【华泰地产】蓝光发展2019半年报点评：异地贡献稳提升，扩储赋能高增长

来源：地产真心话

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8月22日半年报显示，2019上半年公司实现营收145.4亿元，同比+81.5%；实现归母净利12.7亿元，同比+104.5%；加权平均ROE同比+2.8pct至6.9%。上半年净利规模略高于此前业绩预告，总体业绩符合预期，主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。公司深耕西南，拓展全国，资本助力多元业务并进，维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测，维持“买入”评级。

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盈利结构持续优化，异地贡献明显提升

上半年公司归母净利实现翻倍增长，主要原因在于：1、地产交付规模大幅增加，开发业务结算收入同比+96.4%至132.4亿元；2、开发业务毛利率同比微降0.35pct，维持27.5%的高位，29.4%的综合毛利率依然为2016年以来的次高点；3、管控效率大幅提升，期间费用率同比下降4.6pct至11.9%。上半年公司非西南地区营收占比42.1%，其中华中、华东、北京营收分别同比+93.4%、+178.6%、+13328%，异地业绩贡献明显提升。报告期末预收款同比+37.9%至616.6亿元，有望助推公司完成全年50%以上的归母净利增速目标。

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销售增长稳健，投资扩储回归高能级城市

上半年公司实现签约销售金额465.3亿元，同比+12.5%；签约销售面积514.8万平，同比+34.0%。其中非西南地区销售金额同比+114.0%，全国均衡布局持续兑现。上半年公司新开工面积483.3万平方米，同比+6.3%，占全年计划新开工的比重为26.9%，需要关注公司下半年推盘力度，全年销售增速有望回升。上半年公司新增土地计容建面506.1万平，同比+19.0%，新增权益投资金额145.1亿元，同比+103.6%。投资拿地继续保持较高强度，资源结构调整阶段性回归高能级城市。

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搭建国际资本平台，融资顺畅，财务稳健

公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交IPO申请并通过港交所聆讯，我们认为有望在下半年完成上市。半年报显示嘉宝股份已进驻全国69个城市，在管项目400余个，上半年实现营收9.3亿元，实现净利1.9亿元。我们预计自有地产项目的集中交付以及海外资本的潜在助力有望进一步推动管理规模的提升，加速拓展盈利增长点。上半年公司新增获得20亿元私募债批文，完成7.5亿元美元债，11亿元公司债的发行，融资顺畅；扣除预收款的资产负债率较2018降低2.4pct至48.4%，杠杆保持稳健。

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“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动，维持“买入”评级

公司销售和拿地高增长，资本引擎加速产业发展，多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权，坚定公司发展信心。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年6.8倍的PE估值，我们认为公司2019年合理PE估值水平为7-7.6倍，目标价7.91-8.59元，维持“买入”评级。

风险提示：三四线市场景气度下滑；异地拓展成效有待进一步检验；药品质量风险；3D生物打印投入回报周期较长。

风险提示

（1）公司2017年起三四线城市拿地有所增加，长期销售可能受到棚改力度减弱的影响；

（2）异地拓展成效有待进一步检验；

（3）药品质量风险；

（4）3D生物打印投入回报周期较长。

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