022年物业服务企业的延续往年优势，在管面积、营业收入均高速增长。在市场存量空间充足的情况下，物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。

而随着时代变迁，人民对美好生活的追求越发强烈，也造就了物业管理服务内容的复杂性，企业禀赋造成的不同服务成本巨大差异，使得物管品牌需要长时间沉淀。未来，社会及市场对物业服务的评判标准势必会更加严苛，这也在倒逼企业更加注重运营，以更好的产品、服务、品牌向社会展现。

对于物业服务企业来说，人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022年可能是国内物业服务龙头竞争优势确立的年份。一家物业管理服务公司运营的好坏，服务的品质、口碑与信誉，是行业发展所必须遵循的准则。在这个基础之上，行业需要规范，需要标杆和榜样。

为盘点以及借鉴那些在物业服务领域具有高度影响力的企业 ，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行分析研究，发布 "影响力指数 •  2022年度影响力物业服务企业"。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的2022博鳌房地产论坛“影响力指数 • 2022年度地产风尚企业”发布仪式中揭开面纱，近千名最具智慧的房地产业各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。

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