来源：中国银河证券研究
潘玮丨房地产行业分析师
S0130511070002
本文摘自：1月21日发布的行业报告
王秋蘅
摘要
◆2019年销售韧性较强，预计2020年销售同比增速1-2%。
◆2019年全年土地市场总体低迷。
◆2019年新开工和施工超预期，2020年竣工将继续修复。
◆2019年开发投资超预期，预计2020年增速6-8%。
◆房企资金面稳中向好，2020年融资端或迎来边际改善。
投资建议：行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。
核心观点
1）2019年销售韧性较强，预计2020年销售同比增速1-2%。2019年1-12月，商品房销售面积累计同比下降0.1%，销售金额累计同比增长6.5%。2019年全年销售韧性较强，原因主要有以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019年下半年基数较低。虽然2019年销售表现出较强的韧性，但长期来看市场销售缓步下行趋势未变，拿地减少导致开工不足或将逐步显现，销售端压力加大，我们预计2020年销售金额同比增速1-2%。
2）2019年全年土地市场总体低迷。2019年1-12月土地购置面积累计同比下降11.4%，土地成交价款累计同比增速为-8.7%。2019年土地市场总体低迷，在销售预期转弱的背景下房企拿地较为谨慎。展望2020年，在销售端压力较大、房价稳定的背景下，房企拿地动力不足，土地市场或仍呈现低迷局面。
3）2019年新开工和施工超预期，2020年竣工将继续修复。2019年新开工和施工增速超市场预期，主要由于在库存低位和融资趋紧双重影响下，房企加快开工促回款，并且2019年较强的复工也对施工形成支撑。展望2020年，新开工和施工增速或逐步回落，一方面由于销售端存在压力，房企开工意愿有所减弱；另一方面，房企2019年拿地减少，土地储备不足将制约了新开工的进度，我们预计2020年新开工面积增速为3%左右。1-12月竣工累计同比增速为2.6%，竣工面积持续修复，我们预计2020年竣工面积增速6-8%，在竣工面积大幅回升的驱动下，物业公司业绩的确定性将增强。
4）2019年开发投资超预期，预计2020年增速6-8%。2019年1-12月，全国房地产开发投资同比增长9.9%，增速较1-11月下降0.3pct，开发投资如期回落，符合我们一直以来的判断。2020年从影响房地产开发投资的两大因素来看，预计土地购置费在1-2季度平稳探底，建安费用增长放缓，两个因素影响叠加下2020年房地产开发投资增速将继续缓步下行。我们在综合考虑了宏观经济、城镇化率、货币政策以及因城施策等因素下，预计2020年房地产投资增速6-8%。
5）房企资金面稳中向好，2020年融资端或迎来边际改善。房企到位资金同比增长7.6%，较1-11月上升0.6pct。数据上看，房企资金面稳中向好，2019年三季度是房企融资环境最紧时期，随着2020年融资环境边际改善，房企资金压力或得到一定的缓解，预计后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。
6）投资建议：我们继续看好地产板块的估值修复行情。从基本面上看，行业整体运行稳定，前期政策调控效果较好，“三稳”目标基本实现，政策环境边际改善；估值方面，板块估值仍处于历史低位，有较大的修复空间；基金仓位方面，公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，具备反弹空间。行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。
7）风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。
评级体系：
银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。
中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
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