龙湖集团的稳健悖论:销售增速放缓 版图扩张或致资金承压

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　　来源：青财经原创

　　作者：公子右丞

　　微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2019）

　　原标题：龙湖集团的“稳健”悖论 销售增速放缓 商业版图扩张或致资金承压 

　　3月24日，龙湖集团（HK.00960）公布的2019年度业绩报告显示，报告期内，其合同销售额为2425亿元，同比增长20.9%。而在2016年至2018年间，龙湖集团的合同销售额增速分别为61.6%、75.9%和28.5%，去年相比前几年，以“稳健”着称的龙湖集团减速明显。

　　盈利能力持续下滑操盘金额跌出行业前十

　　从操盘金额来看，“优等生”龙湖集团的表现也不尽如人意。在克而瑞统计的2019年百强房企操盘榜单中，龙湖集团跌出了行业前十，以1964.3亿元的操盘总额排在第12位， 新城控股 、世茂房地产及绿城中国等黑马房企后来居上，以2308亿元、2090亿元及2018亿元的操盘金额，反超龙湖集团。

　　除此之外，龙湖集团盈利能力下滑的势头也在年报的数字中有所体现。较为明显的是，2019年，龙湖集团的营业额为1510.3亿元，同比增长30.4%；归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

　　而在2018年，龙湖集团的营业额为1158.0亿元，同比增长60.7%，归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为128.5亿元，同比增长31.5%，增速分别高出2019年30.3个百分点及10.5个百分点。同期，其净利润率为18.1%，同样较2019年的17.6%高出0.5个百分点。

　　在房地产行业日趋白热化的规模扩张竞赛中，龙湖集团却一反常态，更加注重财务健康和债务结构的优化，持续坚持“审慎积极”的土地投资态度。2019年，龙湖全年新增项目90个，累计拿下46宗地块，新增计容面积1731万平方米，总价为1106.24亿元，分别同比下降20.9%和8.9%。

　　亿翰智库指出，截至去年底，龙湖集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米，存续比为4.9年，可支持未来至少5年的发展所需。不过，自2014年至2018年的时间里，龙湖的土地存续比均高于该值，2019年，龙湖的该项指标已经达到了近6年来的最低值。

　　对于今年的土地投资计划，在年度业绩说明会上，龙湖集团CEO邵明晓表示，“今年的拿地金额应该稳中有增，2020年以来龙湖已拿到了22个项目。过去的1月、2月都是拿地的好机会，3月上旬部分城市有机会，看好成都、杭州这些热点城市”。

　　然而，在谈及销售目标时，邵明晓表示，“2020年公司的销售目标定为2600亿元”。有业内人士表示，即便考虑到疫情对龙湖一季度销售业绩的影响，这一目标也十分“保守”，相比其2019年2425亿元的销售额，该目标仅增长了7.2%。

　　“保守”的态度，也符合龙湖集团董事长吴亚军在财报中对于行业的判断，她表示，“热烈依旧的规模新高（全国房地产销售额16万亿），不改我们之前的表态——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识”。然而，在业内人士看来，拒绝蒙眼狂奔并不意味着放弃规模欲望和冒险精神，毕竟，资本市场看重的不只是财务健康，对于未来业绩的增长空间也十分重视。

　　尽管主动规模降速，龙湖的产品质量却未因此有所提升。2019年半年度业绩会中的维权风波尚未过去，新年伊始，龙湖旗下的惠山新城天宸原着项目又因为“多处质量问题”而被业主投诉。业主表示，该项目涉及地下车库地面开裂、积水严重、楼梯粗糙、绿缩水、河道景观带简陋粗糙以及精装粗糙、施工不规范等多处问题，由于问题久久未能得到解决，业主已对龙湖的品牌信誉产生质疑。

　　一季度租金损失约4亿元商业板块扩张过快或致资金承压

　　在新冠肺炎疫情的影响下，龙湖今年的新开商场数量也受到冲击。业绩说明会中，龙湖方面表示，2020年公司计划新开9家商场，年底前开业商场数达到48家，而此前龙湖规划的开业数量为50家。邵明晓坦言，“过去两个月的疫情，对于商业地产的冲击还是比较大，2月份的关店数量接近8成”。

　　在租金收入方面，根据某业内人士的测算，今年1月至3月期间，龙湖曾对旗下商场商户给予免租及租金减半的政策优惠，若按去年龙湖商场所贡献的47.48亿元租金收入计算，疫情或已为龙湖带来超4亿元的租金损失。并且，疫情之后，人们外出消费习惯的回调也需要一定的时间，这将持续影响商户的经营情况，进而造成商场出租率及租金收入的下滑，估计龙湖新商场的建设周期也会在此影响下延后，为商业板块带来冲击。

　　作为集团的“四大主航道业务”之一，龙湖自2016年起开始不断加码商业项目，先是提出了“要在2020年实现50亿元的租金收入”，此后又将目标升至“开业40座商场，租金收入达成60亿”。2018年5月，龙湖进一步将2020年开业商场的目标提升至50座。截至去年末，随着成都龙湖滨江天街的开业，龙湖目前累计已开业的商场数达39个，建面超过377万平方米。

　　按照龙湖的规划，公司每年销售回款的10%以内资金均将投入到商业运营中，而在开业速度上，到2024年，商业项目要开到100家，2029年开业到300家，平均每年新开10家商场。青财经梳理发现，若按照每年10%销售回款的投入计算，自2011年至2019年的9年间，龙湖在商业领域的投入额度已达830亿元。同期，龙湖在投资物业的公允值增加了1228亿元，也就是说，若除去公允值变动的影响，龙湖投资物业的大多数资金都来自其自身的销售回款。

　　不过，扩张过快也意味着风险即来。有业内人士提醒，龙湖提出新商业目标的2016年，也是其销售额快速增长的一年，销售回款大幅增加，正是由于源源不断的销售回款及其投入，龙湖的商业版图才得以加速扩张。然而，当前楼市整体调控尚未放松，疫情的影响也未消散，若龙湖的销售增速继续下降，那么，其在商业领域的快速扩张就将面临资金压力。

　　“尤其是，商业地产项目的快速扩张需要大量资金，并且，盈利周期长、回本慢，这将对龙湖的经营能力及成本管控能力提出新的挑战，若处理不当，甚至会导致公司资本回报率的下降”，上述业内人士称。

　　目前来看，龙湖的销售表现或正朝着该业内人士提醒的方向发展。财报显示，今年前两个月，龙湖集团的合同销售额为171.1亿元，同比下降31%，合同销售面积104.00万平方米，同比下降36.16%。2月份，龙湖集团的合同销售额为70亿元，同比下降29.86%；合同销售面积为43.4万平方米，同比下降35.32%，业绩表现继续下滑。

　　在多元化业务领域，自2017年起，龙湖在内部明确了地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，积极加码多元化。不过，在收入贡献方面，后三者相比地产开发，依然差距较大。2019年，在龙湖集团1510.3亿元的营收中，来自物业发展业务（销售办公楼、商业及住宅物业）的营业额为1407.9亿元，来自物业投资业务（购物商场及租赁住房租金等）的营业额为57.9亿元，仅占物业发展业务营收的4.1%。

　　疫情之下，龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”也受到波及，按照邵明晓的说法，一季度，冠寓或将减收25%。

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责任编辑：陈悠然 SF104