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1 投资高位运行，但受融资新规影响，致使开工、拿地放缓，竣工偏弱
1-8月开发投资同比+4.6%，较前值+1.2pct；1-8月新开工面积同比-3.6%，较前值+0.9pct；1-8月竣工同比-10.8%，较前值+0.1pct；1-8月施工同比+3.3%，较前值+0.2pct。1-8月的土地购置面积同比-2.4%，较前值-1.3pct；土地成交款同比+11.2%，较前值-1.0pct。8月投资同比连续5个月涨幅扩大，并再创年内新高，持续展现低库存背景下地产投资的较强韧性；拿地和开工的放缓、以及竣工的偏弱，都可能源于融资新规的影响，不过考虑到目前行业的低库存下的补库存需求，我们对于后续的开工和竣工依然保持积极的观点，并依然维持竣工将呈现2-4年趋势性走好的判断。从结构来看，东部、中部和东北区域投资增速继续上行，并保持两位数以上增长，西部区域投资增速高位有所回落。新冠疫情之下，我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。
2 销售增速进一步走高，行业集中度持续提升，上调全年销量同比至0%
1-8月销售面积同比-3.3%，较前值+2.5pct；1-8月销售金额同比+1.6%，较前值+3.7pct；1-8月销售均价同比+5.1%，较前值+1.2pct。1-8月来看，累计销售继续修复；8月单月来看，单月销售同比已连续4个月正增长，显示出市场需求韧性持续较强。结构来看，各区域销售增速均继续上行，其中东部区域表现十分靓丽，东北区域快速反弹，中西部区域保持稳增。此外，1-8月主流50家房企销售面积同比+26.9%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。8月销售数据向好符合我们此前判断、并增长幅度超我们此前预测，并且考虑到下半年推盘走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束、以及融资新规改善报表要求等因素，预计主流房企的销售向好或将延续到今年年底，我们将2020年全年销售面积同比预测由-4%上调至0%。
3 销售靓丽推动资金改善趋势延续，融资新规致国内贷款和自筹资金走弱
1-8月资金来源同比+3.0%，较前值+2.1pct，同比涨幅连续6个月扩大。结构来看，国内贷款同比+4.0%，较前值-0.9pct；自筹资金同比+3.6%，较前值+0.3pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+8.6%，较前值+2.0pct；定金及预收账款同比+1.2%，较前值+4.6pct。8月资金来源同比创年内新高，其中定金及预收款、个人按揭贷款继续高位运行；国内贷款、自筹资金同比快速回落，主要源于8月央行出台345融资新规，行业融资阶段性收紧。但考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综上，预计房地产资金来源改善趋势不改。
4 投资建议：投资高位、销售靓丽，上调全年销量同比至0%，重申“推荐”
新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，预计未来3个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、投资端：投资高位运行，但受融资新规影响，致使开工、拿地放缓，竣工偏弱
2018年1-8月，全国完成房地产开发投资88,454亿元，同比+4.6%，较1-7月上升1.2pct。其中，8月单月商品房投资增速11.8%，较7月上升0.1pct。住宅方面，1-8月，住宅投资65,454亿元，同比+5.3%，较1-7月上升1.1pct，占房地产开发投资的比重为74.0%，较1-7月上升0.1pct，其中，8月单月住宅投资增速12.1%，较7月下降0.4pct。
分区域来看，1-8月房地产开发投资东部地区同比+5.5%（较前值+1.5pct）、中部地区同比-1.1%（较前值+2.0pct）、西部地区同比+7.9%（较前值-0.4pct）、东北地区同比+4.0%（较前值+1.5pct）。其中，8月单月来看，东部地区同比+15.4%（较前值+1.4pct）、中部地区同比+10.6%（+4.4pct）、西部地区同比+5.5%（较前值-6.5pct）、东北地区同比+11.3%（较前值+2.3pct）。8月东部、中部和东北区域投资增速继续上行，并均有两位数以上增长，西部区域投资增速在连续5个月高位运行后有所回落。
从供应先行指标来看，1-8月的商品房和住宅的新开工面积分别同比-3.6%和-4.3%，分别较1-7月上升0.9pct和上升0.8pct。其中，8月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比+2.4%和+1.2%，涨幅分别较7月下降8.9pct和下降10.1pct。1-8月的商品房和住宅的施工面积分别同比+3.3%和+4.3%，分别较1-7月上升0.2pct和上升0.1pct。1-8月的商品房和住宅的竣工面积分别同比-10.8%和-9.7%，分别较1-7月上升0.1pct和上升0.5pct。其中，8月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比-9.8%和-5.0%，分别较7月上升4.2pct和上升7.7pct。
从土地市场指标来看，1-8月的土地购置面积为11,947万平方米，同比-2.4%，较1-7月下降1.3pct，其中，8月单月土地购置面积同比-7.6%，涨幅较7月下降5.7pct。1-8月的土地成交款为7,088亿元，同比+11.2%，较1-7月下降1.0pct，其中，8月单月土地成交款同比+8.0%，较7月下降28.7pct；1-8月的土地成交楼面均价为5,933元/平米，同比+13.9%，较1-7月上升0.5pct，其中8月土地成交楼面均价为7,456元/平米，同比+16.9%，较7月下降22.5pct。
投资端数据小结：从1-8月累计来看，投资同比+4.6%、新开工同比-3.6%，主要投资数据继续快速修复。8月单月来看，投资同比+11.8%，较7月+0.1pct，连续5个月涨幅扩大，并再创年内新高，持续展现低库存背景下地产投资的较强韧性；开工同比+2.4%，较7月-8.9pct，高位有所放缓；竣工同比-9.8%，较7月+4.2pct，短期仍然偏弱；拿地和开工的放缓、以及竣工的偏弱，都可能源于融资新规的影响，不过考虑到目前行业的低库存下的补库存需求，我们对于后续的开工和竣工依然保持积极的观点，并依然维持竣工将呈现2-4年趋势性走好的判断。从结构来看，东部、中部和东北区域投资增速继续上行，并均有两位数以上增长，西部区域投资增速在连续5个月高位运行后有所回落。此外，8月中指300城土地成交面积同比+5%，较上月下降10pct，其中一二线城市成交仍较活跃，显示了目前高能级城市库存仍较低。新冠疫情之下，我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。
二、销售端：销售增速进一步走高，行业集中度持续提升，上调全年销量同比至0%
从销售指标来看，2020年1-8月的商品房销售面积为9.8亿平方米，同比-3.3%，较1-7月上升2.5pct，其中，8月单月销售面积同比+13.7%，较7月上升4.2pct，并且8月单月环比+4.4%。1-8月的商品房销售额为9.7万亿元，同比+1.6%，较1-7月上升3.7pct，其中，8月单月销售额为1.6万亿元，同比+27.1%，较7月+10.6pct。住宅方面，1-8月全国住宅销售面积为8.7亿平米，同比-2.5%，较1-7月上升2.6pct，其中，8月单月同比+14.7%，较7月上升4.8pct，并且8月单月环比+5.1%。
从区域来看，1-8月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部+0.8%（较前值+3.0pct）、中部-8.5%（较前值+2.6pct）、西部-2.7%（较前值+1.5pct）、东北部-10.2%（较前值+4.3pct），其中，8月单月来看，东部+22.1%（较前值+5.9pct）、中部+9.0%（较前值+2.3pct）、西部+7.2%（较前值+2.5pct）、东北部+12.4%（较前值+14.6pct）。8月各区域销售增速均继续上行，其中东部区域表现十分靓丽，东北区域快速反弹，中西部区域继续稳增。
从价格指标来看，1-8月的商品房销售均价为9,843元/平米，同比+5.1%，较1-7月上升1.2个百分点。其中，8月单月销售均价环比+1.1%，同比+5.1%，涨幅较7月上升1.2pct。1-8月的住宅销售均价为9,951元/平米，同比+6.8%，较1-7月上升1.1pct，其中，8月单月住宅销售均价10,540元/平米，环比+2.7%，同比+12.8%，涨幅较上月上升5.7pct。从库存指标来看，8月末商品房待售面积为5.0亿平方米，同比+0.5%，较7月末减少639万平方米，其中，住宅待售面积减少705万平方米。
销售端数据小结：从1-8月累计来看，销售面积同比-3.3%，较上月+2.5pct，累计销售连续6个月修复；从8月单月来看，销售面积同比+13.7%，较7月上升4.2pct，单月销售同比已连续4个月正增长，显示出市场需求韧性持续较强。从结构来看，各区域销售增速均继续上行，其中东部区域表现十分靓丽，东北区域快速反弹，中西部区域保持稳增。此外，1-8月主流50家房企销售面积同比+26.9%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。8月销售数据向好符合我们此前判断、并增长幅度超我们此前预测，并且考虑到下半年推盘走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束（9-12月主流18家房企销售额计划同比需完成+12%）、以及融资新规改善报表要求等因素，预计主流房企的销售向好或将延续到今年年底，我们将2020年全年销售面积同比预测由-4%上调至0%。
三、资金端：销售靓丽推动资金改善趋势延续，融资新规致国内贷款和自筹资金走弱
1-8月，房地产开发企业合计资金来源为11.7万亿元，同比+3.0%，较1-7月上升2.1pct。其中，8月单月同比+18.3%，较7月上升1.8pct。从各资金来源同比来看，1-8月累计数据中，国内贷款同比+4.0%，较1-7月下降0.9pct，其中，8月单月同比-3.0%，较7月下降17.2pct；利用外资同比+24.5%，较1-7月下降5.4pct；其中，8月单月同比+5.0%，较7月下降83.9pct；自筹资金同比+3.6%，较1-7月上升0.3pct；其中，8月单月同比+5.5%，较7月下降13.1pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比+2.3%，较1-7月上升4.1pct，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+1.2%和+8.6%。分别较1-7月上升4.6pct和上升2.0pct，其中，8月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+36.6%和+22.5%，分别较7月上升21.4pct和下降2.9pct。
资金端数据小结：受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，1-8月资金来源同比+3.0%，较1-7月+2.1pct，同比涨幅连续6个月扩大，其中8月单月同比+18.3%，较7月上升1.8pct，再创年内新高。结构来看，8月定金及预收款、个人按揭贷款继续高位运行，并且连续3个月保持两位数以上增长；国内贷款、自筹资金同比涨幅快速回落，主要源于8月央行出台345融资新规，行业融资阶段性收紧。但考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源改善趋势不改。
四、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
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13918096573
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18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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